Theo đó, tại các khu vực này, mọi doanh nghiệp đều phải lập dự án và xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng chia đất, mua bán đất tự phát trong thời gian qua.
Việc chia lô đất để bán tại các dự án bất động sản là vấn đề nóng từ nhiều năm nay, gây ra nhiều hệ lụy cho cả doanh nghiệp, người dân cũng như phát triển đô thị.
Về mặt tích cực, sản phẩm đất nền chia lô được giao dịch nhiều sẽ giúp nhiều người dân dễ dàng tiếp cận quyền sử dụng đất và khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn.
Tuy nhiên, về mặt tiêu cực, việc cho phép dễ dàng chia lô, bán đất đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lợi dụng chính sách để thu hồi đất, san lấp mặt bằng, xây dựng một số cơ sở hạ tầng cơ bản. từ đó bán đất giá cao cho người dân để thu tiền. Khi đó, không chỉ công trình ban đầu bị hư hỏng mà còn ảnh hưởng đến hình ảnh đô thị, tạo ra sự nhầm lẫn trong quy hoạch phát triển đô thị vì mỗi người dân có thể xây nhà theo một phong cách khác nhau. Chính vì vậy, từ nhiều năm trước, quy định siết chặt việc chia lô đất bán đã được đề xuất.
Ngăn chặn tình trạng chia lô để bán sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, tạo ra giá trị thực từ việc sử dụng đất. Về lâu dài, đây sẽ là giải pháp cần thiết để định hướng thị trường phát triển lành mạnh.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại quy định này của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ tác động tiêu cực tới thị trường. Điều dễ nhận thấy là cung cầu đất đai chưa đa dạng.
Chưa kể, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, tức là từ nay đến lúc đó còn khoảng 1 năm nữa. Có nguy cơ bị chấp thuận hàng loạt cho Doanh nghiệp bán đất, chia lô?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết, Luật Đất đai 2003 có quy định cấm chia lô để bán toàn bộ khu đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô để bán hàng ở thành thị và nông thôn.
Luật đất đai 2013 cho phép phân lô, bán lô đất ngay khu vực trung tâm. Điều này ngoài việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2008-2013 còn bộc lộ nhiều bất cập. Nó không chỉ làm gia tăng tình trạng lạm dụng tách lô, chuyển đổi thành đất ở mà còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, lãng phí tài nguyên đất đai và tạo ra tình trạng đầu cơ bất động sản.
Theo đó, việc siết chặt việc chia lô, chia lô có thể làm giảm hoạt động mua bán đất trong ngắn hạn, giá đất nền lô, lô hiện có có thể bị đẩy lên cao… nhưng về lâu dài sẽ giúp ích cho thị trường. Thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đai diễn ra nhiều năm qua.
Chia sẻ về tác động của quy định mới, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan phía Nam cho rằng, điều này có thể sẽ khiến thị trường đất nền bị ảnh hưởng lớn về nguồn cung, đối tượng khách hàng và giá bán. .
Hiện 90% nguồn cung đất nền trên thị trường là sản phẩm cá nhân chia lô, tách lô rồi lập dự án bán hàng. Loại lô đất tự chia này có giá bán, diện tích, nguồn sản phẩm đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này thường “ăn theo” hạ tầng hoặc dự án chính thức, giá bán sẽ rẻ hơn dự án đất nền đã quy hoạch đầy đủ. Vì vậy, cả người bán và người mua đều ưa chuộng các lô đất tự chia hơn là mua các dự án đất chính thức.
Theo ông Tuấn, thời gian tới, thị trường đất đai có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền có diện tích lớn, đến từ việc nhà đầu tư nắm giữ đất với mục đích phân lô, chia lô kiếm lời để bán. Để bán được, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ, giảm giá so với kỳ vọng.
“Việc tăng cường phân lô đất nền để bán sẽ không hạn chế được cơn sốt đất trong dài hạn nhưng có thể hạn chế được cơn sốt đất trong ngắn hạn”, ông Tuấn cho biết.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Ban Dịch vụ tư vấn Tập đoàn DKRA, không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I. Loại II, Loại III hay quy định yêu cầu thanh toán giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng, một số nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong thời gian thực hiện ban đầu.
Tuy nhiên, về lâu dài, đây là xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều nước phát triển nhằm giúp đảm bảo quyền lợi của người mua bất động sản cũng như góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường thông qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững trong thời gian tới.
Về đất đai, ông Thắng tin rằng thị trường này sẽ có biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực vào năm 2025. Các dự án đất nền chia lô tại các đô thị loại II, loại III đã được triển khai và bán. Sau đó vẫn có thể chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá. Các dự án mới sẽ khó được phê duyệt hơn, các dự án mang tính tự phát, manh mún sẽ không còn khiến nguồn cung đất khan hiếm. Mối quan hệ giữa cung và cầu khiến giá của các sản phẩm này tăng lên chứ không giảm.
Cũng chia sẻ về điều này, Luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM), pháp luật hiện hành chỉ cấm chia lô, mua bán thửa đất tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương. ; Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; Khu trung tâm và các công trình xung quanh là điểm nhấn kiến trúc trong khu đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến cảnh quan chính trong đô thị. Với quy định mới này có hiệu lực vào đầu năm 2025, sẽ có 105 khu vực bị ảnh hưởng. Trong khoảng một năm tới, thị trường đất đai tại những nơi này sẽ có nhiều biến động mạnh.
“Việc siết chặt phân lô, chia lô có thể làm giảm hoạt động mua bán đất đai trong thời gian tới. Từ đó, giá những lô đất chia lô đã có sổ hồng chắc chắn sẽ bị đẩy lên cao.
Có thể thấy, việc siết chặt quy định của Luật Nhà ở 2023 là biện pháp quyết liệt và tích cực nhằm mang lại sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất. Tuy nhiên, Luật mới cũng sẽ có tác động không nhỏ đến nhiều cá nhân muốn tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh.
Ngoài ra, những quy định mới sẽ khiến cung cầu đất đai kém đa dạng hơn. Nếu trước đây ai có tài chính cũng có thể mua đất và có nhiều khách hàng ở phân khúc này thì sắp tới mọi chuyện sẽ rất khác. Về lâu dài, theo một số chuyên gia, đất đai không còn là sân chơi “dễ dãi” với nhiều người. Thị trường này sẽ đòi hỏi nhiều hơn từ cả người bán và người mua. Các nhà đầu tư đất đai phải học cách tuân thủ các quy tắc mới của cuộc chơi để thích nghi và tồn tại.
Link nguồn: https://cafef.vn/gia-dat-nen-co-tang-sau-quy-dinh-siet-phan-lo-188231208070447907.chn
