Thống kê của CBRE cho thấy, 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi nhất định sau 2 năm phát triển chậm chạp vì dịch Covid-19. Đặc biệt, thị trường chứng kiến sự gia tăng nhanh chóng của căn hộ cao cấp và trung cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Cùng với sự thay đổi đó, giá bất động sản liên tục lập các đỉnh mới.
Trên thị trường căn hộ, 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới dần hồi phục với sự dẫn đầu là phân khúc cao cấp. Sau khi đạt đỉnh, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ ra thị trường giảm do nhiều dịch bệnh và yếu tố pháp lý.
Trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung vẫn ở mức thấp. CBRE ước tính thị trường Hà Nội sẽ tung ra thị trường khoảng 8.000 căn. Thị trường Tp. Hồ Chí Minh có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ, vượt nguồn cung của cả năm 2021.
Xét về phân khúc, căn hộ hạng sang áp đảo hoàn toàn. Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp những năm gần đây luôn chiếm tỷ trọng cao, từ 65-70% tổng nguồn cung toàn thị trường. Tuy nhiên, trong 2 năm trở lại đây, nguồn cung phân khúc cao cấp tăng lên, hiện chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung.
Trong thành phố. Hồ Chí Minh, tỷ lệ này còn cao hơn khi căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85-90% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Ở chiều ngược lại, sự xuất hiện của các căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Năm nay không có chung cư giá rẻ nào tại Hà Nội. Và tại Tp. Tại TP.HCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm qua và CBRE dự báo trong 3 năm tới sẽ không xuất hiện trở lại.
Về vị trí của dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây đều tập trung ở phía Tây thành phố. Tuy nhiên, từ năm 2022, nguồn cung bắt đầu dịch chuyển về phía Đông thành phố, với khoảng 63% từ đầu năm 2022 đến nay. Trong thành phố. Hồ Chí Minh, 83% nguồn cung bất động sản vẫn tập trung ở khu vực sôi động nhất là Thủ Đức.
Giá căn hộ sơ cấp tăng mạnh do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Tại Hà Nội, trong hơn 5 năm qua, mức tăng giá bình quân đã tăng 7% / năm, còn tại Tp.HCM, HCM là 14% / năm.
Đại diện CBRE cho biết, nguồn cung hạn chế dẫn đến tỷ lệ hấp thụ sản phẩm bất động sản rất cao. Tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm nay, số lượng căn hộ bán được đã vượt cả lượng chào bán mới. Trong thành phố. Hồ Chí Minh, tỷ lệ hấp thụ có giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao, 70-75%.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam.
“Tỷ lệ hấp thụ sụt giảm đến từ các sản phẩm định vị cao cấp, giá bán quá cao, có thể“ không tương xứng ”với vị trí của dự án”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết.
Dự báo về thị trường căn hộ, CBRE cho biết, sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung sản phẩm tại cả Hà Nội và TP.HCM được kỳ vọng sẽ tăng. Hồ Chí Minh sẽ rất dồi dào. Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra các dự án mới mà họ đã chào bán ra thị trường. Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao. Chẳng hạn, giá căn hộ trung bình tại TP. Hồ Chí Minh hiện là 58 triệu đồng / m2, nhưng đến năm 2024 chỉ còn khoảng 62 triệu đồng / m2, tương đương mức tăng trưởng 4%. Tại Hà Nội, mức tăng có thể cao hơn, khoảng 8%.
Về thị trường nhà đất, bà Dương cho rằng nguồn cung đang cực kỳ khan hiếm và sẽ tiếp tục khan hiếm trong những năm tới. Các chủ đầu tư có nguồn cung dồi dào mạnh dạn tăng giá bán và thị trường căn hộ thứ cấp cũng sẽ được đẩy mạnh.
Trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung bất động sản ra thị trường khá lớn, khoảng 6.000 căn. Mặc dù nguồn cung tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng rất cao cho thấy sức cầu thị trường vẫn bắt kịp nguồn cung.
Trong khi đó tại Tp. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm chỉ có 600 căn được chào bán ra thị trường, bằng 1/10 Hà Nội. Đây là một vấn đề đã diễn ra từ năm 2019, cho thấy nguồn cung khan hiếm.
Bất động sản ở cả thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có mức tăng giá rất cao. Giai đoạn 2017 – 6 tháng 2022, giá bất động sản tăng bình quân 14% / năm, trong khi tại TP. HCM là 21% / năm.
“Giá dự án liên tục lập đỉnh mới khi nguồn cung hạn chế và nhà đầu tư không còn nhiều quỹ đất để phát triển sản phẩm gắn liền với đất, do đặc thù của những sản phẩm này là cần quỹ đất rất lớn”. Bà Dương cho biết.
Trên thị trường thứ cấp, giá cũng liên tục tăng, tại Hà Nội mức tăng trung bình trong 5 năm qua là 17% / năm đối với sản phẩm biệt thự và 9% đối với sản phẩm liền kề. Ở một số dự án “hot”, mức tăng có thể tăng lên gấp đôi. Trong thành phố. Hồ Chí Minh, con số này là 19%.
