Theo định giá của Bộ Xây dựng, căn hộ bình dân (loại C) trên thị trường có giá trung bình 25 – 35 triệu đồng/m2; Căn hộ trung cấp (loại B) có giá dao động từ 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2 và căn hộ cao cấp (loại A) có giá trên 50 triệu đồng/m2.
4 năm gần gấp đôi
Cập nhật giá căn hộ cuối năm 2023 từ Bộ Xây dựng, giá bán đang ở mức rất cao. Tại Hà Nội, giá bán trung bình căn hộ mới chào bán đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái (khoảng 7 triệu đồng). đồng/m2).
Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.
Khảo sát thực tế tại thị trường Hà Nội, trong 4 năm qua, nhiều chung cư tăng giá gần gấp đôi. Chẳng hạn, căn hộ hạng C, 2 phòng ngủ ở phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, năm 2018 có giá 20 triệu đồng/m2, hiện nay là 30 triệu/m2.
Một căn hộ 2 phòng ngủ ở xã An Khánh, huyện Hoài Đức cuối năm 2019 có giá 1,1 – 1,2 tỷ đồng nhưng hiện đang được rao bán với giá 1,8 – 2,2 tỷ đồng.
Hay tại căn hộ hạng B 3 phòng ngủ trên đường Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, giá chưa đến 30 triệu đồng/m2 (năm 2021) nhưng nay đã tăng lên hơn 40 triệu đồng/m2. Nhiều người không thể tìm được căn hộ để mua vì nguồn cung khan hiếm.
Một dự án nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: TÂN THÀNH
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, chỉ trong 4 năm qua, giá căn hộ ở Hà Nội đã tăng 77%. Chỉ tính riêng quý 3/2023, giá sơ cấp căn hộ đạt 54 triệu đồng/m2, tăng hơn 77% so với quý 1/2019, đánh dấu quý tăng giá thứ 19 liên tiếp. Nói cách khác, giá một căn hộ hiện nay đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019.
Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý tiếp tục giảm 65% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 1.891 căn hộ hạng B. Đáng chú ý, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới hạng A và C. trong quý vừa qua.
Nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt 19.808 căn, giảm 6% so với cùng kỳ, trong đó căn hộ hạng B chiếm 92%. Số lượng căn hộ bán ra giảm mạnh 42%, đạt 2.100 căn.
Báo cáo cũng cho thấy phân khúc căn hộ trung cấp (25 – 50 triệu đồng/m2) và phân khúc căn hộ cao cấp (50 – 80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý 3 năm 2023, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ để bán. Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) khan hiếm, chỉ xuất hiện số lượng ít tại một số tỉnh, thành.
Theo Cushman & Wakefield, trong 10 năm qua (2012 – 2022), giá bán căn hộ tại TP.HCM đã tăng gấp 3 lần. Theo đó, giá bắt đầu tăng mạnh từ năm 2017 ở mức dưới 2.000 USD/m2 (45 triệu đồng/m2) và tăng nhanh trong giai đoạn 2020 – 2021, đạt 3.200 USD/m2 (76 triệu đồng/m2) và đi ngang. từ năm 2022 đến 9 tháng đầu năm 2023.
Với nhà phố, nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM, giá bán tăng gần 7 lần trong 10 năm, lên 330 triệu đồng/m2.
Cụ thể, từ năm 2013 – 2016, giá nhà phố tại TP.HCM khoảng 2.000 USD/m2 (khoảng 45 triệu đồng/m2). Giai đoạn 2017 – 2019, nguồn cung nhà phố tăng gấp đôi, giá bán cũng tăng lên 4.000 – 6.000 USD/m2 (90 – 140 triệu đồng/m2).
Biến động giá mạnh nhất ở phân khúc này rơi vào giai đoạn 2021 – 2023 do xuất hiện các dự án hạng sang và siêu sang. Giá nhà trong thời gian này tăng hơn 2,6 lần, đạt 14.000 USD/m2 (gần 330 triệu đồng/m2).
Theo thống kê từ Batdongsan.com.vn, trong 5 năm gần đây (2018 – 2023), giá bán nhà phố tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh tăng gần 3 lần, từ mức trung bình 107 triệu đồng/m2 lên khoảng 107 triệu đồng/m2. 290 triệu đồng/m2.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam thừa nhận, giá bất động sản thời gian gần đây bị đẩy lên khá cao so với giá trị thực. Một phần do chủ đầu tư khi giới thiệu dự án ra thị trường đã định giá cho 2-3 năm tới khiến giá bán vượt quá khả năng hấp thụ của đa số người mua.
Khó giảm nhưng vẫn có thể tăng?!
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Công ty Cushman & Wakefield, cho biết, từ năm 2021 đến nay, phân khúc cao cấp với giá bán trên 400 triệu đồng mới xuất hiện, đẩy mặt bằng giá thị trường lên cao.
Ngoài ra, trong giai đoạn 2020 – 2022, thị trường có nhiều “cơn sốt đất”, nhà phố là phân khúc bị ảnh hưởng mạnh, giá đất tăng hàng tuần. Nhiều dự án cũ chỉ trong 2 năm nay đã bị điều chỉnh giá trung bình từ 30%-40% so với mức khởi điểm.
Sau khi điều chỉnh giá thứ cấp, hầu hết các dự án mới triển khai cũng hình thành biểu đồ giá bán mới vượt qua các dự án hiện hữu trước đó.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Phòng Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nguyên nhân giá căn hộ cao ngất trời là do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao.
Ngoài ra, nhu cầu đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm và hạ tầng tiện ích xung quanh, các dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp hay giá các dự án mới chào bán luôn cao hơn so với mặt bằng chung.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng, tìm được căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 ở Hà Nội hay TP.HCM rất khó. Điều này thực sự không dễ dàng.
Năm 2017 – 2018, với nguồn tài chính khoảng 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu căn hộ 55 – 60 m2 tại các quận của Hà Nội như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng nhưng có thời điểm hiện tại, giá căn hộ đã tăng lên gấp nhiều lần. Vì vậy, với số tiền 2 tỷ đồng, người mua nhà khó có thể “đỏ mắt” tìm được căn hộ mới tại các quận trung tâm TP.
Cũng theo ông Nguyễn Văn Định, dù giá chung cư vốn đã cao nhưng có nguy cơ còn tăng cao hơn nữa do nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở thực không ngừng tăng lên.
Điều này khiến người dân ngày càng khó mua căn hộ khi nhu cầu nhà ở ngày càng cao, không có dự án mới và thu nhập của người dân còn hạn chế.
Theo ông Định, nhu cầu nhà ở của người dân tại các thành phố lớn vẫn rất cao, trong khi các dự án bất động sản mất nhiều thời gian chuẩn bị đầu tư khiến nguồn cung chưa thể đáp ứng ngay nhu cầu. Dự án bị chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý nên giá căn hộ khó có khả năng giảm, thậm chí có thể tăng.
“Điều này thực sự khó khăn đối với người thu nhập thấp, gia đình trẻ, gia đình từ nông thôn lên thành phố.
Trong tương lai, các dự án căn hộ sẽ tiếp tục tăng giá do khan hiếm, đồng thời, chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi chi phí đầu vào từ vật liệu, nhân công, giá đất… tăng đều. cộng thêm vào chi phí khiến giá căn hộ tăng cao” – ông Định nói.
Giá bán căn hộ thứ cấp giảm mạnh
Dù mặt bằng giá nhà đất trên thị trường chung tăng cao nhưng trên thực tế vẫn có một số dự án giảm giá do người mua cao cấp “cắt lỗ”. Điển hình tại dự án Vinhome Grand Park (TP Thủ Đức, TP.HCM), căn hộ 2 phòng ngủ có giá từ 3 tỷ đồng đến 2,7 – 2,8 tỷ đồng/căn. Một dự án khác cũng tại TP Thủ Đức là dự án Opal Boulevard, giá bán thứ cấp dao động từ 33 – 36 triệu đồng/m2, thấp hơn 5% – 15% so với giá ban đầu.
Theo website Batdongsan.com.vn, giá căn hộ rao bán tại nhiều khu vực tại TP.HCM giảm khá mạnh. Chẳng hạn, tại TP Thủ Đức, giá bán trung bình khoảng 42 triệu đồng/m2, giảm 16,5% so với năm 2022; quận Tân Phú 39 triệu đồng/m2, giảm 20%; tại quận Bình Tân khoảng 43,9 triệu đồng/m2, giảm 14,6%.
(Còn tiếp)
Link nguồn: https://cafebiz.vn/gia-nha-van-cao-ngat-nguong-176231212102239928.chn
