Thời gian gần đây, giá căn hộ có tăng nhưng chưa tương xứng với giá trị căn hộ. Tức là các tiện ích, hạ tầng xung quanh dự án chưa có gì đổi mới, ngoài nguồn cung khan hiếm. (Ảnh: Int)
Giá tăng chưa tương xứng
Từ năm 2018, các chính sách liên quan đến nguồn vốn và quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, gây “áp lực” lên nguồn cung, đẩy giá bất động sản liên tục lập mặt bằng mới. Đặc biệt là phân khúc căn hộ, tại Hà Nội trong quý I.
Số liệu nghiên cứu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy giá căn hộ ở Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá chung cư tại Hà Nội quý I/2024 tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023, mức tăng cao nhất trong 5 năm qua.
Theo báo cáo của Savills, chỉ riêng quý 1 năm 2024, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 3% so với quý trước và tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái, lập mức giá kỷ lục lên tới 59 triệu đồng. /m2.
Tương tự, theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, giá chung cư tại Hà Nội liên tục ghi nhận trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngay cả những dự án chung cư đã sử dụng 5 – 10 năm, thậm chí cả khu tập thể cao tầng cũ cũng có giá khá cao, giá chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm trước. năm 2019.
Ông Nguyễn Văn Định, Chủ tịch VARS, cho rằng nguyên nhân giá căn hộ tăng là do cơ sở hạ tầng không ngừng được cải thiện vì giá trị bất động sản tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, chỉ đầu tư một lần và tăng lên gấp 3-4 lần là không hợp lý.
Bên cạnh đó, do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và ngày càng tăng cao. Nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang “chảy” vào bất động sản để nắm giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy”
Ngoài ra, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê còn được thúc đẩy bởi nhu cầu lưu trú của một lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia nước ngoài hay sinh viên.
Trong tương lai, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân số sống ở đô thị sẽ đạt khoảng 5.580.000 người, tăng từ mức 4.138.500 người vào năm 2022. Tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình đô thị mới mỗi năm, sẽ cần thêm hàng trăm nghìn căn hộ chung cư.
Hà Nội mỗi năm thiếu 50.000 căn hộ
Thực tế, các chuyên gia bất động sản cho rằng, mức tăng giá chung cư chưa tương xứng với giá trị căn hộ, dịch vụ và tiện ích hạ tầng. Chẳng hạn, tại khu đô thị phía Tây Hà Nội, giá căn hộ dao động từ 50 – 80 triệu đồng/m2 (tùy từng tòa nhà), tuy khu đô thị có nhiều cơ sở hạ tầng thuận tiện nhưng khi người dân di chuyển vào thành phố, nếu phải đi qua những con đường “lưu vong”, lúc nào cũng kẹt xe, bụi, mưa, lũ lụt… thì cái giá đó quá cao.
Hay như một số dự án ở Mỹ Đình, khi chủ đầu tư bán sơ cấp khoảng 28-32 triệu đồng/m2 thì nay thị trường đã tăng lên 57-60 triệu đồng/m2, trong khi dịch vụ, chất lượng tòa nhà, tiện ích xung quanh không có gì mới .
Hay như dự án Florence (đường Trần Hữu Đức, Nam Từ Liêm), căn hộ 82m2 đã tăng giá từ năm 2020. Khi bàn giao căn hộ, người mua nhà chỉ phải thanh toán tổng cộng 2,5 tỷ đồng cho căn hộ. hộ gia đình này. Nhưng nay chủ nhà đã “hét” giá 4,7 tỷ đồng/căn.
Tại dự án Goldmark City (136 Hồ Tùng Mậu), căn hộ rộng 104 m2, 3 phòng ngủ, đầu năm 2023, chủ nhà rao bán với giá 4,2 tỷ đồng nhưng đến nay đã tăng lên 5-5,2 tỷ đồng. đồng.
Nhu cầu là có thật, tuy nhiên với mức giá tăng như hiện nay, thế hệ trẻ hiện nay sẽ rất khó “mơ” được nhà ở Hà Nội. Và để có thể mua được nhà, thu nhập của một gia đình ít nhất phải khoảng 50 triệu đồng/tháng mới có thể trả lãi vay ngân hàng với thời hạn lên tới 30 – 35 năm.
Ngoài nhu cầu, sự đầu cơ của người dân cũng là nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao trong thời gian gần đây. Vì những người có tiền trong túi giai đoạn này không biết đầu tư vào kênh nào, thấy căn hộ “ngon” nên cũng săn mua lại để bù chênh lệch. Và kết quả là người mua nhà và người môi giới đẩy giá nhà lên cao. Người mua sau phải trả nhiều tiền hơn người mua trước nên trong vòng 2-3 tháng một căn hộ có thể sang tay 3 chủ nhà và giá cũng tăng 30-40%.
Số liệu Quy hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025 cũng cho thấy tổng nhu cầu giai đoạn 2022-2025 là 185.200 căn nhà, trong đó có 166.600 căn hộ.
Trong khi đó, số lượng căn hộ mới mở bán tại Hà Nội liên tục giảm. Số liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy, nhìn chung, năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng quý I/2024, toàn thị trường Hà Nội sẽ chỉ đạt khoảng 11.000 sản phẩm. Ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới được rao bán.
Như vậy, từ nay đến năm 2025, bình quân mỗi năm Hà Nội sẽ thiếu khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi đó, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới cũng liên tục giảm và “rất ít người có ý định bán nhà”. Và thị trường cũng hoàn toàn vắng bóng căn hộ bình dân.
Link nguồn: https://cafef.vn/gia-nha-tang-cao-nhung-khong-tuong-xung-voi-chat-luong-dich-vu-chat-luong-toa-nha-tien-ich-ha-tang-188240504072440346.chn
