Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” nhưng không quy định cụ thể khái niệm “giá đất thị trường”. . Điều này dẫn đến, gần 10 năm qua, những “thảm cảnh” về giá đất sinh ra ngày càng nhiều.
Phát biểu tại phiên 1 bàn về đẩy mạnh cải cách thể chế, hoàn thiện chính sách đất đai, các giải pháp quan trọng trong khôi phục và phát triển kinh tế – xã hội trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế – xã hội 2022 (ngày 18/9), GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh vấn đề hoàn thiện chính sách giá đất là một trọng tâm cần giải quyết khi thảo luận sửa đổi Luật Đất đai.
Không lặp lại tình trạng “phớt lờ” chính sách thuế BĐS
Ông Võ cho rằng 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định khái niệm “giá đất thị trường”.
Theo ông, những năm qua các cơ quan có thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ đưa ra nhận xét chung chung, không chứng minh được ai là người “có lỗi”, chưa có khái niệm pháp lý rõ ràng ”. giá đất thị trường ”.
Ông Võ cho biết, tại Nghị quyết 26-NQ / TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai và Luật Đất đai năm 2003, lần đầu tiên luật quy định “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất. do Nhà nước quy định. giá đất thị trường ”. Luật Đất đai 2013 tiếp tục đề cập đến nguyên tắc“ Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường ”nhưng bỏ định nghĩa khái niệm“ giá đất thị trường. “. Vì vậy, 10 năm trở lại đây, ngày càng có nhiều” thảm cảnh “về giá đất.
Bên cạnh giá đất, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thảo luận tại diễn đàn cũng nêu một số tồn tại liên quan đến cải cách hệ thống thuế sử dụng đất hay thuế bất động sản.
Ông Võ cho rằng, thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản, dồn tiền tiết kiệm vào bất động sản. Từ đó, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, bong bóng tích tụ, tạo giá ảo khiến giá nhà đất ngày càng cao.
Thực trạng trên, theo ông, dẫn đến 4 hệ quả chính, gồm: giá đất cao dẫn đến giá hàng hóa sản xuất tăng cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; không giải quyết được nhà ở giá rẻ cho người dân; không có khả năng tự điều chỉnh sự phân bố dân cư, khiến các đô thị phát triển vượt ngưỡng cơ sở hạ tầng.
Từ 4 hệ lụy này, ông Võ nhấn mạnh, việc xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản phù hợp là điều tất yếu. Cùng với đó, các luật thuế liên quan đến đất đai phải được ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi.
Ông Võ cho biết, Nghị quyết 18-NQ / TW vừa ban hành đã đưa ra những đổi mới về công cụ thuế bất động sản với những nội dung lớn như rà soát, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất. theo thông lệ quốc tế, phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam và tạo lộ trình hợp lý; đánh thuế cao đối với người có nhiều nhà đất, đầu cơ đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng, để hoang hóa …
“Như vậy chính sách thuế bất động sản đã rõ ràng hơn trước, đánh thuế cao đối với nhóm này nhưng thuế thấp đối với nhóm khác”, ông Đặng Hùng Võ nhận xét.
Theo ông, vấn đề còn lại là thống nhất ý chí trong bộ máy Nhà nước để thực hiện nghị quyết này, không để lặp lại tình trạng 10 năm qua “phớt lờ” chính sách thuế tài sản đã đặt ra.
Sử dụng cơ chế thị trường trong việc lựa chọn nhà đầu tư
Cùng quan điểm về vấn đề này, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cơ chế giá đất để phát triển bất động sản phải được xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất. và sử dụng cơ chế thị trường trong việc lựa chọn nhà đầu tư vào các dự án phát triển bất động sản.
PGS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Ảnh: Quốc Hội
Ngoài ra, ông Cường nhấn mạnh, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện việc thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với tất cả các dự án đầu tư phát triển bất động sản đã có quyết định chấp thuận đầu tư của Nhà nước. Chính quyền.
Theo đó, người bị thu hồi đất được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư thống nhất, đảm bảo tái định cư sau tái định cư cuộc sống tốt hơn; doanh nghiệp có đất sổ sách để thực hiện đầu tư, triển khai dự án mà không gặp vướng mắc như cơ chế tự thỏa thuận; Nhà nước thu hồi giá trị tiền thuê đất chênh lệch do chuyển mục đích sử dụng đất khi giao đất cho các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.
Cùng với đó, ông Cường cho rằng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển các công trình, dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo cho các dự án bất động sản. Bất động sản được triển khai đúng tiến độ, đáp ứng đúng nhu cầu bất động sản phù hợp với quy mô và trình độ phát triển kinh tế – xã hội.
Đặc biệt, quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội tối thiểu bằng 20 – 30% quỹ đất quy hoạch phát triển nhà ở thương mại cùng thời kỳ. một khu vực. Áp dụng hình thức trả tiền thuê nhà chung cư một lần cho cả vòng đời nhà chung cư để khuyến khích việc cho thuê nhà ở và quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Ngoài ra, cần phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản một cách bền vững như ủy thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm. Kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư xây dựng và phát triển sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng đầu tư vào đất đai cũng như cho vay mua nhà ở có giá trị lớn, tỷ lệ cho vay cao.
Ngoài ra, ông Cường đề xuất thay phương thức huy động vốn thông qua hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của nhà đầu tư thứ ba. được cấp theo phương thức huy động vốn thông qua trái phiếu công trình có thể chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi xây dựng xong.
