Thách thức của phân khúc bất động sản nhà ở
Theo báo cáo chiến lược của Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), việc siết tín dụng đối với cả công ty bất động sản và người mua nhà cùng với việc thanh tra, kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là một thách thức. lớn nhất trong phân khúc bất động sản nhà ở.
Vấn đề cấp phép dự án bị trì hoãn trong nhiều năm và giá đất tại các quận nội thành TP.HCM và Hà Nội tăng mạnh đã khiến các chủ đầu tư phải mở rộng quỹ đất ra các huyện ngoại thành và các tỉnh lân cận như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh, trong đó các dự án đô thị vệ tinh là sản phẩm được khách hàng ưa chuộng.
Cơ sở hạ tầng được cải thiện, giá bán hợp lý hơn và nhiều không gian xanh hơn đã hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ của các dự án này. Lợi suất cho thuê không có sự cải thiện rõ ràng, ở mức xấp xỉ 4% ở Tp.HCM và xấp xỉ 5% ở Hà Nội.
Đưa ra dự báo về triển vọng thị trường căn hộ trong thời gian tới, đơn vị này cho rằng nguồn cung căn hộ mới sẽ phục hồi lên khoảng 20.000 – 25.000 căn tại Hà Nội / TP.HCM.
Các yếu tố thuận lợi hỗ trợ thị trường phục hồi là việc xây dựng / phê duyệt các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm, tầng lớp thu nhập trung bình tăng và tốc độ đô thị hóa cao.
Trong khi đó, thị trường vẫn phải đối mặt với những thách thức như lãi suất tăng, lạm phát thấp, tăng trưởng tín dụng thấp và hạn chế cho vay đối với các ngành rủi ro cao như bất động sản. Do đó, ACBS cho rằng nhu cầu mua nhà sẽ giảm và giá bán sẽ đi ngang. Hồ Chí Minh và Hà Nội sẽ đón thêm nhiều dự án căn hộ có thương hiệu trong khi nguồn cung căn hộ bình dân (giá bán dưới 1.000 USD / m2) sẽ tiếp tục khan hiếm dù nguồn cầu trong phân khúc. Đây là rất cao.
Hàng loạt dự án sắp mở bán
Theo ACBS, các chủ đầu tư như Vinhomes (HSX: VHM), Khang Điền (HSX: KDH) và Nam Long (HSX: NLG) có tình hình tài chính lành mạnh, thương hiệu mạnh, dự án hấp dẫn và chiến lược bán hàng. các nhà bán buôn hoặc hỗ trợ từ các đối tác chiến lược sẽ ít bị ảnh hưởng hơn trong giai đoạn đầy thử thách này.
Trong báo cáo triển vọng quý IV / 2022 của KB Securities (KBSV), ngoài các doanh nghiệp trên, đơn vị này bổ sung thêm Đất Xanh (DXG) sẽ có lợi thế về quỹ đất sạch lớn, đầy đủ pháp lý và quy định. có cơ cấu tài chính an toàn, có những dự án đang mở bán với tiến độ bán hàng khả quan đảm bảo dòng tiền.
Đơn cử như Đất Xanh, công ty này sẽ mở bán lại dự án trọng điểm là Gem Riverside vào quý III / 2022 với giá chào bán mới khoảng 80 triệu đồng / m2, cao hơn giá chào bán ban đầu năm 2019 là 30. -32 tr / m2.
Dự án Gem Riverside tọa lạc tại TP. Thủ Đức với diện tích 6,7ha gồm 12 block với số lượng căn hộ mở bán khoảng 2.200 căn, ghi nhận doanh thu vào năm 2024. KBSV dự báo, Gem Riverside có thể đạt tổng doanh thu khoảng 20.000 tỷ đồng.
Còn đối với dự án Gem Premium tại TP. Thủ Đức của công ty cũng đang trong quá trình làm lại quy hoạch chi tiết 1/500 và có thể sẽ mở bán trong thời gian tới. Quỹ đất hiện tại của Đất Xanh khoảng 4.200 ha, trong đó có 30 – 40% là đất sạch chuẩn bị bán.
Hay Khang Điền cũng mở bán 3 dự án quy mô nhỏ gồm Classia, The Privia và Clarita. Theo VCSC, ba dự án này sẽ đóng góp lớn vào tổng doanh thu của công ty trong giai đoạn 2022 – 2023 và sẽ tăng mạnh từ mức thấp trong giai đoạn 2020 – 2021.
Ngoài ra, Chứng khoán BSC cho biết, Khang Điền có quỹ đất 680 ha trong nội thành TP.HCM đang chờ “mở khóa” và đang bắt đầu xúc tiến đầu tư vào các khu đô thị quy mô lớn như dự án. Phong Phú 2 (132 ha), Tân Tạo A (330 ha) và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân (110 ha).
Về phía Vinhomes, công ty dự kiến sẽ mở bán dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Crown (trước đây là Vinhomes Đại An, tỉnh Hưng Yên) vào nửa cuối năm nay. KBSV ước tính giá trị bán hàng của Vinhomes trong năm nay đạt 117.800 tỷ đồng, tăng 49% so với cùng kỳ năm 2021.
Bên cạnh đó, công ty cũng sẽ bàn giao khoảng 45% trong tổng số 12.600 căn hộ tại dự án The Empire và các sản phẩm tại dự án Ocean Park và Smart City vào nửa cuối năm nay.
Đối với 3 dự án Ocean Park, Smart City và Grand Park, KBSV cho rằng Vinhomes sẽ nhanh chóng hoàn thành việc bán các dự án này vào năm 2022 và nửa đầu năm 2023 do quỹ căn hộ còn lại tương ứng rất ít. 3%, 8% và 7%.
