Đất nền và căn hộ chung cư đang là phân khúc nhận được sự quan tâm mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Trong tháng 7, hai phân khúc này tiếp tục có biến động lớn về nguồn cung, thanh khoản và giá bán, một phần do ảnh hưởng của chính sách kiểm soát tín dụng.
Để hiểu rõ hơn về thị trường, phóng viên Người Đồng Hành đã có cuộc trao đổi với ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Ban Nghiên cứu và Phát triển, Tập đoàn DKRA.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Phòng Nghiên cứu và Phát triển, Công ty Tập đoàn DKRA trong buổi tọa đàm. Ảnh: DKRA Vietnam
Giá đất tăng trung bình 7 – 11%
– Theo ông, trong tháng 7, thị trường đất nền TP.HCM và các vùng lân cận có gì đáng chú ý?
Phân khúc đất nền tại TP.HCM và các tỉnh lân cận chỉ ghi nhận 857 lô đất mở bán từ 6 dự án, chủ yếu ở Bình Dương (chiếm 63%). Mặc dù nguồn cung tăng gấp rưỡi so với tháng trước nhưng sản lượng tiêu thụ của toàn thị trường khiêm tốn, chưa bằng một nửa số giỏ hàng mở bán trong tháng (48%).
Quan sát trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán thứ cấp được ghi nhận có mức tăng trung bình từ 7-11% so với cuối năm 2021. Thanh khoản tiếp tục giảm do khó khăn chung của thị trường. ngay bây giờ.
Diễn biến thị trường bất động sản qua các tháng. Nguồn: DKRA Group
– Nguyên nhân nào khiến giá tăng vào thời điểm này? Việc tăng giá có “phi lý” không, thưa ông?
Giá đất nền tại Tp.HCM và các khu vực lân cận ghi nhận mức tăng trung bình từ 7% -11% so với cuối năm ngoái. Có nhiều lý do dẫn đến việc tăng giá. Thứ nhất, sau khi lệnh điều chỉnh được dỡ bỏ, hoạt động sản xuất kinh doanh dần trở lại, kéo theo nhu cầu đầu tư bất động sản phục hồi.
Thứ hai, thông tin tích cực về việc nâng cấp lên các quận, huyện thuộc các huyện ngoại thành TP.HCM và các tỉnh lân cận như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè (TP.HCM) hay Tân Uyên, Bến Cát (Bình Dương)…
Thứ ba, gói kích cầu kinh tế 350.000 tỷ đồng, trong đó 114.000 tỷ đồng tập trung phát triển hạ tầng giao thông và nâng cao kết nối vùng.
Cuối cùng, chi phí đầu vào để phát triển dự án tăng lên, góp phần làm gia tăng khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp. Người mua có nhu cầu mua nhà ở thực có xu hướng lựa chọn các sản phẩm giao dịch thứ cấp với mức giá phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của mình.
– Tập đoàn DKRA có ghi nhận lỗ trên thị trường đất nền? Tôi có nên gom tiền mua đất vào thời điểm này?
Giá chào bán thứ cấp trên thị trường vẫn có sự điều chỉnh giảm cục bộ ở những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao để mua bất động sản. Người bán có xu hướng giảm một phần lợi nhuận kỳ vọng để nhanh chóng thu hồi dòng tiền và giảm áp lực tăng lãi suất của các ngân hàng. Các giao dịch này chủ yếu được quan sát tại các dự án vướng mắc về pháp lý, chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai dự án, tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng chậm.
“Trong nguy”, mặc dù thị trường hiện đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng đây cũng có thể là cơ hội cho các nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn. Họ có thể lựa chọn cho mình những bất động sản tốt với chiết khấu hấp dẫn, kỳ vọng vào việc giải ngân bất động sản trở lại cũng như những tín hiệu tích cực của thị trường vào đầu năm sau.
Bên cạnh đó, người mua / nhà đầu tư cũng cần nghiên cứu kỹ các tiêu chí như định hướng quy hoạch của địa phương; Tình trạng pháp lý dự án; Năng lực thực hiện của chủ đầu tư. Đồng thời, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có phương án vay / trả lãi phù hợp để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.
Giá căn hộ có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ
– Đối với thị trường căn hộ, tháng 7 thị trường TP.HCM và khu vực lân cận như thế nào, thưa ông? Điểm nào đáng chú ý?
Thị trường bất động sản căn hộ tại Tp.HCM và các khu vực lân cận trong tháng 7 ghi nhận nguồn cung mới khoảng 2.159 căn từ 13 dự án mở bán, giảm 25% so với tháng trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt xấp xỉ 54% tổng số giỏ hàng được mở bán trong tháng, đây cũng là mức thấp nhất được ghi nhận kể từ khi lệnh phân chia xã hội bị xóa bỏ vào cuối năm ngoái.
Ngoài ra, sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung mới giữa các phân khúc và khu vực ngày càng thể hiện rõ. Căn hộ hạng A (từ 60 triệu đồng / m2, bao gồm VAT) chiếm 63% nguồn cung mới trong tháng. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu Đông TP.HCM – khu vực được thành phố đẩy mạnh đầu tư phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng trong thời gian qua. Căn hộ hạng C, nhà ở bình dân phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục thiếu nguồn cung trên thị trường.
Thị trường căn hộ trong những tháng gần đây. Nguồn: DKRA Group
– Giá bán căn hộ được ghi nhận không thay đổi trong tháng 7. Liệu điều này có tiếp tục vào tháng 8? Theo ông, giá căn hộ chung cư trong cả quý III sẽ như thế nào?
Với việc Ngân hàng Nhà nước đang khống chế room tín dụng và chưa có nhiều thông tin tích cực hỗ trợ thị trường như hiện nay, đối với thị trường sơ cấp, tôi cho rằng rất khó để giảm giá trên thị trường này. Nguyên nhân là do áp lực chi phí đầu vào (nguyên vật liệu, nhân công, đất, lãi vay…) hiện đang rất cao, doanh nghiệp khó giảm giá ở thời điểm hiện tại vì liên quan đến giá vốn. Và dịch vụ. lợi nhuận của doanh nghiệp.
Giá bán sơ cấp trong tháng 8 và quý 3 có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ tại các dự án được chủ đầu tư áp dụng chính sách bán hàng, giúp giãn tiến độ thanh toán để hỗ trợ người mua.
Đối với thị trường thứ cấp, trước tình hình “khó khăn” như hiện nay, thị trường vẫn có thể chứng kiến những điều chỉnh nhất định (nhất là về giá bán) là điều hoàn toàn có thể xảy ra, nhất là ở những dự án thiếu cam kết về hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng, và phát triển bởi các nhà đầu tư thiếu uy tín trên thị trường …
Cơ hội đầu tư ngay bây giờ
– Trong tháng 7, nguồn cung căn hộ nhiều nhưng cầu lại thấp. Theo ông, thị trường căn hộ đang chững lại và không còn là phân khúc đầu tư hiệu quả vào thời điểm này, tức là không nên đổ tiền mua căn hộ để đầu tư?
Thực tế, trong tháng 7, thị trường căn hộ tại Tp.HCM và vùng liền kề đều sụt giảm cả cung và cầu, chỉ đạt lần lượt 28% và 17% nguồn cung và tiêu thụ mới so với thời kỳ đỉnh cao. vào tháng Năm.
Tuy nhiên, việc quyết định đầu tư vào phân khúc bất động sản căn hộ hay không còn tùy thuộc vào mục đích của nhà đầu tư (đầu tư căn hộ cho thuê, mua bán, cho thuê…). Cụ thể đối với đầu tư cho thuê, những dự án sở hữu vị trí đắc địa, hạ tầng giao thông thuận tiện kết nối vào trung tâm thành phố, khả năng sinh lời cho thuê cao với tỷ lệ lấp đầy ổn định vẫn ở mức cao. tiếp tục là điểm sáng.
Với lợi thế về chênh lệch dòng tiền thanh toán từ 1 đến 3 năm, phân khúc căn hộ chung cư vẫn được giới đầu tư cân nhắc mua đi bán lại, kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường vào đầu năm sau. khi tín dụng bất động sản được nới lỏng và giải ngân.
Ông Võ Hồng Thắng: Động thái tăng cường kiểm soát tín dụng tiếp tục gây áp lực nhất định cho thị trường. Ảnh: NĐT
– Điểm đáng chú ý trong báo cáo tháng 7 của Tập đoàn DKRA là việc siết tín dụng ảnh hưởng đến thanh khoản của nhiều loại hình, bao gồm cả căn hộ và đất nền. Những số liệu cụ thể nào cho thấy điều này? Tập đoàn DKRA đánh giá trong tháng cuối năm, tình trạng này có tiếp diễn?
Như đã đề cập, phân khúc đất nền tại TP.HCM và các tỉnh lân cận ghi nhận nguồn cung mới khoảng 857 lô đất mở bán từ 6 dự án với tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường đạt khoảng 48%. Nguồn cung căn hộ mới trong tháng khoảng 2.159 căn từ 13 dự án mở bán, giảm 25% so với tháng trước với lượng tiêu thụ đạt xấp xỉ 54% giỏ hàng.
Theo tôi, động thái tăng cường kiểm soát tín dụng tiếp tục gây áp lực nhất định lên thị trường, cộng với tâm lý thận trọng trong giao dịch trong “Tháng” khiến tình hình cung – cầu tháng 8 tăng cao hơn rất nhiều. khả năng tiếp tục duy trì ở mức thấp so với tháng 7.
Bước sang quý IV, với những dự báo vĩ mô tương đối tích cực (Ngân hàng Thế giới nâng dự báo tăng trưởng GDP lên 7,5% trong năm nay), thị trường được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi nhất định trong quý cuối năm. tuy nhiên, sẽ khó có thể thấy được sự đột biến trong ngắn hạn.
– Vậy theo ông, đâu là cơ hội cho các nhà đầu tư trong giai đoạn này?
Tình hình bất động sản chung cư, đất nền có thể sẽ diễn biến giống với xu hướng chung của thị trường nêu trên. Nhà đầu tư xác định rõ nhu cầu và mục tiêu đầu tư, lựa chọn phân khúc phù hợp với khả năng tài chính (đất nền, căn hộ chung cư,…). Ngoài ra, nhà đầu tư cần trang bị đầy đủ kiến thức về dự án (pháp lý, tiến độ triển khai hạ tầng, uy tín của chủ đầu tư…); Theo dõi sát diễn biến thị trường, lựa chọn cho mình những bất động sản tốt, sở hữu tiềm năng tăng trưởng khi thị trường hồi phục.
– Cảm ơn bạn về cuộc trò chuyện!
