Giao dịch hạn chế, sức mua giảm
Theo số liệu nghiên cứu thị trường mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá giao dịch của các sản phẩm nhà ở, đất nền, căn hộ chung cư… duy trì xu hướng tăng từ đầu năm đến nay. , với mức cao hơn so với năm 2021. Trong khi đó, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm, giao dịch bất động sản tại nhiều địa phương cũng đang chững lại.
Đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực của nó để bình ổn thị trường.
Theo ông Nguyễn Chí Thành, Phó Chủ tịch VARS, thị trường bất động sản nói chung và nền kinh tế nói riêng đang chịu tác động của bất ổn chính trị, kinh tế thế giới và nhiều bất cập từ các yếu tố vĩ mô khác. Do đó, khó dự đoán khi nào thị trường phục hồi, thanh khoản trở lại ổn định, do khả năng chi trả của người có nhu cầu nhà ở thực giảm, mức hấp thụ bước sang quý III / 2022 bị hạn chế. chế độ. Điều này đang phản ánh thực tế sau khi dịch COVID-19 được kiểm soát, kinh tế khó khăn, cộng với nguồn vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản bị ngân hàng siết chặt cũng ảnh hưởng đến nhu cầu mua.
Qua tìm hiểu, trước năm 2020, khi thị trường bất động sản phát triển như vũ bão, hầu hết nhà đầu tư lướt sóng đều thắng, nhưng từ đầu năm đến nay, khi thị trường có dấu hiệu đi ngang, nhiều nhà đầu tư đều “ôm hàng” phải bán. rẻ để cắt lỗ. Tại các sàn giao dịch BĐS hiện nay, các nhà đầu tư tham gia thị trường với mục đích lướt sóng đã vắng bóng, bởi tìm mua BĐS thời điểm này không thể bán trước mắt từ 6 đến 12 tháng mà phải kéo dài. từ 12 đến 36 tháng. Nếu không tìm hiểu và cân nhắc kỹ lưỡng, nhà đầu tư chắc chắn sẽ bị kẹt và mất vốn, bởi ngoài tín dụng ngân hàng bị kiểm soát, lãi suất cũng ngày càng tăng.
Ông Nguyễn Chí Thanh cho biết thêm, thời điểm này, người vay nhất định phải bán, dù lỗ để thu hồi vốn, trả nợ. Còn những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh thì vẫn có thể cầm cự được lâu dài. Tuy nhiên, nếu giá BĐS tiếp tục tăng, thị trường sẽ khó thanh khoản, ít giao dịch. Bức tranh chung của thị trường hiện nay là giá bất động sản đang cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân, dẫn đến sức hấp thụ sản phẩm thấp. Trong đó, nguồn cung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, còn nhu cầu nhà ở thu nhập thấp lớn nhưng nguồn cung hạn chế. Vì vậy, giải pháp cấp bách hiện nay là sớm gia tăng nguồn cung, đưa bất động sản về giá trị thực, đáp ứng nhu cầu thực và cân bằng thị trường.
Người mua quyết định giá trị thực
Trước thực tế này, VARS cũng đưa ra phân tích, trước đây, khi dòng tiền vào thị trường bất động sản dễ dàng thì chủ yếu phân bổ vào bất động sản đầu cơ. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng dẫn đến nguồn cung phân khúc này thiếu. Tại Hà Nội, TP.HCM, Khánh Hòa, Đà Nẵng hiện không có nhà nào dưới 25 triệu đồng / m², trong khi nguồn cung căn hộ đang dư thừa hàng chục tỷ đồng.
Đặc biệt, dòng tiền đổ mạnh vào đất nền (phân khúc có tính đầu cơ cao), các giao dịch phân lô, bán nền trái phép có giá cao gấp nhiều lần so với sản phẩm chính thức. Hiện tượng này không tốt cho cơ cấu sản phẩm, phát triển kinh tế, phát triển ổn định thị trường bất động sản tại các địa phương. Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khó tiếp cận nguồn tín dụng, hạn chế nguồn cung khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao, giao dịch chậm lại …
Theo khảo sát của VARS, giá căn hộ tại một số khu vực gần các thành phố lớn đã bị đẩy lên quá cao (50 – 60 triệu đồng / m²). Cơn sốt đất nền cuối năm 2021 và đầu năm nay tại các khu vực sôi động như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên … có những lô đất nền đã tăng 30 – 50% giá trị. Tuy nhiên, từ quý II / 2022, hiện tượng này đã biến mất, bởi với mức giá này, giao dịch khó thành công trước tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Do đó, lãnh đạo VARS cho rằng, người có nhu cầu ở thực sẽ xác định được giá thực của sản phẩm bất động sản. Tới đây, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia xây dựng bất động sản vùng ven các thành phố lớn thì sự cạnh tranh sẽ càng cao. Khi đó, mặt bằng giá sẽ giảm về giá trị thực và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn. Việc đầu tư, đầu cơ mua bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ hạn chế dần, dòng tiền vào bất động sản sẽ chỉ đón nhận những cơ hội an toàn trong tương lai.
VARS cũng khuyến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc sửa đổi các luật liên quan đến thị trường bất động sản, tạo hành lang thông thoáng, thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu và ủy thác đầu tư. , tạo hành lang để đa dạng hóa các nguồn vốn; Đồng thời, sớm có biện pháp kiểm soát lạm phát, cân đối dòng tiền đầu tư vào các phân khúc bất động sản khác như nhà ở xã hội, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp …
“Thời điểm này, bất động sản khu vực nào tăng giá thì có thể xảy ra hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản như thời gian qua sẽ không còn nữa, trừ khi luật điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, hạ tầng được đầu tư … Chưa kể, Chính phủ và các địa phương đang vào cuộc. để điều tiết thị trường về giá trị thực ”, lãnh đạo VARS chia sẻ.