Ông Trần Khánh Hiền, Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán VNDirect cho biết, giai đoạn 2020 – 2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản. trong bối cảnh các ngân hàng thương mại hạn chế tối đa tỷ trọng vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn. Cụ thể, giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành đến cuối quý III/2022 ước đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tổng dư nợ trái phiếu và bằng khoảng 6% GDP.
Dòng tiền đang cạn kiệt
Theo báo cáo chiến lược 2023 vừa được Công ty chứng khoán VNDirect công bố, ước tính 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào nửa cuối năm 2023, gây áp lực thanh khoản để trả nợ. đến các nhà đầu tư.
Trước đó, từ giữa năm 2022, nhằm giảm thiểu rủi ro và nâng cao tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với những yêu cầu chặt chẽ hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là tổ chức phát hành. là một bản phát hành riêng biệt. Giá trị phát hành trái phiếu BĐS trong 9 tháng đầu năm 2022 vì thế giảm mạnh 67% so với cùng kỳ. Ngoài ra, từ tháng 9/2022, việc bắt giữ một số lãnh đạo công ty bất động sản do sai phạm trong phát hành, mua bán trái phiếu làm dấy lên lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của trái phiếu doanh nghiệp. cơ quan ban hành.
Huy động vốn cho doanh nghiệp
: Giải cứu BĐS từ bài học Trung Quốc – Ảnh 1.
Giới phân tích thị trường cho rằng một số biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc nếu được áp dụng tại Việt Nam cũng sẽ giúp nhà đầu tư giảm áp lực thanh khoản.
“Vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng của nhà đầu tư BĐS trong nước. Trong bối cảnh ngân hàng siết vốn vay, thị trường trái phiếu chao đảo, doanh số quý III/2022 giảm 40% so với quý trước, lượng tiền mặt Dòng chảy của nhiều doanh nghiệp BĐS đang dần cạn kiệt”, bà Trần Khánh Hiền nói.
Các chuyên gia cũng chỉ ra, với một lượng lớn trái phiếu BĐS sắp đáo hạn, khả năng thanh toán ngắn hạn của nhiều doanh nghiệp BĐS gặp nhiều thách thức. Tuy nhiên, phân tích của Công ty Chứng khoán VNDirect dựa trên báo cáo tài chính của nhiều công ty bất động sản cho thấy, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp niêm yết hiện đã tốt hơn giai đoạn 2011-2013 khi tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn. và cải thiện khả năng thanh toán nhanh.
Phương pháp khả thi
Nhận định về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS Việt Nam, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, có thể tận dụng xu hướng mua bán sáp nhập (M&A) để tìm kiếm đối tác trên thị trường. trường quốc tế. Về dài hạn, thị trường BĐS trong nước sẽ nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế ở mọi phân khúc, bất chấp khó khăn chung của nền kinh tế toàn cầu. Điều này cũng được thể hiện qua kết quả thu hút vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam trong năm 2022. “Ngành bất động sản là một phần quan trọng trong xu hướng M&A, có sự tham gia của cả nhà đầu tư Việt Nam và nước ngoài, qua đó kỳ vọng thu hút dòng vốn mới từ các nhà đầu tư” – ông nói. Neil MacGregor nói.
Cũng đề xuất cơ chế cho hoạt động M&A dự án BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nêu quan điểm nên cho phép doanh nghiệp BĐS được chuyển nhượng tài sản đảm bảo nợ xấu là dự án BĐS. khi dự án đã có “Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” theo Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng”. Đồng thời, nên bố trí vốn ngân sách bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu được vay với lãi suất hợp lý.
Theo TS Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, trước khi trông chờ vào chính sách hỗ trợ, “giải cứu” của nhà nước, bản thân doanh nghiệp BĐS phải khắc phục những bất cập. kéo dài trong quá khứ. “Một số doanh nghiệp bất động sản lớn báo cáo có khó khăn, nhưng xét kỹ hơn thì thấy thiếu hệ thống quản lý rủi ro tài chính hiệu quả. Phần lớn doanh nghiệp lĩnh vực này đầu tư đa ngành, sử dụng các công cụ tài chính như: Vay ngân hàng, ứng trước vốn từ khách hàng, phát hành trái phiếu… thừa trong khi chưa có hệ thống quản trị rủi ro hiệu quả Bên cạnh đó, sản phẩm BĐS đưa ra thị trường chưa phù hợp, nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ và thiếu sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực cần điều chỉnh. khi doanh nghiệp tự khắc phục, tái cơ cấu cùng với chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì mới phục hồi được” – TS Trần Du Lịch phân tích.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cũng nhìn nhận biện pháp tốt nhất để bình ổn thị trường là từng DN phải “chấp nhận đau” cắt giảm tài sản, nhân sự, thay đổi tình trạng sở hữu. lợi nhuận về trạng thái ổn định, thậm chí chấp nhận thua lỗ để tồn tại. Đồng thời, doanh nghiệp cần thay đổi cơ cấu sản phẩm theo hướng đưa ra những sản phẩm có giá tốt, mục tiêu lợi nhuận thấp, phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. “Còn doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu thì không nên bơm tiền giải cứu mà phải chọn doanh nghiệp để hỗ trợ; quan tâm giám sát việc doanh nghiệp sử dụng sản phẩm bất động sản để đảm bảo quyền lợi của trái chủ; ưu tiên thanh toán cho trái chủ khi có sự cố sản phẩm để bán” – anh Quang cho biết thêm.
kinh nghiệm của trung quốc
Các ngân hàng lớn của Trung Quốc gần đây đã cung cấp tín dụng và hỗ trợ tài chính lên tới hàng trăm tỷ nhân dân tệ cho các nhà phát triển bất động sản. Kết quả là giá cổ phiếu và trái phiếu bất động sản đã tăng lên nhanh chóng. Trong giai đoạn hiện nay, ưu tiên của nền kinh tế số 2 thế giới là đảm bảo hoàn thành dự án và hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng. “Cốt lõi của chính sách này là xây dựng bức tường lửa giữa các công ty vỡ nợ và không vỡ nợ”, Li Kai, người sáng lập Beijing Shengao Fund Management, cho biết.
Đại diện Ủy ban Điều tiết Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc cho biết, các ngân hàng lớn thuộc sở hữu nhà nước đã thiết lập các cơ chế đặc biệt để hỗ trợ thị trường. Đáng chú ý, một “danh sách trắng” được lập gồm các nhà phát triển bất động sản đủ điều kiện để gia hạn nợ vay. Ngoài ra, các ngân hàng cũng mở rộng các dịch vụ tài chính để hỗ trợ việc mua lại các dự án rủi ro cao của các doanh nghiệp lớn. Một số ngân hàng cổ phần còn cho phép khách hàng vay thế chấp được hoãn trả nợ…
“Các ngân hàng đã phát hành các khoản vay trị giá 2.640 tỷ nhân dân tệ cho các doanh nghiệp và 4.840 tỷ nhân dân tệ cho các khoản thế chấp trong 10 tháng đầu năm nay. Ngân hàng Trung Quốc đã công bố kế hoạch cung cấp 200 tỷ nhân dân tệ. Nhân dân tệ sẽ được cho các ngân hàng thương mại vay không tính lãi cho đến cuối năm tháng 3 năm 2023 để cung cấp nguồn vốn phù hợp cho các dự án bị đình trệ”, đại diện của Ủy ban Điều tiết Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc thông báo.
Theo giới phân tích, cuộc khủng hoảng nợ của các công ty bất động sản tại Trung Quốc đã khiến thị trường bất động sản khắp châu Á lo lắng. Hiện tại, nhiều nhà phát triển bất động sản tư nhân Trung Quốc phải đối mặt với thách thức kép là rủi ro vỡ nợ và làn sóng tẩy chay trả nợ vay mua nhà. Khủng hoảng thanh khoản ở nước này có thể bắt nguồn từ chính sách “Ba lằn ranh đỏ” ban hành tháng 8/2020 nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng vào ngành bất động sản, dẫn đến làn sóng vỡ nợ từ năm 2021 với những cái tên như Evergrande, Shimao. , Tưởng tượng Kaisa…
Theo bà Trần Khánh Hiền, chính sách giải cứu BĐS của Trung Quốc bao gồm hỗ trợ tái cơ cấu nợ, cho phép kéo dài thời gian trả nợ, khuyến khích các định chế tài chính cho các nhà phát triển BĐS vay… áp dụng với thị trường Việt Nam có thể giảm đáng kể áp lực thanh khoản cho các nhà đầu tư.
Nguy cơ thương hiệu mạnh bị thâu tóm
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phản ánh, do thị trường khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS phải giảm quy mô đầu tư, dừng triển khai dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn hoặc hoãn kế hoạch IPO. Điều này sẽ ảnh hưởng đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước”. rủi ro nhà đầu tư ngoại có tiềm lực tài chính mạnh sẽ thâu tóm số tiền lớn để đón đầu dự án tốt, thương hiệu mạnh” – ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.
Link nguồn: https://cafef.vn/khoi-dong-von-cho-doanh-nghiep-giai-cuu-bat-dong-san-tu-bai-hoc-trung-quoc-20221210090803885.chn
