Đột phá trong tư duy
Quán triệt đầy đủ tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương về “bỏ khung giá đất”, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được ban hành và đang được lấy ý kiến nhân dân. xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, ban soạn thảo đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước quy định nguyên tắc và phương pháp định giá đất, ban hành bảng giá và quyết định giá đất. Đặc biệt. Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất chung trên thị trường trong điều kiện bình thường. Đảm bảo tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả thẩm định giá giữa cơ quan thẩm định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan ra quyết định thẩm định giá.
Về vấn đề này, theo đánh giá của luật sư Nguyễn Hữu Danh – Thành viên Hội đồng Tư vấn Dân chủ – Pháp luật, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý và là bước đột phá về tư duy. . Bởi lâu nay người dân chỉ biết đến “giá thị trường” và khung giá đất là để Nhà nước tính toán quy hoạch, kế hoạch tổng thể. Vì vậy, nhiều người rất vui mừng và tán thành khi Nghị quyết 18 và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất và tính theo giá thị trường. Vì khung giá đất chủ yếu được tính theo “chỉ số nhà nước” chứ không phải “chỉ số mà người dân đang sinh sống hàng ngày”.
Là người bấm nút thông qua Luật Đất đai năm 2013, ông Trần Ngọc Vinh – Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hải Phòng bày tỏ sự vui mừng trước điều khoản bỏ khung giá đất. Theo ông Vinh, điều này là hợp lý vì khung giá đất của chúng ta… quá lạc hậu, không theo giá thị trường. “Ví dụ, khung đất này chỉ 1-2 triệu / m2 là tối đa, nhưng thực tế giá của nó là 8-10 triệu / m2” – ông Vinh cho rằng việc không sát giá thực tế gây ra tiêu cực. các hiệu ứng. trong quản lý, đấu giá, tham nhũng.
Theo ông Trần Tuấn Anh – Ủy viên Bộ Chính trị, Trưởng Ban Kinh tế Trung ương, những định hướng mới về quản lý, sử dụng đất đai được nêu trong Nghị quyết 18 sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, đảm bảo quốc phòng, an ninh, và thích ứng với biến đổi khí hậu; đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
“Đối với người dân, đặc biệt là nông dân, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo hơn và việc sử dụng đất sẽ linh hoạt hơn. Đời sống và sinh kế của người dân sẽ được đảm bảo hơn trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Do các quy định cụ thể hơn, đối với nhà đầu tư sẽ chủ động hơn trong sản xuất kinh doanh vì biết rõ các trường hợp cần đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, đồng thời Nhà nước sẽ tăng thu ngân sách nhờ thực hiện chính sách về đất đai. thu hồi vùng phụ cận, đấu giá đất, áp dụng chính sách thuế đất mới ”- Trưởng Ban Kinh tế Trung ương chia sẻ.
Giá đất được đội ngũ “cò đất” “thổi giá”.
Giá thị trường là bao nhiêu? Ai xác định?
Nghị quyết 18 đã đề ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất, xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo Nghị quyết Trung ương, xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, trong đó quy định chức năng, nhiệm vụ, trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất.
Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng hàng năm và công bố vào ngày 01 tháng 01 trong năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất chung trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Nói là vậy nhưng trên thực tế, địa phương xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào khung giá các loại đất. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất, xác định thế nào là giá thị trường là vấn đề cần hết sức lưu ý. Bởi nếu bảng giá đất do địa phương xây dựng không sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường thì cũng làm thất thoát nguồn tài chính cho ngân sách nhà nước. Chưa kể một yếu tố dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài của người dân.
Theo luật sư Danh, xác định giá thị trường là vấn đề rất khó, vì giá thị trường phụ thuộc vào từng chi tiết, yếu tố. Chẳng hạn, chỉ cần quy hoạch “có con đường đi qua” thì giá đất sẽ “nhảy” theo. Vì vậy, trong việc xác định giá thị trường, Nhà nước phải theo dõi giá đất tại khu vực đó trong 5 năm. Để công bố quy hoạch và tính giá đền bù phải dự đoán giá thị trường biến động bình quân trong 5 năm như thế nào? “nâng” lên như khi thả ra? Và đó là điều cần xem xét cẩn thận.
Và ông Vinh cho rằng, nếu không sát giá thị trường thì Nhà nước thất thu thuế đất, dễ xảy ra hiện tượng đầu cơ đất, vì giá thấp thì họ đầu cơ. Người dân bị thu hồi đất thiệt thòi. Vì vậy giá thị trường phải là giá “thật”, không phải giá “tưởng tượng”. Thời gian qua, do khung giá đất chưa sát thị trường nên đã để xảy ra tình trạng tham nhũng, lộng quyền trong đấu giá. Đặt giá thấp, sau đó giậm chân tại chỗ để chờ cơ hội đẩy giá lên. Vì vậy, trong việc xác định và tính toán giá thị trường cũng phải cụ thể cho từng vùng. “Cùng một ví dụ là Hà Nội, nhưng giá đất khu vực trung tâm chênh lệch hàng trăm triệu / m2 với ngoại thành chỉ hơn 10 triệu / m2. Vì vậy, giá thị trường phải căn cứ vào từng khu vực, không nên” áp dụng “giá nơi ấy. Nơi nào cũng như vậy nên đến khi thu hồi, đền bù, bán đấu giá mới phản ánh đúng giá trị của nó” – ông Vinh bày tỏ.
Để xác định giá thị trường, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, thông tin giao dịch thị trường là yếu tố quan trọng để định giá đất. Vì vậy, việc xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu giá đất phải cập nhật thường xuyên biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm cơ sở khoa học cho từng thời điểm. xây dựng lại khung giá đất. Vì vậy, cần tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Nhà nước có thể tổ chức đấu giá giữa Nhà nước và các bên để mua khu đất đó. Căn cứ vào mức giá đó để xác định giá đất thị trường tại khu vực đó. Tuy nhiên, cuộc đấu giá phải công khai và có nhiều người tham gia đấu giá chứ không phải chỉ có hai người đấu giá với nhau. Ở khu vực quá nhỏ thì có thể lấy kết quả thỏa thuận mua bán giữa hai người để làm căn cứ xác định giá đất trên thị trường tại khu vực đó.
Đại biểu Quốc hội Trần Văn Lắm – Ủy viên thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội:
Cần xác định giá đất từng khu vực
Khung giá đất trước đây cũng dựa vào tín hiệu thị trường để xây dựng giới hạn, “trần trên”, “trần dưới”. Nhưng trong quản lý còn nặng nề, bám vào cái khung nên xa rời thực tế, nay buông cái khung đó đi. Dù thế nào thì cũng phải quy định giá đất ở vị trí, diện tích bao nhiêu để làm cơ sở giao dịch giữa người dân với Nhà nước, cũng như trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Trước đây đã có khung giá đất, các địa phương căn cứ vào khung để định giá cho mình, miễn là không vượt khung. Nhưng khuôn khổ sẽ hẹp vì TP.HCM sẽ khác với Bắc Kạn, Hà Giang. Nay bỏ khung giá đất, mỗi địa phương cần xác định giá đất theo từng khu vực trong huyện, thị xã, tỉnh. Ở tỉnh, mỗi nơi giá đất cũng khác nhau. Vì vậy, cần phải chặt chẽ trong việc xác định giá đất ở từng khu vực, nếu không sẽ xáo trộn bảng giá đất.
Bà Nguyễn Thị Việt Nga – Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương:
Giá thị trường phải phản ánh đúng giá trị thực của đất
Nhiều khi giá thị trường không phản ánh đúng giá trị thực của đất. Do “cò” đất nơi đây thổi giá, tạo nên “sốt đất” nhưng “sốt ảo”. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá đất đã bị thổi phồng một cách phi lý. Có những lô đất có thể có dự án nhưng thực chất vẫn là ruộng, góc vườn, ao hồ nhưng đã bị đội giá lên cao. Như vậy, giá thị trường lúc đó không đúng với giá trị thực của đất. Vì vậy, cần đánh giá tác động đa chiều.
Nếu không có khung giá đất cụ thể, “thả nổi” theo giá thị trường thì nhiều khi không kiểm soát được giá thị trường. Khi không kiểm soát được giá thị trường thì giá đất tăng nhanh. Còn chính quyền địa phương thì chỉ khuyến cáo “giao dịch là vi phạm pháp luật”, hoặc “dự án này không có, người dân cần cẩn thận”. Khi chưa có khung giá đất, khi cần thu hồi đất dự án mà theo giá thị trường thì Nhà nước không đủ tiền để bồi thường. Khi đó đã gây khó khăn cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Vì thu hồi đất để làm dự án, công trình nên theo nguyên tắc thị trường, hễ có dự án, công trình thì giá trị đất được “thổi” lên gấp nhiều lần. Vì vậy, việc xác định giá thị trường khi khung giá đất đã được bỏ là vấn đề cần được đánh giá, cân nhắc rất kỹ lưỡng. Nếu không sẽ trở thành điểm nóng về đất đai.
H. Vũ