Trong nửa đầu năm 2022, mặc dù chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố địa chính trị, nhưng thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi Việt Nam mở cửa. các chuyến bay quốc tế. Hàng loạt dự án khu công nghiệp, kho bãi được khởi công ở nhiều địa phương. Nhu cầu thuê phục hồi dần, theo đó, số lượng yêu cầu đất công nghiệp và nhà kho mà CBRE tiếp nhận tăng lần lượt 10% và 7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Với nhu cầu logistics ngày càng tăng do làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất trên thế giới về Việt Nam, CBRE đã ghi nhận nhiều dự án khởi công xây dựng ở cả hai miền Bắc – Nam trong 6 tháng đầu năm. vào năm 2022 như Lễ khởi công VSIP 3 – Khu công nghiệp thứ 11 của VSIP tại Việt Nam tại tỉnh Bình Dương với diện tích hơn 1.000 ha, Khu công nghiệp DEEP C – giai đoạn 1 tại Khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng II với một Quy mô 10,6 ha, JD Future Explore V Limited khởi công xây dựng Khu Logistics JD Property (Việt Nam) Hải Phòng 1 tại Khu phi thuế quan và Khu công nghiệp Nam Đình Vũ (Khu 1), trên diện tích đất 97.000 m2. Gần đây nhất, vào tháng 6/2022, BWID đã khởi công dự án “Dự án 16 – Nhà kho xây sẵn BW Phú Nghĩa” tại Khu công nghiệp Phú Nghĩa, Hà Nội, dự án đầu tiên của BW tại Hà Nội được xây dựng theo tiêu chuẩn. Tiêu chuẩn xanh LEED.
Tại khu vực phía Bắc, cơ sở hạ tầng đang được cải thiện, chẳng hạn, Hà Nội khởi công dự án đường vành đai 4 vào tháng 4 năm 2022. Thị trường cũng chứng kiến quy mô hạ tầng cảng biển ngày càng mở rộng, với hơn 2.500 tỷ đồng đầu tư vào 2 bến container tại Hải. Phong. Đường cao tốc Vân Đồn – Móng Cái sẽ đi vào hoạt động từ tháng 8 năm 2022. Trong khi đó, đường vành đai 3 được kỳ vọng sẽ nâng cao năng lực cạnh tranh của khu vực phía Nam. Đường vành đai 3 đi qua 4 tỉnh là TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An với tổng chiều dài 76,34 km. Công tác chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án từ năm 2022, cơ bản hoàn thành vào năm 2025 và đưa vào khai thác từ năm 2026. Dự án đường vành đai 3, TP.HCM đã được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư. Trung tuần tháng 4 năm 2022. Với việc hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, thị trường khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đón nhận nhu cầu tích cực trong thời gian tới.
Về tình hình hoạt động của thị trường đất công nghiệp, các thị trường cấp 1 ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khả quan, từ 80% ở phía Bắc và 90% ở phía Nam trong 6 tháng đầu năm 2022. CBRE ghi nhận số liệu của 5 tỉnh / thành phố trọng điểm phía Bắc bao gồm Hà Nội , Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương với gần 15.000 ha đất công nghiệp. Trong khi đó, các thành phố chính ở khu vực phía Nam là TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An với tổng diện tích đất hơn 30.000 ha.
Nhờ tỷ lệ lấp đầy khả quan, giá thuê đất trung bình ghi nhận mức tăng tại các thành phố công nghiệp chính, 5-12% ở miền Bắc và 8-13% ở miền Nam so với cùng kỳ năm ngoái. Theo ghi nhận của CBRE đối với một số khu công nghiệp tiêu biểu từng khu vực, giá chào bán thậm chí có thể tăng tới 20% tại một số dự án phía Bắc và khoảng 26% tại phía Nam. . Trong khi đó, với việc nguồn cung kho đang tăng nhanh tại nhiều địa phương, giá thuê kho được giữ ở mức ổn định. Giá đất khu công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, trong khi giá thuê kho xưởng và nhà xưởng dự kiến sẽ dao động nhẹ ở mức 0-3% / năm.
Sự gia tăng mạnh mẽ của nhu cầu từ lĩnh vực ô tô và điện tử dự kiến sẽ thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tăng lên, đặc biệt là ở khu vực phía Bắc. Trong 6 tháng đầu năm, lượng yêu cầu từ các ngành này chiếm khoảng 22% lượng yêu cầu gửi đến CBRE tại miền Bắc. Bên cạnh đó, các tên tuổi lớn trong lĩnh vực điện tử như Samsung, LG Display, Xiaomi, Goertek cũng công bố kế hoạch mở rộng, tăng vốn, thuê nhà máy mới để bắt đầu sản xuất tại Việt Nam.
Trong vòng ba năm tới, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng hơn 14.000 ha cho cả hai thị trường. Trong đó, các tỉnh công nghiệp cấp 2 sẽ lần lượt chiếm khoảng 21% đến 42% nguồn cung tại miền Nam và miền Bắc. Một số khu công nghiệp sắp đi vào hoạt động trong nửa cuối năm 2022 và đầu năm 2023 đã đạt tỷ lệ cam kết cho thuê sớm khả quan, ở ngưỡng 40% – 100% trong giai đoạn đầu triển khai. Với nhu cầu khả quan, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng 5-10% / năm trong ba năm tới ở miền Bắc và 8-13% / năm ở miền Nam.
CBRE dự báo sẽ tiếp tục có nguồn cung mạnh cho kho trong ba năm tới. Tại khu vực phía Bắc, 87% nguồn cung mới trong giai đoạn 2022-2024 đến từ hai tỉnh Hải Phòng và Bắc Ninh. Trong khi đó, tại miền Nam, 60% nguồn cung mới trong giai đoạn 2022-2024 đến từ Bình Dương.
Về mặt pháp lý, quy tắc thuế tối thiểu toàn cầu, dự kiến có hiệu lực từ năm 2023, sẽ tác động đến chiến lược thu hút FDI của Việt Nam. Vì vậy, bên cạnh ưu đãi về thuế, người thuê ngay từ bây giờ nên cân nhắc các yếu tố khác để lựa chọn vị trí phù hợp (lực lượng lao động, vị trí, cơ sở hạ tầng, các yếu tố liên quan đến chi phí). phí, v.v.) trong khi các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ để thu hút khách thuê bên cạnh việc dựa vào các ưu đãi về thuế từ Nhà nước.
Trong khi đó, một số thay đổi đã được thực hiện để hỗ trợ sự phát triển trong tương lai của các KCN và tăng nguồn cung chất lượng, gần đây nhất là việc ban hành Nghị định số 35/2022 / NĐ-CP (“Nghị định số 35”) quy định về quản lý KCN. Về đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Nghị định số 35 bãi bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho doanh nghiệp khi mà theo quy định, các KCN được xác định thành lập kể từ ngày ban hành. Thủ tục thành lập, mở rộng khu công nghiệp được đơn giản hóa, ưu tiên thúc đẩy phát triển mô hình khu công nghiệp sinh thái và phát triển nhà ở, tiện ích cho công nhân là những điểm nổi bật của quy định mới này.
CBRE kỳ vọng khu vực hậu cần dành riêng cho thương mại điện tử sẽ tiếp tục phát triển. Đối với mỗi 1 tỷ đô la Mỹ doanh thu từ thương mại điện tử, thị trường sẽ cần thêm 92.903 mét vuông không gian hậu cần. Trong 5 năm tới, dự kiến sẽ cần khoảng 160-200 triệu m2 khu hậu cần dành riêng cho thương mại điện tử trên toàn thế giới. Việt Nam đang trở thành nền kinh tế kỹ thuật số lớn thứ hai ở Đông Nam Á, sau Indonesia, và thị trường Việt Nam dự kiến sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp quy mô lớn hơn. Dựa trên dự báo tăng trưởng quy mô thương mại điện tử tại Việt Nam, ước tính đến năm 2025 cả nước sẽ cần hơn 2 triệu m2 diện tích logistics cho thương mại điện tử.
Về triển vọng thị trường, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc – Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho biết: “Cam kết lợi nhuận trước tiền thuê lành mạnh tại các KCN mới dự kiến sẽ tiếp tục diễn ra tại các khu công nghiệp. Ngoài ra, nguồn cung đất công nghiệp và kho bãi và các nhà máy sẽ tăng lên tại các khu vực được hỗ trợ bởi nhu cầu ngày càng tăng trên nhiều lĩnh vực. nắm bắt cơ hội mở rộng đồng thời đàm phán các điều khoản tốt hơn, đồng thời các chủ đầu tư nên điều chỉnh chiến lược cho thuê phù hợp với từng địa điểm. ở nhiều khu vực. Một xu hướng khác là nhà kho và nhà xưởng nhiều tầng sẽ được mở rộng ở những khu vực có nguồn cung đất công nghiệp hạn chế. “
Cũng đưa ra đánh giá triển vọng về ngành bất động sản công nghiệp, Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect cho rằng, việc đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng sẽ hỗ trợ cho nhóm bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.
https://cafef.vn/loat-du-an-khu-cong-nghiep-ty-usd-do-bo-gia-thue-dat-du-bao-tang-cao-20220709072044894.chn
