Chia sẻ với DĐDN, ông Phạm Đức Toàn – Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, việc đảm bảo “giá đất thị trường” cũng phải hướng tới việc không xác định giá đất quá cao làm giảm sức hút đầu tư.
– Thưa ông, giá đất thị trường có ảnh hưởng gì đến việc thu hút đầu tư?
Về nguyên tắc, giá bất động sản trên thị trường được xác định theo nguyên tắc cung cầu. Theo đó, giá của một bất động sản sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, thời điểm, đối tượng mua. Không chỉ vậy, giá giao dịch bất động sản còn phụ thuộc vào định giá của các chủ đầu tư, hay còn gọi là giá thẩm định.
Rõ ràng, có thể thấy “giá đất thị trường” là một khái niệm định tính chứ không phải định lượng. Bên cạnh đó, vấn đề xác định giá thị trường cũng có hai mặt. Tức là có thể thu thuế đất nhiều hơn, nhưng liệu có đủ ngân sách để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng các dự án công với mức giá đó hay không?
Bởi vì, một số công trình trọng điểm cần số tiền đền bù rất lớn, cũng sẽ làm tăng chi phí đầu tư và xây dựng lên rất nhiều. Hơn nữa, hiện nay, lợi thế của Việt Nam là giá đất rẻ, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài, nhất là đầu tư vào đất công nghiệp. Tuy nhiên, khi giá đất tăng chóng mặt, lợi thế đầu tư không còn hấp dẫn, chi phí đầu tư ngày càng tăng là lực cản cho sự phát triển.
Định giá đất phải cân đối để không làm mất lợi thế thu hút đầu tư. Ảnh: N.Phương
Bên cạnh đó, khi đất nền tăng giá, nhà đầu tư bất động sản khó giữ giá, lợi nhuận thu về rất thấp so với chi phí đầu tư rất lớn, kéo theo chi phí mặt bằng chung cũng tăng khiến giá bất động sản tăng. lên.
Thực tế, thời gian gần đây, hệ số điều chỉnh giá đất ở tại một số thành phố khi lập phương án bồi thường năm 2022 cao hơn giá nhà nước tới 15 lần, trong khi hệ số giá đất nông nghiệp cao hơn 35 lần.
Chúng ta luôn mong muốn kéo giá bất động sản xuống, nhưng khi tổng chi phí đầu tư tăng thì buộc chủ đầu tư phải tăng giá bán để tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này sẽ ảnh hưởng đến chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
– “Giá đất thị trường” có khắc phục được tình trạng thiếu công bằng, minh bạch trong định giá đất đai và tài chính không, thưa ông?
Giá đất thị trường cần được tính toán từ bài toán thống kê, dữ liệu thu thập từ các giao dịch thực tế, độ tin cậy cao. Làm thế nào để chúng tôi xác định đâu là giá thị trường của các giao dịch riêng lẻ. Tiếp theo, giải bài toán thống kê như thế nào để có được mức giá ở các khu vực khác nhau đảm bảo độ chính xác từ 80-90%?
Để làm được điều đó, trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần xác định thế nào là giá thị trường (theo tiêu chuẩn quốc tế). Làm thế nào để hợp đồng chuyển nhượng quyền phải ghi giá đất là giá trị thực.
Bên cạnh đó, phải cân đối giá đất để không làm mất lợi thế thu hút đầu tư. Bảng giá đất xây dựng công trình bồi thường, giải phóng mặt bằng cần tiếp tục được điều chỉnh theo hệ số theo từng khu vực, từng mục đích sử dụng đất cụ thể. Giá đất không được quá cao dẫn đến bất động sản tăng giá, không thu hút được đầu tư.
Trong 5 năm tới, thuế chuyển nhượng đất có thể không có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, sau 5 năm, Bộ TNMT sẽ tính toán phương án thu giá trị gia tăng từ việc chuyển nhượng đất.
– Xác định “giá đất thị trường” là mục tiêu chính để hạn chế tình trạng đầu cơ, tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn không nên trầm lắng, thưa ông?
Để đầu tư hấp dẫn, chúng ta cần đưa ra các công cụ để hạ giá đất, cụ thể là hạ giá thị trường bất động sản, hay “giữ dây” không để giá đất tăng chóng mặt như thời gian gần đây. đây. Trong đó, giải pháp chủ yếu là đánh thuế cao đối với các trường hợp đầu cơ đất đai.
Việc đánh thuế sở hữu đất đai cao hơn cũng là chủ trương của Nghị quyết số 18/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa 13 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả. quản lý và sử dụng đất đai, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Tuy nhiên, thuế giao dịch bất động sản không nên cao mà phải giảm, thậm chí giảm đến mức chỉ đáp ứng được chi phí cho hệ thống quản lý hành chính và phòng đăng ký giao dịch. Với cách làm này, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ sôi động, nguồn thu từ đất cũng tăng lên rất nhiều.
– Cảm ơn ngài!
