Thực tế, sau giai đoạn sốt đất bắt đầu từ năm 2020 đến đầu năm 2022, giá một số phân khúc BĐS đã tăng chóng mặt. Cụ thể, đất nền tại một số điểm nóng như Bắc Ninh, Bắc Giang, Lâm Đồng… có nơi tăng gấp đôi, gấp ba, thậm chí gấp bốn lần.
Tuy nhiên, bắt đầu từ quý II/2022, tốc độ tăng giá bất động sản đã chậm lại và bước vào giai đoạn giảm. Những tháng cuối năm 2022, thị trường chứng kiến sự giảm giá từ 10-40% ở phân khúc đầu cơ như đất nền. Hay một số chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình ưu đãi hấp dẫn, chiết khấu lên tới 30-50% nếu thanh toán sớm. Lúc này, nhiều người đặt vấn đề cần đưa bất động sản về đúng giá trị thực của nó. Vậy giá BĐS là gì và đợt giảm giá gần đây có đưa BĐS về giá thực hay không?
Đưa ra quan điểm, ý kiến về mức giá thực của nhà đất, nhiều người quan tâm đến nhà đất đã bày tỏ quan điểm của mình.
Ông Minh Đức đưa ra quan điểm về bất động sản rằng: “Thứ nhất, giá trị thực của bất động sản trước hết là mức giá mà cả người bán và người mua đều cảm thấy hài lòng về mức giá đó để hai bên đi đến quyết định. Trong giao dịch, cả hai đều hiểu lý do tài sản lúc mua đi bán lại có giá đó và họ chấp nhận mua để đạt được mục đích của mình, có người bán thật, người mua thật, giao dịch tự nguyện thật.
Hai, người có nhu cầu bán BĐS sau khi đã tính toán đầy đủ các tiêu chí, kỳ vọng của mình dựa trên nhu cầu thực tế và nguồn cung thực tế. Mặt bằng giá ổn định trong một biên độ nhất định (AB), tần suất giao dịch tỷ lệ thuận với dân số và sự phát triển, đô thị hóa tại khu vực đó, biên độ và tần suất được tham chiếu với chỉ số đầu vào cùng với định hướng phát triển, nội lực phát triển, khả năng thu hút ngoại lực… đó là một phần “thực” khác của giá trị thực.
Điều thứ ba là sức khỏe tài chính của các bên tham gia mua bán nhà đất. Vốn chủ thể càng thực, tình hình kinh tế vĩ mô quốc tế và trong nước càng ổn định thì tính ổn định giá cả “thực” càng cao.
Theo ông Trần Bằng – một nhà đầu tư BĐS, giá trị thực của BĐS là không có chuyện đầu cơ, làm giá, bơm giá. Đất đai có thể hưởng lợi từ việc sản xuất ra của cải vật chất từ chính đất đai. Chẳng hạn, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản phải sinh lời, hay đất trồng cây gì, vật nuôi gì mới mang lại thu nhập. Hoặc đất ở vị trí đắc địa có thể kinh doanh nhà hàng, cho thuê mặt bằng, xây dựng nhà xưởng, kho bãi,… Tất cả đều có thể ước tính được giá trị mà vị trí đất đó mang lại.
Một nhà đầu tư khác cho rằng, giá trị thực của bất động sản là giá trị nó mang lại cho người sở hữu ở thời điểm hiện tại, giá trị thực của bất động sản phụ thuộc vào người sử dụng nó.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hòa cho rằng: “Giá trị thực của BĐS phụ thuộc vào hai yếu tố, một là phụ thuộc vào yếu tố tạo nên giá trị BĐS, hai là phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận của từng phân khúc bất động sản và so sánh với các bất động sản khác, mỗi bất động sản có tỷ suất sinh lời riêng, ví dụ tỷ suất lợi nhuận của bất động sản nhà phố có khi là 7%, có khi là 5%, 3% tùy thời điểm, tùy Về lãi suất, một căn nhà cho thuê 100 triệu mỗi tháng, tỷ suất sinh lời chấp nhận được là 5%, giá trị căn nhà tương đương 100 triệu chia 3%, nhân với 12 tháng, tương đương với giá 24 tỷ đồng, cao hơn mức giá đó có nghĩa là tài sản được định giá cao.
Vậy sau đợt giảm giá vừa qua, bất động sản đã trở lại đúng giá trị của nó? Chia sẻ về vấn đề này, ông Quang cho rằng, giá giảm 20-30% so với trước đây tăng gấp đôi, gấp ba thì bất động sản không thể đưa về giá trị thực.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, việc nhà đầu tư nhỏ lẻ giảm thời gian qua hay nhà đầu tư chiết khấu 30-50% chỉ là tạm thời ở một số doanh nghiệp chứ không phải đại diện cho toàn thị trường nên việc giảm giá hiện nay không là gì cả. so với sự tăng giá quá nóng của bất động sản trong thời gian gần đây.
Theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, để xác định BĐS có trở về giá trị thực hay không phải dựa vào quan hệ cung – cầu, dựa vào thu nhập của người dân để đưa ra mức giá hợp lý.
“Tôi cho rằng, trước mắt phải tính toán, cân nhắc giá trị thực của thị trường. Chúng tôi hướng tới bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá thị trường. Đây là chủ trương đúng đắn, mang tầm nhìn dài hạn của Nhà nước, nhưng việc thực hiện rõ ràng như thế nào còn là câu chuyện đáng bàn. Nên nhìn trước với giá thị trường thì giá đất đền bù chắc chắn phải cao hơn bởi đó là mong muốn, kỳ vọng của người dân. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí tính giá thành xây dựng của các dự án, công trình sẽ tăng lên rất cao, kéo theo giá nhà đất sẽ tăng theo.
Tôi hy vọng, qua những thăng trầm lần này, thị trường sẽ phải cơ cấu lại một số phân khúc được định giá quá cao. Sắp tới giá BĐS sẽ được điều chỉnh, mặt bằng giá có thể có sự giảm nhất định tùy theo diễn biến của thị trường, nhưng đó chưa hẳn là giá trị thực”, ông Thịnh nói.
Link nguồn: https://cafef.vn/het-sot-bat-dong-san-se-giam-ve-muc-gia-nao-20230131172521094.chn
