“Khát” căn hộ bình dân tại TP.
Phải dùng từ “khát” bởi các dự án nhà ở vừa túi tiền trong tầm tài chính của đa số người mua đang cạn kiệt đến mức báo động tại TP.HCM. Trong quý II / 2022, một số dự án căn hộ mở bán trên thị trường TP.HCM nhưng đa phần thuộc phân khúc cao cấp, giá từ 60 triệu đồng / m2 trở lên. Thậm chí, có dự án căn hộ lên tới hơn 200 triệu đồng / m2. Trong khi đó, dòng sản phẩm giá từ 40 – 50 triệu đồng / m2 chỉ “đếm trên đầu ngón tay”, và đang có dấu hiệu tăng giá trong thời gian tới trong bối cảnh nguồn cung vẫn chưa được cải thiện.
Hiện tại khu Đông TP.HCM hầu như không có dự án căn hộ nào có giá từ 40 triệu đồng / m2 trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi tại khu Nam và Tây TP.HCM, vẫn còn “tàn dư” của một số dự án bình dân được chào bán giai đoạn này. Tuy nhiên, dự kiến các dự án này sẽ tiếp tục tăng giá trong thời gian tới khi nguồn cung ra thị trường nhỏ giọt. Đơn cử, tại khu vực Bình Chánh có dự án khu phức hợp Westgate của An Gia đang chào giá 2,3 tỷ đồng / căn. Trong đó, người mua thanh toán trước 20% và dừng thanh toán tiếp cho đến khi nhận nhà vào quý III / 2023. Đây được xem là dự án căn hộ bình dân hiếm hoi tại khu vực.
“Tăng” giá, khu Nam hiện có căn hộ riêng biệt Flora thuộc khu đô thị Mizuki Park của Nam Long Group đang có giá chào bán trên dưới 50 triệu đồng / m2. Khảo sát cho thấy, một số dự án gần tuyến đường đang “mọc lên” trên thị trường như: Essensia của Phú Long (giá từ 55 triệu đồng / m2); Dự án Horizon của chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng (giá từ 130-150 tr / m2); The Grand Sentosa của Novaland (dự kiến từ 100 triệu / m2.
Trong khi đó, tại thị trường khu Tây TP.HCM chỉ có một số dự án có ngưỡng giá trên dưới 45 triệu đồng / m2. Đơn cử, Akari City giai đoạn 2 có hơn 1.600 căn hộ, giá trên 3 tỷ đồng / căn 2 phòng ngủ. Hoặc, một số nguồn cung hạn chế đã được mở bán từ trước, giá thứ cấp ở mức tầm trung như dự án The Privia, Căn hộ Moonlight Center Point; Stella En Tropic, căn hộ 9X Golden stella….
Căn hộ bình dân tại TP.HCM chỉ xuất hiện ở một vài khu vực như Bình Chánh, Bình Tân. Nguồn cầu vẫn rất mạnh ở phân khúc này.
Như vậy, tại TP.HCM, hiện nguồn cung căn hộ giá từ 40 – 50 triệu đồng / m2 chỉ tập trung ở khu vực quận Bình Tân, quận 8, huyện Bình Chánh – nơi có quỹ đất tương đối. lớn. ; xa trung tâm thành phố nhưng kết nối giao thông thuận tiện. Dự báo tại những khu vực này, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng khi kết nối vào trung tâm thành phố ngày càng thuận tiện, nhu cầu nhập cư tăng cao. Đối với những người trẻ có số tiền tiết kiệm ban đầu không nhiều, họ có xu hướng đi xa hơn để sở hữu một nơi an cư lạc nghiệp về tài chính. Đây là yếu tố thúc đẩy nhu cầu cũng như giá bán thứ cấp trong tương lai, khi Tp.HCM vẫn đang cạn kiệt nguồn cung mới.
Nhu cầu tăng cao nhưng chênh lệch cung cầu ngày càng rõ ràng
Trong quý II / 2022, nguồn cung căn hộ có dấu hiệu tăng trở lại tại Tp.HCM nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, về tổng thể, so với trước năm 2019, nguồn cung giảm mạnh. Cùng với đó, mặt bằng giá tiếp tục có xu hướng tăng. Theo CBRE, giá sơ cấp trung bình của toàn thị trường căn hộ Tp.HCM ở mức 60 triệu đồng / m2. Những dự án có giá trên 40 triệu đồng / m2 ngày càng “vắng bóng”. Với việc tăng giá bất động sản, các dự án này cũng sẽ hình thành mặt bằng giá mới trong thời gian sắp tới.
Điểm đáng lo ngại của thị trường bất động sản hiện nay là cơ cấu sản phẩm nhà ở đang bộc lộ rõ sự lệch pha cung cầu. Có thể thấy, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do thiếu nhà ở giá rẻ và có dấu hiệu cung vượt cầu nhà ở cao cấp. Theo đó, những dự án thuộc phân khúc bình dân ở vùng ven TP.HCM với ngưỡng giá rẻ đang được người mua quan tâm.
Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong các quý vừa qua, phân khúc hạng A chiếm gần 60% nguồn cung mở bán tại Tp.HCM. Bất động sản trung cấp khan hiếm nguồn cung, trong khi nguồn cầu vẫn rất lớn. Với những dự án có mức giá bình dân, được hỗ trợ bởi chính sách thanh toán tốt từ chủ đầu tư, thanh khoản vẫn khá tốt trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động.
Hiện có khá nhiều chủ đầu tư hỗ trợ chính sách thanh toán “mạnh tay” cho người mua căn hộ, trong bối cảnh tâm lý thị trường đang bị ảnh hưởng bởi thông tin tín dụng. Các chính sách mà chủ đầu tư đưa ra trong bối cảnh hiện nay nhằm giúp các gia đình trẻ linh hoạt về tài chính trong bối cảnh thị trường căn hộ giá cao. Ở góc độ đầu tư, nó cũng giúp nhà đầu tư dễ thở hơn, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính.
Chẳng hạn, Tập đoàn An Gia đang hỗ trợ người mua bằng cách trả chậm gốc đến khi nhận nhà, chiết khấu 1-2% cho khách mua sỉ, 1% cho cổ đông, khách hàng ở một số khu vực. các khu vực như Quận 8, Tân Bình, Bình Tân, Bình Chánh …
Hay, Tập đoàn Nam Long đang áp dụng chính sách thanh toán “nhẹ nhàng” cho dự án căn hộ Akari giai đoạn 2 khi chỉ thanh toán 50% trong 30 tháng đến khi nhận nhà, giảm áp lực tài chính lớn cho cư dân. con cái mua nhà.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, hiện tâm lý người mua đang bị ảnh hưởng bởi các chính sách thắt chặt tín dụng. Nhiều người khá thận trọng “xuống tiền” trong giai đoạn hiện nay. Họ quan tâm nhiều đến thông tin về các chính sách vĩ mô liên quan đến kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản; diễn biến của nhà đầu tư, thanh khoản thị trường và một số thông tin kinh tế quan trọng khác. Việc chủ đầu tư linh hoạt hỗ trợ chính sách thanh toán tốt cũng là cách để “xoa dịu” tâm lý xáo trộn này của thị trường.
Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư cũng khác nhau giữa các phân khúc. Theo chuyên gia này, phân khúc căn hộ vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu sống ở thực tại vùng ven các thành phố lớn sẽ nhận được nhiều sự quan tâm của giới đầu tư. Xét đến các yếu tố như tốc độ đô thị hóa nhanh hay dân số trẻ đông, nhu cầu ở thực cao, loại hình căn hộ này có tiềm năng tăng giá trong dài hạn, đồng thời là kênh bảo toàn vốn tốt.
Ông David Jackson cho rằng nguồn cung căn hộ bình dân tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đang và sẽ tiếp tục khan hiếm trong thời gian tới dù đã có một số cải thiện. Theo thời gian, một số dự án vùng ven TP.HCM hoặc các khu vực tương đối xa trung tâm, thanh khoản nhìn chung khá tốt, đặc biệt là các dự án có pháp lý rõ ràng. Người mua căn hộ tại các dự án này thường có mục tiêu chính là giải quyết vấn đề chỗ ở và không có nhiều tích lũy tài chính. Vì vậy, hiểu biết với tâm lý thận trọng và tính pháp lý rõ ràng của họ sẽ là điều kiện quan trọng nhất mà họ hướng tới.
Tuy nhiên, khi chênh lệch cung cầu ngày càng lớn, khả năng sở hữu nhà giá rẻ của người dân ngày càng trở nên xa vời. Do đó, chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh, để cải thiện nguồn cung phân khúc này cần sự vào cuộc “mạnh mẽ” của các cơ quan có thẩm quyền. Chẳng hạn, theo đề xuất trong dự thảo kế hoạch chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, TP.HCM đang cố gắng phát triển 366.510 căn nhà (diện tích sàn khoảng 50 triệu m2, nhà ở xã hội khoảng 2,5 triệu căn). m2 sàn); Này, Thành phố. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu cung cấp chỗ ở cho hơn 500.000 công nhân vào năm 2030. Cần sớm được triển khai.
