Người chờ thoát ra ngoài, người chờ bắt đáy
Khoảng 5 tháng trở lại đây, bức tranh thị trường bất động sản ảm đạm, nhiều khu vực có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Theo đó, nhiều nhà đầu tư lo lắng với tâm lý không bán nhanh thì giá sẽ giảm, thậm chí “chôn” vốn trong nhiều năm. Từ đó, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng người bán thì nhiều nhưng người mua thì ít.
Theo anh Nguyễn Quang, một nhân viên môi giới bất động sản ở ngoại thành Hà Nội, chỉ khoảng một tháng trở lại đây, đã có hơn 10 người liên tục gọi điện hỏi anh bán đất.
“Thời điểm hiện tại, hầu hết các chủ đầu tư đang rao bán đất nền đều chấp nhận chiết khấu từ 10-15% so với thời điểm sốt. Điều này cũng dễ hiểu, bởi chỉ vài tháng sau khi siết room tín dụng mà đã phải rao bán, phần lớn đều sử dụng đòn bẩy tài chính nên muốn cắt lỗ ”, ông Quang nói.
Theo ông Quang, thực tế thời điểm này rất khó xác định mức giá chung của thị trường đang biến động như thế nào. Bởi lẽ, người cần bán gấp thì chấp nhận cắt lỗ sâu, người có tiềm lực thì vẫn giữ, còn giao dịch thì không có.
Trước đó, trên thị trường bất động sản Bắc Giang liên tiếp xảy ra nhiều cơn sốt đất khiến giá tăng chóng mặt. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường này cũng đang rơi vào vòng xoáy tắc nghẽn thanh khoản.
Anh Hoàng Huy, một nhân viên môi giới nhà đất tại Bắc Giang cho biết, hàng ngày anh chỉ nhận được cuộc gọi của các nhà đầu tư có nhu cầu bán đất. Trong khi đó, dù anh dùng mọi cách bán hàng như gọi điện cho khách cũ, chạy quảng cáo, … vẫn không có người mua và giá cao bị chê.
“Nhiều người liên hệ với tôi để bán, chấp nhận với chi phí hoa hồng cao và giảm giá bán, nhưng không khả thi. Thời điểm này, người có tiền mặt đứng ngoài chờ giá giảm sâu để bắt đáy ”, ông Huy nói.
Thực tế, nghịch cảnh đã xảy ra với thị trường bất động sản sau cơn sốt, khi nhiều người có đất tranh nhau bán, trong khi nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lại chờ giá giảm sâu để “bắt đáy”.
Theo anh Trần Văn Luân, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, thời điểm hiện tại, nhiều người sở hữu đất nền rất đau đầu khi chưa bán được. Tuy nhiên, anh Luân vẫn thường xuyên đi khảo sát giá cả ở các thị trường ngoại thành và tỉnh.
“Hiện nhiều người đang muốn bán, nếu thương lượng được sẽ có cơ hội mua được giá tốt. Thực tế, trước đây, tôi đã trúng nhiều trái lớn khi mua khi thị trường xuống giá ”, anh Luân nói.
Tuy nhiên, nhà đầu tư này cho rằng việc mua vào thời điểm này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, bởi đây mới chỉ là giai đoạn đầu của giai đoạn thị trường đi xuống. Theo đó, nếu muốn “bắt đáy”, nhà đầu tư có thể chờ thêm từ 6 tháng đến 1 năm nữa, khi tác động của kiểm soát tín dụng đã “yếu đi”.
Đồng tình với ý kiến này, anh Hải Đăng, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho rằng, thời điểm hiện tại khá nhạy cảm để tham gia thị trường nhưng cũng là thời điểm tốt để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính săn hàng. Rẻ.
“Nhiều người giờ không còn chịu áp lực tài chính nữa, trong khi lãi suất ngân hàng đang có xu hướng tăng, điều này tạo cơ hội cho một số nhà đầu tư tiềm năng. Tuy nhiên, ở thời điểm nào và khu vực nào, nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ ”, ông Đăng nói.
Nhà đầu tư này tiết lộ cũng đang chờ diễn biến mới của thị trường, nếu giá tiếp tục giảm sẽ xuống tiền mua.
Giá có thể giảm vào cuối năm
Theo Hiệp hội Môi giới Việt Nam, nguyên nhân dẫn đến xu hướng giảm giá trên thị trường bất động sản thứ cấp là do một số dự án đã hết thời gian ân hạn vốn vay, chủ đầu tư tài trợ lãi suất hoặc do thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính đầu cơ. Mặt khác, áp lực lạm phát và lãi suất tăng đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán của các nhà đầu tư sử dụng “đòn bẩy” tài chính.
Trước áp lực lãi suất lớn, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí bán lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, sự phát triển này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ phản ánh toàn thị trường.
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang ở mức “chân không chạm đất, đầu trời”.
“Hầu hết các giao dịch bất động sản trong hai năm qua là giao dịch của nhà đầu tư, rất ít giao dịch mua để cho thuê. Thị trường bất động sản hiện là sân chơi cho các nhà phát triển dự án và các nhà đầu tư thứ cấp ”, ông Nghĩa nói.
Nói về thị trường bất động sản thời gian tới, vị chuyên gia cho rằng giá có thể giảm khoảng 30% nhưng không sập mà sẽ phục hồi sau đó.
“Năm 2008, giá bất động sản giảm 60-70%. Chúng ta đang có nền kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này đưa ra nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% rồi phục hồi như trên ”, TS Lê Xuân Nghĩa nói.
