Một trong những vấn đề mới tại Nghị quyết 18 của Trung ương được nhiều chuyên gia và dư luận quan tâm là bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo quy luật thị trường.
Theo quy định hiện hành, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất 5 năm một lần đối với từng loại đất và theo khu vực. Trong thời gian này, nếu giá đất chung trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ sẽ điều chỉnh cho phù hợp.
Nhiều tuyến đường ở trung tâm quận 1 (TP.HCM) có giá giao dịch thực tế cao gấp 5 đến 15 lần so với quy định của bảng giá đất nền.
Căn cứ vào khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt bảng giá đất.
Mặc dù pháp luật quy định giá đất phải phù hợp với giá đất chung trên thị trường nhưng trên thực tế, có những địa phương giá đất biến động liên tục nhưng lại vướng khung giá đất nên chính quyền địa phương không thể tăng, giảm được. giá bán. dẫn đến giá đất ban hành không phù hợp với thực tế thị trường. Giá đất trong bảng giá ở nhiều tỉnh, thành phố chênh lệch rất nhiều so với giá thị trường, dẫn đến giá đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài.
Chính quyền địa phương nên được giao
Góp ý vào Nghị quyết 18, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, việc bỏ quy định về khung giá đất sẽ mở ra cơ chế giá đất “thân thiện” với doanh nghiệp và người dân. trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản. Theo ông Châu, khoản 1 và khoản 2 Điều 5 Nghị định 96/2019 / NĐ-CP quy định khung giá đất làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. . . Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế của địa phương được phép quy định giá đất tối đa trong bảng giá đất. Bảng giá đất điều chỉnh không cao hơn 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Do cơ chế này, bảng giá đất tại địa phương thường chỉ bằng 30-50% giá thị trường.
Theo ông Châu, UBND TP.HCM đã ban hành bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 theo quyết định số 02/2020 / QĐ-UBND nhưng chưa sử dụng thẩm quyền của tỉnh ( được quy định bằng giá đất cao hơn nhưng không quá giá đất). 20% mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất). Vì vậy, giá đất nền cao nhất của bảng giá đất tại đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Q.1) cũng chỉ từ 162 triệu đồng / m2. Trong khi đó, tại các vị trí đất nói trên, giá thị trường cao hơn rất nhiều. Để Nghị quyết 18 sớm đi vào thực tế, Chủ tịch HoREA đề nghị bỏ khung giá đất và giao toàn bộ thẩm quyền, trách nhiệm cho cấp tỉnh. Các địa phương sẽ không bị lúng túng trong quá trình triển khai.
Duy Quang
Đơn cử như tại dự án trùng tu, chỉnh trang trụ sở Tòa án nhân dân tối cao tại 48-48A Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm mới đây. UBND quận Hoàn Kiếm đã áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ tối đa cho các chủ sở hữu đất bị thu hồi tại dự án, đồng thời áp dụng cơ chế đặc thù để đảm bảo quyền lợi của người dân ở mức cao nhất. Tuy nhiên, dự án gặp rất nhiều khó khăn và sau đó tạo được sự đồng thuận của người dân do khung giá Nhà nước đưa ra rất chênh lệch so với giá thị trường.
Theo đại diện UBND quận Hoàn Kiếm, khi bỏ khung giá đất, một vị trí đất không còn giao dịch “2 giá”. Người dân không còn giao dịch trốn thuế, cơ quan quản lý nhà nước sẽ có những giao dịch thực tế để tính giá đất sát với giá thị trường, giúp công tác giải phóng mặt bằng thuận lợi hơn rất nhiều.
Không còn giao dịch bất động sản “2 giá”
Trao đổi với PV Tiền Phong, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải bằng giá thị trường, nhưng thực tế thấp hơn nhiều. so với giá thị trường.
Khi có sự chênh lệch về giá trong điều kiện cơ chế thị trường sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn nạn trục lợi, tham nhũng đất đai. Đây là một trong những kẽ hở dẫn đến thất thu ngân sách. Ngoài ra, các đợt điều chỉnh khung giá đất nền cũng tạo điều kiện cho môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, thổi phồng giá, gây sốt ảo. Vì vậy, việc đổi mới thể chế, bỏ khung giá đất có thể nói là khâu đột phá để đưa giá đất trở về giá trị thực, phòng chống tham nhũng đất đai.
Ông Võ cũng nhấn mạnh: Mặc dù việc bỏ khung giá đất là tích cực nhưng đến nay việc triển khai rất chậm, bởi đã gần 20 năm (từ 2003) đến nay mới bỏ khung giá. “Quá trình đổi mới lĩnh vực tài chính đất đai ở Việt Nam có vẻ khả quan nhưng vẫn còn quá chậm khi chúng ta chuyển từ cơ chế bao cấp sang thị trường”, GS Võ nói.
Vấn đề với chúng tôi hiện nay là giá hợp đồng thường thấp hơn giá thị trường. Các địa phương để bảng giá đất quá thấp, trong khi giá mua bán trên hợp đồng thường ghi giá trị ngang với bảng giá đất do Nhà nước ban hành để thương lái nộp thuế thấp.
Nếu địa phương nâng bảng giá đất lên sát với giá thị trường thì người mua, người bán không còn ghi giá mua thấp hơn giá cố định trong bảng giá đất nữa, vì rất rủi ro. Nếu bị phát hiện, hợp đồng có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại lớn cho người mua.
Việc bỏ khung giá đất mới chỉ “cởi trói” một phần, phần tiếp theo cần bỏ bảng giá đất, thay bằng bản đồ giá trị đất. Nói về kinh nghiệm xác định giá đất trên thế giới, GS Đặng Hùng Võ nêu ví dụ ở Nhật Bản, họ sử dụng bản đồ đường phố, đường nào giá bao nhiêu thì tính theo giá thị trường trên hợp đồng, rất đơn giản. .
Bảng giá đất hiện chỉ quy định vị trí 1, 2, 3 so với giá trị cao nhất và thấp nhất tại khu vực đó. Trong khi bản đồ giá trị đất có vị trí của từng khu vực, chấm đến đâu sẽ thể hiện giá trị đến đó, không thể sai lệch được. Ông Võ cũng thừa nhận, việc lập bản đồ cần phải khảo sát, thu thập giá thị trường,… cùng với nhiều công việc khác nên cần chuyển dần sang bản đồ giá trị đất.
