Thị trường bất động sản lệch pha cung cầu, không minh bạch
Tham gia đóng góp ý kiến tại Hội nghị Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp, ngày 11/8, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh và bền vững với Thủ tướng Chính phủ và Chính phủ.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận, thông điệp minh bạch của Thủ tướng Chính phủ đã giúp cộng đồng doanh nghiệp yên tâm hơn, dồn sức thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản. sản xuất.
Thị trường bất động sản cuối năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 đã thích nghi và dần hồi phục, nhưng so với cùng kỳ năm 2017 chỉ bằng 44%.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu đáng lo ngại, nhất là tình trạng “cung – cầu lệch”, nguồn cung dự án và nhà ở rất thiếu hụt, đặc biệt là nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. các hiệp hội và chỗ ở của công nhân. Nguồn cung nhà ở liên tục giảm từ năm 2018 đến nay.
Nếu so với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP. TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn, năm 2018 nguồn cung chỉ đạt 65,8%, 2019 chỉ 53,6%, 2020 chỉ 39,2% và 2021 chỉ 33,6%.
“Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh tế TP.HCM phục hồi và tăng trưởng ấn tượng, có nhiều lĩnh vực hoàn thành vượt mức kế hoạch đề ra, duy nhất lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng trưởng âm, giảm 5 0,82% so với cùng kỳ. năm 2021, trong đó nguồn cung nhà ở cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017 ”- ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Đáng chú ý, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã xảy ra tình trạng “lệch phân khúc thị trường”, “lệch” phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi khan hiếm nhà giá rẻ dưới 2 tỷ đồng / căn, thiếu nhà ở xã hội. và chỗ ở của công nhân.
Năm 2020, nhà ở giá rẻ chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 sẽ không còn nhà ở giá rẻ (0%). Ngược lại, năm 2020, nhà ở hạng sang chiếm 42,1%; Năm 2021, nhà ở cao cấp chiếm 74% và trong 6 tháng đầu năm 2022, nhà ở cao cấp chiếm 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.
Thành phố. Hồ Chí Minh, có 285.000 công nhân tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất nhưng chỉ có 15% làm việc trong các nhà trọ công nhân (không bao gồm 95.000 công nhân tại các cụm công nghiệp). Điều này đáng lo ngại, khả năng tiếp cận nhà ở của người lao động là một vấn đề rất lớn.
Tình trạng “lệch cung – cầu” đi đôi với “lệch phân khúc thị trường”, “lệch” phân khúc nhà ở cao cấp khiến giá nhà liên tục tăng trong 5 năm qua. Ngoài ra, việc xuất hiện “sốt ảo” về giá đất nền, đất nông nghiệp không có lợi cho sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản.
Cùng với đó, hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn “ách tắc” do “vướng” luật buộc người chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có “sổ đỏ”. Vì vậy, từ đầu năm 2021 đến nay, TP. TP.HCM chỉ có một dự án đủ điều kiện chuyển nhượng nên được đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh”.
Thị trường cũng đang có dấu hiệu “giảm tốc”, chững lại, phát triển trầm lắng, các doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, khó tiếp cận vốn tín dụng, vốn trái phiếu. Chỉ trong quý I và tháng 7/2022, các doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu. Mặt khác, nhà đầu tư thứ cấp đang gặp khó do thị trường thứ cấp cũng “trầm lắng” và người có nhu cầu ở thực khó tạo nhà ở hơn trước…
Cần đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa các luật
Để tháo gỡ những khó khăn, “vướng mắc” trên, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị Thủ tướng Chính phủ và Chính phủ các giải pháp “tháo gỡ”, trước mắt là tập trung thực hiện chủ trương của Nghị quyết 18, đến năm 2023 hoàn thành việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật khác. phù hợp, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất ”như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu.
Cần hoàn thiện thể chế, bảo đảm đồng bộ, thống nhất giữa các luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng và bền vững.
Cụ thể, Hiệp hội đề xuất phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất một cách công khai, minh bạch để các doanh nghiệp trong và ngoài nước tiếp cận nguồn đất công. đơn giản.
Đồng thời, đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TP. Hồ Chí Minh, về việc áp dụng phương pháp điều chỉnh sớm biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất. Luật Đất đai dự kiến sẽ được sửa đổi phù hợp với giá cả thị trường. Nếu áp dụng được điều này sẽ minh bạch, giảm thời gian làm thủ tục từ 3 đến 5 năm xuống còn 15 ngày, vừa giúp công chức không bị “rủi ro” trước pháp luật trong thực thi công vụ, vừa giúp nhà đầu tư dự báo được. nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề xuất thực hiện cơ chế hoán đổi diện tích “đất công” xen kẽ trong các dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao cho Nhà nước khoảng 25 – 30% diện tích. diện tích đất ở của dự án (hoặc tỷ lệ phần trăm do Nhà nước quy định) để Nhà nước sử dụng vào mục đích an sinh xã hội, hoặc đấu giá đất để bổ sung ngân sách địa phương như TP. Hồ Chí Minh đã làm cách đây hơn 15 năm.
Yêu cầu Ngân hàng Nhà nước thực hiện theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, không siết tín dụng một cách bất hợp lý. Đồng thời, Bộ Tài chính kiến nghị sửa đổi Nghị định 153/2020 theo hướng chấn chỉnh việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ, để phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa hiệu quả cho nền kinh tế và thị trường bất động sản. .
Hiệp hội Bất động sản TP. TP.HCM cũng kiến nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 để bổ sung các trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định. . quy hoạch xây dựng, nhà ở đô thị… Ngoài ra, Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định số 49/2021 để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
