Những bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Trong dự thảo tờ trình Chính phủ, Bộ Xây dựng cho rằng, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại thời điểm ban hành đã hiện đại, tiến bộ nhưng một số luật đến nay vẫn chưa theo kịp với sự phát triển nhanh và mạnh. thị trường bất động sản. Quá trình thực hiện đến nay đã nảy sinh những tồn tại, bất cập.
Về kinh doanh bất động sản, phạm vi điều chỉnh và quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa rõ ràng hoặc có sự can thiệp của một số luật khác như: Luật Đất đai (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất). ), Luật Nhà ở (về mua bán, thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư (về chuyển nhượng dự án bất động sản), Luật Dân sự (về hợp đồng kinh doanh …).
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhưng chủ yếu quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, chưa quy định đầy đủ về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Tương lai. các loại hình bất động sản khác hình thành trong tương lai (như công trình thương mại, dịch vụ, du lịch, …).
Về kinh doanh dịch vụ bất động sản (dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản), Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về điều kiện và trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân. dịch vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được kiểm tra kiến thức pháp luật và kỹ năng hoạt động môi giới bất động sản còn đơn giản; chưa kiểm soát tốt hoạt động của các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản.
Thực tế cho thấy, một bộ phận đội ngũ môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hạn chế về hiểu biết pháp luật, thiếu chuyên nghiệp, yếu về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng kinh doanh “chộp giật”. , không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng; chưa hình thành hệ thống giao dịch đồng bộ, hiệu quả, đảm bảo kiểm soát tốt tính pháp lý của các giao dịch bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng; Ngoài ra còn có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS cấu kết với nhau để “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm náo loạn thị trường BĐS. .
Có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản cấu kết với nhau để “ôm hàng”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch và làm náo loạn thị trường bất động sản. (Hình minh họa)
Bộ Xây dựng thừa nhận, các giải pháp điều tiết, bình ổn thị trường trong một số thời kỳ chưa đồng bộ, thiếu cơ sở pháp lý, thiếu chủ động về nguồn lực nên việc triển khai thường gặp khó khăn, ảnh hưởng đến tình hình. chuyển động chậm.
Thị trường bất động sản phát triển mất kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào; Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, thừa bất động sản cao cấp, thiếu bất động sản đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.
Giá nhà đất, giá bất động sản, nhất là khu vực thành thị vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế. Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ bất động sản vẫn diễn ra khá phổ biến tại các địa phương, nhất là tại các khu đô thị lớn, khiến hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định.
Trong khi đó, trách nhiệm quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản chưa đầy đủ, chặt chẽ; Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm chưa tốt… nên cần sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để tạo môi trường pháp lý thông thoáng, tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển.
Bổ sung hành lang pháp lý cho condotel, officetel
Theo Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản có 99 điều, chia thành 11 chương. Dự thảo sẽ quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung nhằm làm rõ, bảo đảm tính công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản, tránh chồng chéo, can thiệp của hệ thống pháp luật.
Đồng thời, làm rõ các nội dung liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức quyền sử dụng đất tại các dự án bất động sản, tránh chồng chéo với pháp luật về đất đai; hợp nhất quy định về công bố thông tin bất động sản của Luật hiện hành và quy định về thông tin nhà ở của Luật Nhà ở để thống nhất quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đáng chú ý, dự thảo luật sẽ bổ sung một số quy định cụ thể về giao dịch, kinh doanh các loại hình bất động sản như căn hộ, khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (biệt thự nghỉ dưỡng), công trình công cộng. văn phòng làm việc kết hợp để ở (officetel), nhà phố thương mại (shophouse); bổ sung các quy định về điều tiết nhằm ổn định và bảo đảm sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.
Chương 3 quy định về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, gồm 7 điều nêu rõ các loại điều kiện kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. ; nguyên tắc kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; huy động vốn và quản lý, sử dụng vốn huy động vào kinh doanh nhà ở …
Một số nội dung cơ bản của các quy định hiện hành không thay đổi như: nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải xây dựng xong móng trước khi bán để cho thuê mua; khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh; Chủ đầu tư chỉ được thu không quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua, bên thuê chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nội dung quy định về bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được sửa đổi, bổ sung và làm rõ hơn tại Điều 28 của Dự thảo.
Chương 7 của Dự thảo quy định chi tiết về sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn quản lý bất động sản …
Theo đó, mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. , bạn phải đảm bảo các điều kiện và đăng ký hoạt động theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn được quy định tại Điều 60 của Dự thảo.
Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2: Bất động sản đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật này nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. .
Riêng đối với môi giới bất động sản, Dự thảo Luật sửa đổi còn mở thêm điều kiện: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”. Với sự điều chỉnh này, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp nên không có áp lực “phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”.
Bộ Xây dựng cho biết, thời gian dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023), Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10 năm 2023) Quốc hội khóa XV. Nếu được thông qua, Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ ngày 1-1-2024.
