Các chuyên gia đánh giá, việc Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng lần này vẫn là động thái thận trọng nhằm kiểm soát lạm phát trong bối cảnh thanh khoản ngân hàng chưa chuyển biến tích cực.
Với lượng tiền bơm vào ngân hàng ít, các tổ chức tín dụng vẫn phải lựa chọn kỹ lưỡng đối tượng vay, ưu tiên các lĩnh vực, ngành nghề thiết yếu của nền kinh tế, lĩnh vực ưu tiên của Chính phủ. Bất động sản không nằm trong nhóm ưu tiên.
Có thể thấy, việc nới room tín dụng đang tạo tâm lý tích cực trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiểu một cách chính xác thì room tín dụng được tăng lên, ưu tiên giải ngân cho vay phục hồi sản xuất kinh doanh chứ không chỉ dành cho bất động sản như nhiều người vẫn nghĩ. Đến hết tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm. năm. Trong năm 2021. Cùng với đó, lượng giải ngân cho lĩnh vực bất động sản trong dư địa nới rộng vừa đủ cho các nhà đầu tư lớn, các dự án lớn đang triển khai và các hồ sơ vay vốn cá nhân. tín dụng đã được cấp là “đang chờ xử lý”. Bên cạnh đó, do nguồn cung tín dụng thấp hơn nhiều so với cầu nên các ngân hàng sẽ xem xét hồ sơ và lựa chọn khách hàng vay kỹ càng hơn.
Chưa kể, theo một số chuyên gia, việc lãi suất cho vay tiếp tục tăng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư chùn bước. Mặc dù tâm lý nhà đầu tư đã “vui” trở lại nhưng động thái bắt tay ngay vào thị trường vẫn chưa thể hiện ở giai đoạn này.
Thực tế, lãi suất cho vay liên ngân hàng qua đêm đã tăng lên 6,88% / năm. Đây cũng là mức lãi suất qua đêm cao nhất trên thị trường liên ngân hàng trong gần 10 năm trở lại đây. Các ngân hàng phải chấp nhận vay lẫn nhau với chi phí vốn cao hơn lãi suất huy động tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của người dân và doanh nghiệp.
Lãi suất tăng sẽ tạo áp lực tài chính lên các doanh nghiệp bất động sản cũng như các nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh vay ngân hàng vẫn là hình thức đầu tư khả dĩ nhất. Việc khó tiếp cận tín dụng không chỉ khiến các doanh nghiệp, nhà đầu tư khó duy trì hoạt động kinh doanh mà còn làm giảm sức mua của khách hàng.
Theo các chuyên gia, lãi suất cho vay mua nhà tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại và dự báo sẽ tăng thêm 30-50 điểm cơ bản trong nửa cuối năm nay. Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay tín chấp của các ngân hàng tư nhân được dự báo sẽ tăng lên 10-10,5% / năm vào cuối năm.
Mới đây, theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nhóm phân tích cho rằng việc phân bổ tín dụng ngày 7/9 của Ngân hàng Nhà nước khá thận trọng so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng. 14% cho cả năm 2022.
Cụ thể, theo VDSC, vẫn còn một đợt nới room nữa vào nửa cuối quý IV / 2022, điều này cũng đồng nghĩa với việc nguồn cung tín dụng hạn chế trong khi nhu cầu vay cuối năm thường cao, dẫn đến lãi suất cao. Các khoản cho vay sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.
Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã công bố hạn mức tín dụng mới đối với các ngân hàng thương mại, theo đó chưa đến một nửa số ngân hàng được cấp hạn mức tín dụng mới. VDSC cho rằng hạn mức tín dụng thứ hai có sự phân hóa. Trong đó, nhóm ngân hàng thương mại được cấp hạn mức cao đầu năm (15%) tiếp tục được cấp hạn mức cao thứ hai là Vietcombank, MB và HDBank.
Ngân hàng Nhà nước nhiều lần cho biết, việc điều chỉnh room tín dụng dựa trên hai cơ sở chính. Đầu tiên là theo kết quả xếp hạng từng tổ chức tín dụng theo các tiêu chí, chấm điểm quy định tại Thông tư 52 năm 2018 của Ngân hàng Nhà nước. Cụ thể, Thông tư 52 cho điểm để xếp hạng các tổ chức tín dụng theo 6 tiêu chí, gồm: Nguồn vốn, Chất lượng tài sản, Năng lực quản trị, Kết quả kinh doanh, Khả năng thanh khoản, Mức độ nhạy cảm với rủi ro thị trường.
Thứ hai là xem xét một số yếu tố cụ thể hóa chính sách, định hướng điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước như tiêu chí giảm lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, tiêu chí tín dụng tập trung vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. , đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, tiêu chí tổ chức tín dụng tham gia hỗ trợ xử lý ngân hàng yếu kém … để làm cơ sở tăng / giảm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho các tổ chức tín dụng trong quá trình phân bổ / điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng khoản tín dụng. Tổ chức.
Theo một số chuyên gia, một bộ phận nguồn tiền “hướng” vào thị trường bất động sản cũng “không của riêng ai”.
Cụ thể, đối tượng được vay vốn là người mua nhà tại các dự án do chủ đầu tư phát triển. Nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý và uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên, cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố: “mục đích vay là mua nhà” và “tài sản đảm bảo bằng chính căn nhà đang mua” (phần này cũng đã bị hạn chế), và người mua nhà vẫn có trách nhiệm chứng minh thu nhập của mình đủ để trả nợ ngân hàng. Nếu thu nhập không thể đảm bảo trả nợ thì người bảo lãnh / ngân hàng đi cùng vẫn sẽ từ chối cho vay.
Theo đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản vẫn tỏ ra thận trọng khi vẫn quan sát thị trường. Tuy nhiên, có một thực tế là tâm lý nhà đầu tư có phần tin tưởng hơn; hy vọng cuối năm thanh khoản sẽ hồi phục, nhất là những nhà đầu tư đang có nguồn hàng để “đẩy hàng” vào giai đoạn này.
