Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp góp ý một số quy định của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó đề xuất bỏ quy định “bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” vì có một số bất cập, hạn chế gây bất lợi cho thị trường BĐS.
Những bất cập, hạn chế nảy sinh
Theo HoREA, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Điều 27 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đều quy định về “bảo lãnh trong việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Theo đó, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh và cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. chủ đầu tư cho khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết.
Nhiều ý kiến cho rằng, sau 7 năm thực hiện “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Ảnh: TẤN THÀNH
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, sau 7 năm thực hiện, quy định này đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Trước hết, quy định này làm tăng chi phí và giá bán nhà mà người mua nhà phải chịu. Do chủ đầu tư phải chịu phí bảo lãnh ngân hàng thường khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao; Phí bảo lãnh được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành, làm tăng giá bán nhà. Rốt cuộc, người mua nhà phải chịu khoản phí bảo lãnh ngân hàng này. “Chúng tôi nhận thấy các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất cố gắng tìm giải pháp giảm giá nhà ở. Vì vậy, cần xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong việc bán, cho thuê mua nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần giảm giá bán nhà, có lợi cho người mua nhà” – ông Châu kiến nghị.
Theo HoREA, thực tiễn cho thấy các quy định về bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ có lợi cho các ngân hàng thương mại. Bởi hầu hết các ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh đều chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay vốn để đầu tư xây dựng dự án đó và đã thế chấp chính dự án đó để đảm bảo khoản vay. “Họ vừa nhận lãi vay ngân hàng từ chủ đầu tư, vừa nhận phí bảo lãnh mà rủi ro rất ít”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cũng thừa nhận quy định về bảo lãnh tín dụng lâu nay chỉ là hình thức, làm tăng thủ tục, gây khó cho doanh nghiệp và có lợi cho ngân hàng. Bởi để bán được sản phẩm, chủ đầu tư phải hoàn thiện rất nhiều thủ tục, trong đó có bảo lãnh ngân hàng. Mà không chỉ phí bảo lãnh, các ngân hàng thương mại còn đặt ra rất nhiều điều kiện khó, buộc doanh nghiệp phải có mối quan hệ tốt, lâu dài với ngân hàng thì mới được cho vay, kèm theo bảo lãnh tín dụng.
Ai bảo vệ khách hàng?
Theo khảo sát của người viết, một số khách hàng khi tham gia mua nhà ở hình thành trong tương lai có bảo lãnh của ngân hàng đều cho rằng, ngân hàng không có cam kết chịu trách nhiệm về giao dịch giữa họ với khách hàng. Chủ đầu tư có vấn đề. Còn bản thân khách hàng cũng cho rằng ngân hàng không chịu trách nhiệm gì nên lâu nay họ chỉ biết bám lấy chủ đầu tư. “Chúng tôi không có khái niệm ngân hàng phải chịu trách nhiệm khi chủ đầu tư giao nhà không đúng thời hạn hay giữa hai bên có vấn đề gì. Bản thân tôi đã ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án ở TP Thừa Đức, ngân hàng bảo lãnh cho vay nhưng chủ đầu tư chậm tiến độ vẫn không thấy ngân hàng nói gì, nhưng khi lãi suất tăng lên thì họ ra thông báo rất nhanh, thu lãi cũng không thiếu đồng nào” – chị Hoàng Hà (quận Bình Thạnh) tỏ ra bức xúc với quy định bảo lãnh của ngân hàng.
Một chuyên gia tài chính cho rằng, chính quy định về bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã làm giảm khả năng cho vay tín dụng của các ngân hàng thương mại và làm tăng tài sản bảo đảm của doanh nghiệp đối với việc bảo lãnh. không thể khai thác hiệu quả khối tài sản bảo đảm này. Bởi pháp luật quy định tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của NHTM; tổng dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có. Chẳng hạn, doanh nghiệp được cấp hạn mức 2.000 tỷ đồng và bảo lãnh ngân hàng 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp chỉ được vay 1.500 tỷ đồng. Nhưng để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng, doanh nghiệp phải có tài sản đảm bảo với giá trị thực tế khoảng 650 tỷ đồng bởi các ngân hàng thương mại thường chỉ định giá tài sản đảm bảo ở mức khoảng 70% giá trị thực tế. Điều đó đồng nghĩa tài sản thế chấp này gần như bị “phong tỏa”, chủ đầu tư không thể khai thác sử dụng hiệu quả. Trong khi hầu hết các ngân hàng thương mại có quy mô vốn nhỏ thì các dự án bất động sản, khu nhà ở thương mại, khu đô thị thường có giá trị lớn. Nếu thực hiện đúng quy định “bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” thì hầu hết các ngân hàng không đủ năng lực đáp ứng nên quy định này khó khả thi, chưa sát với yêu cầu. tình huống thực tế và không thực tế.
Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo các ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ các chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay. cấp tín dụng đúng mục đích; Đồng thời, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích, bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết. hợp đồng.
Ngoài ra, Luật Các tổ chức tín dụng 2010 cũng quy định chặt chẽ về “Hệ thống kiểm soát nội bộ” và “Các hạn chế để đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng” và được vay vốn. Đối với cấp tín dụng hoặc cấp tín dụng có bảo lãnh, Thông tư 39/2019/TT-NHNN của NHNN cũng quy định về điều kiện vay vốn và cung cấp thông tin, đối tượng vay vốn tín dụng, kể cả chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để kinh doanh phải có phương án sử dụng khả thi. có khả năng tài chính để trả nợ cũng như báo cáo tình hình sử dụng vốn vay và chứng minh việc sử dụng vốn vay đúng mục đích đã ghi trong hợp đồng vay. Vì vậy, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở và ngân hàng thương mại cấp tín dụng đều tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về tín dụng thì hầu như không có rủi ro.
Siết chặt cho người mua nhà
Ở góc độ khác, ông Trần Khánh Quang – chuyên gia tài chính, BĐS – cho rằng không nên bãi bỏ quy định “bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” mà cần siết chặt hơn nữa để bảo vệ quyền lợi của người dân. quyền lợi của người mua nhà. Do các quy định hiện hành còn mập mờ nên chủ đầu tư vẫn có thể tìm mọi cách “né”, trong khi các ngân hàng thương mại chưa thể hiện rõ vai trò bảo lãnh, chức năng bảo vệ cho người mua nhà hình thành trong tương lai. Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư dự án phải có giấy chứng nhận đủ điều kiện bán hàng của cơ quan chức năng và chứng thư bảo lãnh rõ ràng của ngân hàng thương mại mới được phép mở bán dự án để đảm bảo an toàn cho khách hàng. chèo thuyền. “Một dự án thường chủ đầu tư chỉ bỏ ra 15%-20% vốn, còn lại đều huy động vốn từ bên ngoài nên cần giám sát chặt chẽ dòng tiền thông qua bảo lãnh của ngân hàng” – ông Quang lý giải.
Link nguồn: https://cafef.vn/de-xuat-bo-quy-dinh-bao-lanh-du-an-nha-o-20230117073644334.chn