Hỗ trợ phương án không quy định về thời hạn sở hữu căn hộ
Tại hội nghị “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý vận hành nhà chung cư” diễn ra sáng 20/12, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng Khoa Luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội góp ý về nội dung thời hạn sử dụng và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
PGS.TS. Ông Tuyền chia sẻ: “Luật Nhà ở 2014 qua hơn 10 năm thực hiện đã góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở, điều chỉnh các giao dịch về nhà ở thông suốt, đồng bộ… Bên cạnh đó, chưa hình thành cơ chế pháp lý đầy đủ, đồng bộ cho việc đổi mới xây dựng lại các nhà rông đã xuống cấp từ thời bao cấp cách đây gần 40 năm tại các đô thị lớn, một số quy định về quản lý, sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng xây dựng mới của Luật này không còn phù hợp với thực tiễn”.
Dẫn nội dung tại Khoản 2, Điều 75. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định “trước khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế xây dựng”, vị chuyên gia cho rằng, biểu hiện trên có nguyên nhân khác nhau. . các cách hiểu khác nhau, có khả năng tùy ý trong ứng dụng. Ông đề nghị sửa thành: “Trước thời hạn 6 tháng theo hồ sơ thiết kế thi công…”.
Về Điều 76 quy định về các trường hợp nhà chung cư bị phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại, hiện có 2 phương án gồm: có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư và không quy định về thời hạn sở hữu chung. cư trú tại.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội
Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho biết ủng hộ phương án không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Bởi lẽ, thứ nhất, người mua sau khi đã thanh toán đầy đủ tiền cho chủ đầu tư thì nhà chung cư là tài sản của họ và được pháp luật bảo vệ. Nhà chung cư được người dân mua không chỉ để ở mà còn là nơi cất giữ tài sản dư thừa, để lại tài sản thừa kế.
Thứ hai, chỉ cần quy định về quyền sở hữu căn hộ theo pháp luật dân sự. Luật Nhà ở đề cập đến thời hạn sở hữu nhà chung cư đang “lấn” sang phạm vi điều chỉnh của luật dân sự. Nếu Luật Nhà ở quy định gia hạn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư sẽ mâu thuẫn với Luật Đất đai.
Về nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ngoài 5 nguyên tắc được quy định tại Điều 77, ông Tuyến còn bổ sung thêm 2 nguyên tắc.
Thứ nhất, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải dựa trên sự thống nhất giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở. Trong đó, nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa các bên là mấu chốt để tránh xảy ra tranh chấp.
Thứ hai, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bảo đảm công khai, minh bạch, dân chủ, đúng quy định của pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân trong tòa nhà. Nếu họ không đồng ý, nó không thể được cải cách.
Cũng tại hội thảo, chuyên gia góp ý một số nội dung tại Điều 78. Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; Điều 81. Cơ chế ưu đãi khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và Điều 155. Sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư
Khó khăn khi cải tạo chung cư cũ
Đưa ra ý kiến về một số tồn tại, khó khăn trong cải tạo chung cư cũ hiện nay, TS Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Theo Hà Nội, doanh nghiệp chưa đầu tư vì chi phí lớn nhưng lợi ích mang lại không cao. Cụ thể, đó là hạn chế về chiều cao xây dựng, nhất là khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân cư đông, cần giảm áp lực hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới để phát triển hài hòa. với bảo tồn.
Đồng thời, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, một số người dân chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình. Trình tự thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ còn phức tạp, điều chỉnh nhiều lần, chưa có trình tự cụ thể. Hiện trách nhiệm của chủ đầu tư đối với xã hội chưa được quy định rõ ràng và chưa có cơ chế tạo điều kiện đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp. Còn nhiều bất cập trong quá trình quản lý vận hành giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản lý và khu dân cư – ông Khôi chỉ ra.
Ông Khôi đề nghị các địa phương bố trí ngân sách, chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát, kiểm tra, đánh giá chất lượng chung cư, làm cơ sở sớm xác định các chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng mới. Trên cơ sở đó lập quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.
Ngoài ra, cần khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu vực nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để các chủ sở hữu, người sử dụng hoặc các bên có liên quan biết, thực hiện. . Quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cần lập quy hoạch chung cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu, phạm vi lập quy hoạch.
Đặc biệt, sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về xây dựng, cải tạo nhà chung cư. .
Mặt khác, cần cải tạo chung cư cũ tuân thủ quy hoạch của thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chủ yếu là: Dân số, diện tích sử dụng, hệ số sử dụng đất), cơ cấu diện tích chung cư cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở thông thường mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí cụ thể.
Ngoài ra, ông Khôi nhấn mạnh, cần có giải pháp tạo vốn từ nhiều nguồn chứ không chỉ phụ thuộc vào nhà đầu tư. Thành phố cũng cần tổ chức lập nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng dân cư và tổ chức thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp, cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ vào diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật cụ thể.
Từ các quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, cần xây dựng kế hoạch triển khai với ưu tiên xây dựng nhà ở xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định phân công, phân công quản lý và chịu trách nhiệm (nên hình thành đơn vị chuyên trách quản lý cải tạo nhà chung cư). Đồng thời, khẩn trương tạo quỹ nhà tạm cư (tạm trú) để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Link nguồn: https://cafef.vn/pgsts-nguyen-quang-tuyen-ung-ho-phuong-an-khong-quy-dinh-ve-thoi-han-so-huu-nha-chung-cu-20221221082450396.chn