Mua nhà dở dang, người mua có thể gặp rủi ro như không được chuyển nhượng nhà trên đất mà chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng. Tức là người mua không có quyền sở hữu nhà ở trên đất mà chỉ có quyền sử dụng đất.
Trường hợp bên mua muốn thế chấp ngân hàng, thừa kế, tặng cho… thì phải liên hệ lại bên bán để làm thủ tục hoàn công, ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính như thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp nhà được đền bù, giải tỏa thì người mua mới không được hưởng các lợi ích kinh tế đi kèm.
Vì vậy, nếu người mua không yêu cầu chủ nhà cập nhật tài sản vào sổ hồng trước khi giao dịch thì nhiều tình huống có thể xảy ra. Sau đây, tôi xin chia sẻ một số tình huống gặp phải với những ngôi nhà chưa hoàn thiện.
Người mua cần cẩn trọng khi mua những căn nhà chưa hoàn thiện.
Thứ nhất, chưa nộp thuế xây dựng. Để hoàn công và làm thủ tục cập nhật tài sản vào sổ hồng, chủ nhà phải nộp đủ các loại thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ hoàn công. . Do đó, trường hợp chủ nhà tự mua vật liệu rồi thuê thợ xây, hoặc trong hợp đồng ký với nhà thầu có thỏa thuận chủ nhà đóng thuế xây dựng thì khi mua nhà chưa hoàn thiện, người mua phải nộp thêm một khoản tiền. thuế không nhỏ.
Giải pháp là yêu cầu chủ nhà trước khi hoàn tất giao dịch hoặc giữ lại 10-15% giá trị giao dịch. Sau khi người mua làm thủ tục hoàn công, chủ xe sẽ thanh toán phần được giữ lại.
Thứ hai, căn nhà đã qua nhiều đời chủ nhưng vẫn chưa cập nhật tài sản trên sổ hồng. Trong trường hợp này, chỉ chủ cũ xây nhà này mới được hoàn công và cập nhật tài sản vào sổ hồng. Rất khó tìm được người chủ trước để hoàn thành công việc.
Giải pháp là yêu cầu chủ nhà hoàn thành công việc trước khi thực hiện giao dịch.
Thứ ba, sổ đất đứng tên một người, giấy phép xây dựng đứng tên người khác. Trường hợp này xảy ra khi chủ đất bán đất có bản vẽ và giấy phép xây dựng. Sau khi xây dựng nhà ở, bắt buộc người được cấp giấy phép xây dựng phải hoàn thiện công trình xây dựng và làm thủ tục cập nhật tài sản lên sổ hồng.
Giải pháp là bạn nên đổi giấy phép xây dựng sang tên mình trước khi xây nhà.
Thứ tư, bán nhà đang xây dựng. Do nhà chưa xây nên chưa thể hoàn công và cập nhật tài sản lên sổ. Lúc đó đất đứng tên người mua, nhưng giấy phép vẫn đứng tên chủ cũ.
Cách giải quyết là yêu cầu chủ cũ làm cam kết tặng, cho tài sản trên đất cho người mua. Bản cam kết này được lập tại ủy ban cấp phường, có đóng dấu và chữ ký của phường nơi có đất. Trong cam kết có xác nhận “Bên bán cam kết tặng cho toàn bộ tài sản tại thửa đất… cho bên mua là Ông / Bà… và cam kết không tranh chấp, kiện tụng…”.
Thứ năm, chủ nhà xây dựng trái phép. Do chủ đầu tư xây dựng không đúng theo giấy phép xây dựng nên không thể hoàn thiện công trình.
Giải pháp là yêu cầu chủ nhà hoàn thiện công trình trước khi giao dịch hoặc kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng, đối chiếu với thực tế xem đã hoàn công hay chưa?
Tóm lại, người mua cần cực kỳ thận trọng khi mua nhà chưa hoàn thiện và cập nhật tài sản trên sổ hồng. Nếu có thể, người mua nên yêu cầu chủ nhà hoàn thiện công việc trước khi thực hiện giao dịch mua bán để đảm bảo an toàn, tránh rắc rối về sau.
* Bài viết này thể hiện quan điểm của tác giả.
