Thị trường bất động sản bộc lộ nhiều bất cập
Theo rà soát của Bộ Xây dựng, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản trong các luật, văn bản quy phạm pháp luật còn nhiều bất cập, quy định chồng chéo, cần sớm nghiên cứu sửa đổi. bổ sung như: Việc thống nhất hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến xác định giá đất khi thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản …
Nguồn cung bất động sản khan hiếm nhưng tình trạng đầu cơ đất nền lại nhiều.
Thực trạng trên là nguyên nhân khiến hàng trăm dự án bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đang “tắc” về pháp lý khởi công hoặc tiếp tục triển khai. Do ảnh hưởng của COVID-19, nguồn cung dự án bất động sản trên thị trường ngày càng khan hiếm nhưng giá bất động sản liên tục tăng cao, vượt quá thu nhập của đại đa số người dân, gây khó khăn cho người mua.
Theo các chuyên gia xây dựng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu lệch pha cung cầu và phát triển thiếu bền vững, khi giá cao nhưng lại thiếu nguồn cung, nhất là ở phân khúc bình dân. Tại Hà Nội và TP.HCM hầu như không có chung cư nào có giá dưới 25 triệu đồng / m2, giá nhà ở riêng lẻ, đất thổ cư tại nhiều dự án cao ngất ngưởng, thậm chí lên đến 200 triệu đồng / m2, giá bán rất cao. . Đất thổ cư khu vực trung tâm nhiều khu đô thị cũng trên dưới 100 triệu đồng / m2.
Chưa hết, trên thị trường, các sàn giao dịch bất động sản được hình thành, hoạt động tự phát, gây xáo trộn; Nhiều sàn chưa bảo mật đầy đủ thông tin, pháp lý khi giao dịch dẫn đến hiện tượng bắt tay “ôm hàng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo”… để trục lợi.
Một bất cập nữa là việc quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản được quy định trong nhiều luật, chưa có công cụ quản lý cụ thể nên nhiều giao dịch chưa minh bạch, có hiện tượng “hai giá”, kê khai thấp hơn thực tế giao dịch. làm giá, nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản. Thực tế tại Việt Nam, tình trạng “sốt” đất hay đầu cơ đã diễn ra nhiều năm và chưa được xử lý triệt để do không có công cụ xử lý đầu cơ, trượt giá và hệ quả là nhiều đợt. “Sốt đất” xảy ra ở hầu hết các địa phương.
Giải pháp chống đầu cơ
Hội nghị Trung ương 5 (khóa XIII) vừa qua đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ / TW, đề ra nhiều giải pháp đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai. Đặc biệt, việc xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và có lộ trình phù hợp. Đồng thời, thuế suất cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà, đầu cơ đất, chậm sử dụng, bỏ hoang.
Trước đó, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ký Quyết định số 2161 / QĐ-TTg ngày 22/12/2021 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2045, trong đó yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất bổ sung một số sắc thuế liên quan đến thị trường bất động sản, nhằm bình ổn thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác hiệu quả bất động sản nhà ở, bảo đảm lợi ích của Nhà nước.
Hầu hết các chuyên gia kinh tế đều cho rằng đã đến lúc đánh thuế tài sản vào bất động sản trong bối cảnh thị trường sốt giá, tình trạng đầu cơ, găm hàng bất động sản quá cao ở Việt Nam hiện nay. Việc thu thuế cao đối với người sở hữu nhiều bất động sản là chủ trương đúng đắn. Thuế tài sản sẽ tạo ra nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường và sử dụng để tái đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và tăng nguồn cung.
Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai để trình Quốc hội thông qua. Trước mắt, tập trung xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 để thực hiện chủ trương chung của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho địa phương, người dân và cộng đồng. xí nghiệp. Trong đó, tập trung hướng dẫn thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhằm sàng lọc những doanh nghiệp, nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm triển khai dự án. hoặc doanh nghiệp mới thành lập làm “quân đỏ – quân xanh” trong đấu giá quyền sử dụng đất; Đồng thời, hạn chế tình trạng một số doanh nghiệp đấu giá trả giá cao rồi “bỏ của chạy lấy người”…
Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tại Điều 6 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 148/2020 / NĐ-CP, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu, bổ sung một số quy định. nội dung liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, cụ thể: Bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý, dành để phát triển nhà ở xã hội. Mặt khác, bổ sung quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với dự án nhà ở xã hội đối với trường hợp đất là hợp pháp (bao gồm đất ở hoặc đất quy hoạch làm nhà ở, đất ở và đất khác, trong đó có đất phi nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng. như đất xây dựng nhà ở, v.v.).
