Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Công ty PropertyGuru Việt Nam, sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội lên tới 70%. Cụ thể, căn hộ tại Hà Nội có giá trung bình 46 triệu đồng/m2, trong khi giá căn hộ tại TP.HCM là 48 triệu đồng/m2.
Đầu năm 2018, giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM chỉ ở mức 27 và 31 triệu đồng/m2.
Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM tăng liên tục qua các năm. (Nguồn: PropertyGuru Việt Nam).
Giá nhà gấp gần 24 lần thu nhập
Báo cáo mới nhất của Numbeo.com (trang web chuyên thống kê chỉ số mức sống ở các thành phố, quốc gia trên thế giới thông qua khảo sát) cho thấy giá nhà trung bình ở Việt Nam vào năm 2024 sẽ cao hơn gần 24 lần. lần thu nhập trung bình hàng năm của hộ gia đình.
Đồ họa: Huy Mạnh. (Nguồn: Numbeo)
Tại TP.HCM, theo bà Giang Huỳnh – Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM – giá căn hộ hiện cao hơn khoảng 30 lần so với thu nhập bình quân của người dân thành phố.
Cụ thể, thu nhập bình quân một hộ gia đình ở TP.HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi giá căn hộ trung bình tại một dự án mới hiện nay ở mức 5,5 – 6 tỷ đồng. Nếu người dân tiết kiệm được 40-50%/tháng thì phải mấy chục năm mới mua được nhà nếu không sử dụng tín dụng hoặc không có sự hỗ trợ từ người thân.
“Sẽ rất khó để một hộ gia đình có thu nhập thuần túy, trung bình mua được nhà ở TP.HCM vào thời điểm này. Bạn phải có thu nhập khá cao, cũng như được hỗ trợ từ đòn bẩy tài chính thì mới có thể mua được một căn hộ tầm trung”, bà Giang nói.
Nhiều nghiên cứu cũng cho thấy, qua nhiều năm, tốc độ tăng giá nhà cao hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, Hà Nội đang phấn đấu đạt thu nhập bình quân đầu người đạt 150 triệu đồng/người/năm vào năm 2023. So với năm 2019, tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân là 6%/năm. năm.
Trong khi đó, tốc độ tăng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 lên tới 13%/năm.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Phòng Tư vấn và Nghiên cứu, cho biết: “Con số này chứng tỏ tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người ở Hà Nội thấp hơn gần một nửa so với tốc độ tăng giá căn hộ”. nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận xét.
Bà Hằng cảnh báo việc sở hữu nhà của người dân sẽ càng khó khăn hơn nếu khoảng cách này ngày càng gia tăng.
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính ngân hàng cũng đưa ra bằng chứng về sự chênh lệch rất lớn giữa giá nhà và thu nhập của người dân.
Cụ thể, một lao động từ 30 tuổi trở xuống có thu nhập bình quân khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ chi phí sinh hoạt ở các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội, còn lại khoảng 6 triệu đồng. Như vậy phải mất ít nhất 20 năm mới tích lũy được 1,5 tỷ đồng. Với thu nhập 20 – 30 triệu đồng/tháng, muốn mua căn hộ 1,5 tỷ đồng phải tiết kiệm từ 10 – 15 năm.
Theo Công ty PropertyGuru Việt Nam, giá bán trung bình các loại nhà ở Hà Nội đạt 22,8 tỷ đồng/căn đối với nhà mặt tiền; biệt thự 17,8 tỷ đồng/căn; 6,3 tỷ đồng/căn đối với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với căn hộ. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 ước tính là 135 triệu đồng/năm.
Như vậy, để sở hữu một ngôi nhà mặt tiền ở Hà Nội, người ta phải “cày” 169 năm, để sở hữu một ngôi nhà riêng cần 132 năm, và mua một căn hộ chung cư phải mất 23 năm (với giả định người lao động sử dụng hết thu nhập của mình). để mua nhà).
Tại sao giá nhà chỉ tăng mà không giảm?
Theo các chuyên gia, giá nhà tăng do nhu cầu cao, trong khi nguồn cung lại khan hiếm. Lý giải về nguồn cung hạn chế, Bộ Xây dựng cho biết, nhiều dự án bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn trong triển khai (phải tạm dừng, giãn tiến độ, khó tiếp cận vốn tín dụng). đăng ký, phát hành trái phiếu và huy động vốn).
Giá nhà tăng liên tục do nguồn cung khan hiếm và chi phí xây dựng cao. (Ảnh: Công Hiếu).
Một nguyên nhân khác theo ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, là do giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, pháp lý… Các yếu tố này nếu tác động cùng một lúc sẽ sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc giảm giá nhà.
Cụ thể, đối với một dự án bất động sản, giá đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá đầu ra. Trung bình ở khu vực thành thị, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá căn hộ, 20-30% giá nhà phố thấp tầng và khoảng 50% giá biệt thự.
Những năm gần đây, giá đất tăng 15 – 30%, đẩy giá nhà tăng 2 – 8%.
Không chỉ giá đất, các loại vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát… cũng tăng mạnh. Chẳng hạn, giá sắt thép tăng khoảng 15-20%, trong khi chi phí nguyên vật liệu chiếm tới 65-70% giá trị ước tính của các công trình xây dựng.
Ngoài ra, chi phí thực hiện dự án cũng ngày càng tăng do nhiều vấn đề pháp lý kéo dài thời gian xây dựng. Ông Tuấn cho biết, có dự án phải mất tới 4-5 năm mới hoàn tất thủ tục pháp lý.
Ông Tuấn lý giải thêm, nếu doanh nghiệp mua lô đất trị giá 500 tỷ đồng mỗi năm sẽ mất 10% chi phí lãi vay, tức 50 tỷ đồng. Chi phí này doanh nghiệp buộc phải cộng thêm vào giá thành.
Đồng tình với quan điểm trên, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Việt An Hòa, cho rằng rào cản lớn khiến giá bất động sản khó giảm là chi phí đầu tư quá cao. “Trong cơ cấu giá thành dự án hiện nay, chi phí xây dựng đã tăng gần gấp đôi so với 4-5 năm trước, từ 7-7,5 triệu đồng/m3, nay tăng lên hơn 12 triệu đồng/m2”, ông Quảng cho hay.
Theo Tiến sĩ Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DGCapital, khi triển khai một dự án, nhà đầu tư thế chấp cả đất đai và tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng. Việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng tới giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng.
Theo các chuyên gia, để kiểm soát giá nhà, cách tốt nhất là tăng nguồn cung.
Theo các chuyên gia, cần tăng nguồn cung để hạ giá nhà. (Ảnh minh họa: Minh Đức)
Để làm được điều này, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – cần thực hiện 2 bước quan trọng. Đầu tiên là tháo gỡ rào cản pháp lý liên quan đến các dự án để đảm bảo các dự án này có thể triển khai và xây dựng được.
Thứ hai, cần giải quyết “bài toán” tín dụng và kích thích dòng tiền bằng cách thúc đẩy các chính sách hướng tới người có nhu cầu nhà ở thực và hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án phù hợp với nhu cầu này. Chẳng hạn, cần giải quyết khó khăn trong việc xây dựng nhà ở xã hội và thương mại giá phải chăng, từ đó làm tăng nguồn cung.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cần đẩy mạnh xây dựng, nâng cấp hệ thống giao thông công cộng, trong đó có các tuyến metro. Giao thông thuận tiện sẽ thúc đẩy người dân di chuyển ra ngoài trung tâm, giảm áp lực về nhu cầu nhà ở tại khu vực nội thành.
Link nguồn: https://cafef.vn/gia-nha-tang-chong-mat-vuot-xa-thu-nhap-nguoi-ngheo-ca-doi-khong-mua-noi-188240418102600107.chn
