“Bình mới rượu cũ”
Thời gian gần đây, mặc dù không có quy định bắt buộc giao dịch qua sở giao dịch nhưng tình trạng các sở giao dịch bắt tay nhau, thay đổi giá làm ảnh hưởng đến nhà đầu tư. Thậm chí, nhiều tình huống lừa mua dự án không đủ điều kiện cấp đổi gây ra nhiều hệ lụy.
Theo tiết lộ của giám đốc một sở giao dịch, hiện có tình trạng các sở giao dịch thao túng thị trường mua buôn, bán lẻ. Sàn BĐS mua nguyên nền hoặc cả block căn hộ được chủ đầu tư ưu đãi riêng, chiết khấu cao. Sau đó, tạo nguồn đối tượng để đẩy giá lên, cuối cùng giá thị trường là do các sàn quyết định.
Nhiều công ty môi giới làm xáo trộn thị trường bất động sản, rất ít được đánh giá chuyên nghiệp, vì người mua. Ảnh: Như Ý
Chủ đầu tư một dự án tại Mê Linh chia sẻ, trước khi mở bán, anh đã mời môi giới có tiếng trên thị trường về bán nhưng chủ sàn đòi quá cao. Theo quy định, các sàn phải công khai, minh bạch tính pháp lý của sản phẩm để người mua tìm hiểu, tránh tình trạng dự án chưa hoàn thiện thủ tục nhưng đã được chủ đầu tư rao bán. Tuy nhiên, quy định này khó áp dụng cho các sàn giao dịch được thành lập chỉ để tự tiêu thụ sản phẩm của chính chủ đầu tư hoặc phân phối độc quyền. Vì vậy, khi khách hàng đến các sàn giao dịch này, nếu chủ đầu tư, đơn vị trao đổi cố tình cung cấp thông tin về dự án không đúng với thực tế thì khách hàng khó có thể kiểm tra được thông tin thật – giả của dự án. sự phán xét.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định mua bán phải qua sàn là chưa phù hợp và chưa phù hợp với hệ thống pháp luật, đồng thời tại đồng thời, dễ dàng. đã tạo ra những đặc quyền riêng cho các sàn giao dịch bất động sản.
Mới đây, hàng trăm cư dân mua nhà tại dự án FLC Premier Parc Đại Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) nộp hàng trăm tỷ đồng qua sàn nhưng chờ mãi không thấy nhận nhà. Hà Huyền (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, cuối năm 2021, Tập đoàn FLC đã giao cho Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (bên thứ 3) mở bán chung cư CT2 Đại Mỗ. Do chưa có đủ điều kiện pháp lý nên chủ đầu tư lách luật để ký với khách hàng bằng “Văn bản thỏa thuận”. Hiện tòa CT2 mới đang trong quá trình xây tầng hầm nhưng chủ đầu tư đã thu của khách hàng từ hai trăm triệu đồng đến một tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay (tháng 8/2022), toàn bộ khách hàng tại đây vẫn chưa ký hợp đồng mua bán theo cam kết của chủ đầu tư.
Mang tiếng là sàn giao dịch bất động sản với những trách nhiệm rất nặng nề nhưng trên thực tế hầu hết các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chỉ đóng vai trò trung gian. Điển hình nhất cho tình trạng này là việc chủ dự án nói với chủ sàn để nghe họ nói. Đối với hàng hóa là căn hộ, sàn chỉ cần bán đúng giá chủ đầu tư quy định sẽ được hưởng từ 1 đến 2% tổng giá trị giao dịch. Đối với hàng hóa là nhà ở riêng lẻ, người bán muốn niêm yết giá nào thì không phải qua thẩm định giá.
Còn nhớ, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực, nhiều sàn giao dịch “đua nhau mọc lên như nấm” để kinh doanh theo yêu cầu của Luật… Tuy nhiên, các sàn bất động sản không đẩy mạnh. phát huy vai trò của mình, nhưng cũng trở thành “tác nhân” gây xáo trộn thị trường. Nhận thấy nếu giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn, đặc biệt là tạo “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ quy định này. Tuy nhiên, bất ngờ một lần nữa Bộ Xây dựng lại muốn tiếp tục đưa đề xuất kinh doanh bất động sản qua sàn vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.
Giá nhà sẽ bị đẩy lên cao?
Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, Điều 60 quy định “giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới”.
Với phương án 1, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư được bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới. Đối với phương án 2, Bộ Xây dựng đề xuất bất động sản đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện. thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Ông Nguyễn Mạnh, Giám đốc Kinh doanh Công ty Handico 5 chia sẻ, bản thân doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án nhà ở thương mại như dự án ở Giang Biên (Long Biên), Nguyễn Lương Bằng (Đống Đa); Gia Lâm (Hà Nội)… không được bán qua sàn giao dịch bất động sản. Khách hàng đến trực tiếp phòng kinh doanh để nghe tư vấn và ký hợp đồng với chủ đầu tư. Trước đề xuất phải bán qua sàn, ông Mạnh cho rằng điều này là bất hợp lý, bởi một dự án hàng nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư khi xây dựng nhưng khi mở bán lại bị đơn vị khác chi phối. “Bản thân các sàn giao dịch hiện nay không chuyên nghiệp, do không gắn bó với chủ đầu tư. Bán qua sàn chắc chắn sẽ tăng chi phí, đẩy giá bán lên cao vì các sàn đều lấy phí môi giới và nhiều khoản phí phát sinh khác. Như vậy, người chịu thiệt cuối cùng là khách hàng ”, ông Mạnh nói.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định mua bán phải qua sàn là chưa phù hợp và chưa phù hợp với hệ thống pháp luật, đồng thời tại đồng thời, dễ dàng. đã tạo ra những đặc quyền riêng cho các sàn giao dịch bất động sản.
Theo ông Châu, quy định này cũng không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án bất động sản. Khi đó, từ vai trò “nhân viên”, chuyên cung cấp dịch vụ cho người bán và người mua bất động sản, sàn giao dịch sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản. Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trên thị trường BĐS, đó là vai trò kết nối người bán với người mua, giữ vai trò cung cấp dịch vụ bán hàng. hàng hóa cho người bán hoặc cung cấp dịch vụ mua bất động sản cho người mua.
“Quy định này cũng sẽ giúp các sàn giao dịch được hưởng các đặc quyền và có thể lợi dụng nó để thổi phồng phí, chưa kể mức phí tối thiểu 2% trên doanh số trên tổng giá trị toàn thị trường. Thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng cũng là miếng bánh béo bở. Trong khi đó, nhà đầu tư dự án sẽ bị tước quyền tự chủ, quyền tự do kinh doanh theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 nếu áp dụng quy định này ”, ông Lê Hoàng Châu nói.
