Trong nửa năm qua, thị trường bất động sản chứng kiến thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng, nguyên nhân là do chính sách thắt chặt tiền tệ. Do đó, dòng tiền của giới đầu cơ cũng tỏ ra thận trọng khi thị trường khó nắm bắt hơn trước.
Hiện nay, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư đang có xu hướng gia tăng khi nhu cầu vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản có tính đầu cơ cao như đất nền, nhà phố, biệt thự ven đô lại gặp khó khăn về thanh khoản. Thậm chí, để ế hàng, nhiều người phải chấp nhận giảm giá cả tỷ đồng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cầu chủ yếu đến từ nhu cầu thực, còn nhu cầu đầu tư dè dặt hơn do giá yếu. Theo đó, thanh khoản giảm so với kỳ trước và biến động giá bất động sản trong quý này cũng có dấu hiệu chững lại.
Báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu cho thấy, đất nền khu vực ngoại thành Hà Nội đang có mức giảm lãi như Hoài Đức, Quốc Oai giảm từ 17-39%; phía Bắc như Sóc Sơn, Đông Anh với mức lãi suất giảm từ 8-30%; hay phía đông là Long Biên, Gia Lâm lãi suất giảm từ 21-28%; còn phía Nam là Thanh Trì giảm 24%.
Tình trạng giảm thanh khoản tương tự ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý III, đối với sản phẩm nhà ở thấp tầng (nhà liền kề, biệt thự) lượng giao dịch rất thấp, thậm chí, hầu như không có giao dịch do giá bán quá cao. Các dự án nhà ở thấp tầng tại quận Hà Đông, Hoàng Mai giá khoảng 200 triệu đồng / m2; Tại huyện Mê Linh, giá bán tại một số dự án cũng được đẩy lên 100 triệu đồng / m2…
Thực tế cho thấy, sau một thời gian “hốt bạc”, nhiều chủ đầu tư “đuối sức” đã phải chấp nhận giảm giá để giải tỏa áp lực. Theo ông Vũ Thanh Tùng, giám đốc một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, nhiều khu đô thị, biệt thự liền kề dù bỏ hoang nhiều năm không có người ở nhưng vài năm trở lại đây giá tăng gấp 2-3 lần. . Tuy nhiên, thời gian gần đây, phân khúc đất nền và nhà phố, biệt thự sụt giảm thanh khoản. Bởi vì, những phân khúc này vẫn chưa phục vụ được nhu cầu thực.
“Thực tế cho thấy, hiện nay thị trường bất động sản đang chững lại nhưng chủ yếu ở phân khúc có tính đầu cơ cao là đất nền tỉnh lẻ, liền kề, biệt thự tại các khu đô thị không có nhiều người ở. Hơn nữa, biệt thự, liền kề không phục vụ thực nhu cầu, vì giá hàng chục tỷ đồng rất ít người có thể mua để ở, còn đầu tư thì đa phần là vay ngân hàng hoặc đầu tư chung, với giá trị lớn như vậy không phải nhà đầu tư nào cũng bỏ tiền ra mua. đã từng ”, Tùng chia sẻ.
Theo ông Tùng, điểm khó nhất của các phân khúc bất động sản có tính đầu cơ cao hiện nay là dù đã chấp nhận giảm giá lên tới hàng tỷ USD nhưng vẫn không có người mua.
“Năm ngoái, các phân khúc này tăng giá rất mạnh, thậm chí có phần ảo so với giá trị thực. Đến nay, thị trường đã bước vào giai đoạn điều chỉnh, các phân khúc có tính đầu cơ cao đang bắt nhịp và sẽ dần được đưa về giá trị thực ”, ông Tùng nói.
Theo ông Phạm Đức Toàn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản (EZ Property), lãi suất tăng, tín dụng vào bất động sản bị siết chặt, trong khi đây là sản phẩm có giá trị lớn. một phần cần sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Do đó, khi dòng tiền bị thu hẹp, ngay lập tức thanh khoản sẽ giảm, giá và nguồn cung mới cũng giảm theo.
“Đáng chú ý, một hiện tượng khó hiểu sẽ xảy ra với thị trường trong thời gian tới là hàng không có, giao dịch chậm nhưng giá đội lên rất cao. Đặc biệt ở phân khúc đất nền, trong trung hạn sẽ là kênh khó, nhất là phân khúc đất nền định hướng du lịch sinh thái ở vùng sâu, vùng xa ”, ông Toàn nói.
Đơn cử như Đồng Nai, Bình Thuận, Vũng Tàu… nếu khai thác bất động sản du lịch cũng sẽ gặp khó. Đầu tư vào những lĩnh vực đó cần những nhà đầu tư có nội lực mạnh và quản trị tốt. Nhưng sắp tới, tình hình thị trường trái phiếu của nhiều doanh nghiệp cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, ông Toàn cho rằng, tại các khu vực lõi trung tâm và các thành phố lớn, giá bất động sản sẽ còn tăng. Vì vậy, một biện pháp chống lạm phát của người có tiền là mua bất động sản ở vị trí trung tâm, có tính thanh khoản cao, giá có thể khai thác và không chiết khấu.
Đối với bất động sản xa trung tâm, ngoại ô, ngoại thành, bất động sản không khai thác được… giá sẽ giảm dần. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để mua loại bất động sản này, khi lãi suất cao, tài sản không được khai thác, không có nguồn tiền để trả lãi, hoặc tiềm năng tăng giá bất động sản thấp hơn lãi suất. lãi suất sẽ buộc phải cắt lỗ.
“Giai đoạn này, hiện tượng cắt lỗ không nhiều nhưng thời gian tới sẽ lộ rõ khi nhiều nhà đầu tư không chịu được áp lực”, ông Toàn dự báo.
Link nguồn: https://cafef.vn/het-thoi-an-bang-lan-phan-khuc-bat-dong-san-co-tinh-dau-co-cao-ngam-don-20221103091239856.chn
