DĐDN đã có cuộc trao đổi với LS Nguyễn Tiến Lập – Thành viên NHQuang kiêm Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam về vấn đề này.
– Theo ông, dưới góc độ kinh tế, giá bất động sản được hình thành như thế nào và giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay có phù hợp với mục tiêu thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hay không?
Đầu tiên, khi nghe ai đó nói giới kinh doanh bất động sản là “thảm họa cho nền kinh tế”, tôi rất ngạc nhiên vì không hiểu điều đó có nghĩa là gì? Tôi chỉ đơn giản là không hiểu làm thế nào hai danh mục độc lập này được kết nối với nhau. Trong nền kinh tế thị trường, mua bán bất động sản là hoạt động tự nhiên và bình thường, vậy tại sao nó lại là thảm họa?
Đối với câu chuyện giá cả bất động sản, cũng giống như bất kỳ loại hàng hóa nào khác, về nguyên tắc nó được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu. Phải chăng giá bất động sản để ở tại một số khu đô thị quá cao và ai cũng nhìn nhận là vượt ngưỡng cung cầu do ảnh hưởng của yếu tố đầu cơ.
Đầu cơ ở đây là gì? Vì nhiều người có tiền dự đoán giá bất động sản sẽ tăng, chẳng hạn như cầu sẽ vượt cung nên tìm cách mua về không sử dụng mà giữ lại rồi bán khi giá tăng. Điều này một khi diễn ra trên diện rộng, trở thành xu hướng xã hội thì sẽ tạo ra cơ hội làm giá bất động sản và trạng thái giả tạo của thị trường.
Giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay chưa phản ánh đúng quan hệ cung cầu. Ảnh: Invert
Tại sao xu hướng đó hình thành, thị trường dậy sóng? Vì có nhiều bên tham gia và chịu tác động của nhiều biện pháp khác nhau, bao gồm các nhà đầu tư lớn và nhiều nhà môi giới bất động sản là tổ chức hoặc cá nhân. Tuy nhiên, tôi không thấy có gì bất thường hay sai trái trong những hoạt động như vậy.
Về yếu tố định hướng xã hội chủ nghĩa, rất khó nói. Trước hết, cần xác định nội dung là gì, tại sao lại liên quan đến yếu tố giá cả. Tôi chỉ biết một đặc thù ở nước ta, đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý. Nhà nước có toàn quyền quyết định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và định giá đất cho một số mục tiêu cụ thể.
Như vậy, với những quyền năng đó, Nhà nước thông qua chính sách, pháp luật về đất đai sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành giá đất nói chung và giá bất động sản nói riêng.
Cụ thể, việc giá cả trên thị trường bất động sản chưa phản ánh đúng quan hệ cung cầu, một phần quan trọng là do tác động của các chính sách, quy định.
– Giá trị tạo ra từ kinh doanh bất động sản là gì, thưa ông?
Về giá trị sử dụng, tất nhiên, các giao dịch mua bán bất động sản sẽ thỏa mãn những nhu cầu riêng biệt của cả bên bán và bên mua. Về tài chính nói chung, một khi hoạt động mua bán sôi động đẩy giá lên cao thì giá trị tài sản bất động sản cũng sẽ tăng theo. Nó mang lại lợi ích cho các chủ sở hữu.
Hơn nữa, sự gia tăng các hoạt động xây dựng sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động sản xuất và thương mại, tạo ra nhiều việc làm, thu nhập của người dân và tăng trưởng GDP. Về khía cạnh này, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển như nhiều lĩnh vực khác.
– Giá bất động sản liên tục tăng sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường tài chính tiền tệ và điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, thưa ông?
Ở đây chúng ta đang nói về chính sách tín dụng của các ngân hàng. Nếu giá bất động sản tăng do thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh thì tín dụng của ngân hàng cũng tăng theo, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ cho các nhà đầu tư vay nhiều hơn vì họ có niềm tin chắc chắn rằng họ sẽ có cơ hội đầu tư vào bất động sản. tài sản. hiệp hội trả nợ. Vì hầu hết các hoạt động cho vay đều gắn liền với thế chấp tài sản, giá bất động sản tăng sẽ cho phép các ngân hàng mở rộng tín dụng hơn, tăng tỷ lệ thuận với sự tăng giá của tài sản thế chấp.
Tuy nhiên, vấn đề muôn thuở của thị trường là quan hệ cung cầu và theo đó là sự lên xuống theo chu kỳ của giá cả cũng như mật độ giao dịch mua bán và tính thanh khoản của hàng hóa. Ở góc độ quản lý vĩ mô, nếu Ngân hàng Nhà nước không dự báo được các xu hướng và chu kỳ này để điều tiết thì sẽ gây rủi ro lớn cho hoạt động tín dụng, đặc biệt là cho vay. thế chấp dưới chuẩn, tức là tài sản thế chấp có tính thanh khoản thấp.
Rủi ro là khi thị trường đi xuống, người cho vay vỡ nợ nhưng tài sản thế chấp cũng không bán được hoặc bán tháo với giá thấp. Điều đó có nghĩa là các ngân hàng sẽ không có khả năng thu hồi nợ và nếu điều này diễn ra phổ biến sẽ gây ra khủng hoảng tài chính. Nền kinh tế toàn cầu và nhiều quốc gia đã trải qua vấn đề này và ngay cả ở Việt Nam, nợ xấu ngân hàng gia tăng cũng có một phần nguyên nhân từ hoạt động cho vay bất động sản.
Thị trường bất động sản nhiều năm nay chứng kiến cung – cầu mất cân đối, trong khi phân khúc có nhu cầu ở thực nhất là căn hộ bình dân đang dần biến mất khỏi thị trường, trong khi các dự án cao cấp liên tục được đẩy mạnh. tung ra thị trường. Đáng nói, nhiều quan điểm đã chỉ ra rằng, phân khúc cao cấp và hạng sang phần lớn dành cho hoạt động đầu tư, mua đi bán lại, chưa phục vụ nhiều cho nhu cầu ở thực.
– Việc tiếp tục cấp phép sẽ tập trung vào các dự án cao cấp dẫn đến tình trạng đầu tư, đầu cơ, bỏ ngỏ nhu cầu thực sẽ như thế nào, thưa ông?
Ở góc độ quản lý vĩ mô, lâu nay Nhà nước không còn can thiệp, đầu tư theo kiểu xem xét tính khả thi của dự án cụ thể để cấp phép mà để nhà đầu tư quyết định theo nguyên tắc thị trường. trường học. Điều này theo tôi là đúng nếu hiểu theo nguyên tắc chung là chủ đầu tư phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về số phận dự án của mình.
Có nghĩa là khi sản phẩm bất động sản đầu ra không tiêu thụ được, anh sẽ bị lỗ và phá sản. Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản vốn rất nhạy cảm với các yếu tố phi thị trường như tài nguyên, sở hữu đất đai, trong giai đoạn đầu cơ chiếm ưu thế sẽ khiến thị trường tài chính bị ảnh hưởng. đến mức mất kiểm soát. Và khi đó những rủi ro tiềm ẩn sẽ xuất hiện và gây ra khủng hoảng.
Không giống như các nước khác, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu của một chủ sở hữu, Nhà nước, Nhà nước vừa có quyền vừa có trách nhiệm định giá hàng hóa của mình. Ảnh: Hoàng Triều
Chúng ta đang chứng kiến tình trạng này đối với thị trường trái phiếu và cổ phiếu doanh nghiệp khi các chỉ số của hai thị trường chứng khoán Hà Nội và TP HCM đang xuống đáy. Đó là, vấn đề ở đây, như đã phân tích, không hẳn chúng ta buông lỏng quản lý đầu tư, mà là buông lỏng kiểm soát thị trường tài chính.
– Như ông phân tích, khi bất động sản tăng giá, tổng tài sản tăng, các cá nhân và doanh nghiệp có xu hướng đi vay và chi tiêu nhiều hơn. Liệu việc tăng giá phi mã như hiện nay có dẫn đến nguy cơ bong bóng? Theo ông, đâu là giải pháp để ổn định thị trường bất động sản trong bối cảnh này?
Hiện tượng bong bóng thị trường không phải do yếu tố giá trực tiếp gây ra mà do cung cầu mất cân đối. Hãy nhớ rằng cung và cầu là quy luật cơ bản và chủ yếu. Cho dù các hoạt động đầu cơ bóp méo thị trường đến mức nào, thì về lâu dài, thị trường cuối cùng sẽ trở lại trạng thái cân bằng về cung và cầu.
Một khi hàng loạt sản phẩm bất động sản được bán và sở hữu nhưng để trống, không khai thác sử dụng sẽ tạo ra bong bóng. Nếu các doanh nghiệp sở hữu quả bóng mất thanh khoản, nó sẽ bùng phát. Khi đó, doanh nghiệp sẽ phá sản, giá bất động sản giảm và người có nhu cầu ở thực sẽ có cơ hội mua được. Thị trường đang cân bằng trở lại.
Sẽ không có giải pháp vĩ mô nào để Nhà nước can thiệp bình ổn giá bất động sản theo ý muốn của mình. Hơn thế nữa, đó là xây dựng và hoàn thiện thể chế, khuôn khổ pháp lý theo hướng minh bạch hóa quy trình chính sách, bảo đảm quyền sở hữu dân sự và kiểm soát thị trường. Tài chính thắt chặt hơn, cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng, phá sản doanh nghiệp dễ dàng, linh hoạt… Tất cả những yếu tố này sẽ góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
– Vừa qua, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18-NQ / TW, trong đó đáng chú ý là sẽ bỏ khung giá đất và xác định giá theo nguyên tắc thị trường, liệu giải pháp này có thực sự giúp ích cho bất động sản. trả về giá trị thật, thưa ông?
Về phương án bỏ khung giá đất do Nhà nước xác định, tôi e rằng sẽ gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Lý do là không giống như các quốc gia khác khi giá cả do thị trường quyết định, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu của một chủ sở hữu là Nhà nước. Do đó, rõ ràng là Nhà nước có cả quyền và trách nhiệm định giá hàng hóa của mình khi giao, cấp hoặc cho thuê hàng hóa đó cho bất kỳ ai. Giá đó tồn tại song song với giá bất động sản của thị trường thứ cấp đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất giữa các tổ chức và cá nhân.
– Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất đánh thuế sử dụng bất động sản để hạn chế mua đi bán lại nhiều lần, liệu sắc thuế này có giúp hạn chế đầu cơ bất động sản không, thưa ông?
Trên thực tế, chúng ta đã có một số loại thuế áp dụng cho bất động sản, bao gồm cả đất đai và tài sản gắn liền với đất. Còn về thuế chống đầu cơ, có thể xem xét và tham khảo các nước.
Theo đó, mọi người bị đánh thuế khá cao đối với việc bán đất hoặc bất động sản thổ cư nếu bạn thực hiện điều đó trong thời gian ngắn hoặc ngay sau khi mua. Điều này rất khác với việc đánh thuế sở hữu nhiều bất động sản vì nó có nghĩa là đánh thuế đối với hoặc hạn chế người giàu.
– Cảm ơn ngài!