Khu Đông tăng trưởng nóng, nhà đầu tư cần chú ý
Thành phố phía Đông hay còn gọi là Thành phố Thủ Đức là cụm từ được nhắc đến nhiều trong thời gian qua. Theo đó, 3 quận gồm quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức sẽ được gộp lại là Thành phố Thủ Đức thuộc TPHCM. Đây sẽ là khu đô thị sáng tạo, tương tác cao, phù hợp cho việc phát triển kinh tế số, phát huy năng lực đổi mới, sáng tạo.
Cùng với đề án Thành phố Thủ Đức, một loạt các công trình hạ tầng khác cũng hoàn thiện và đưa vào sử dụng càng tạo lực đẩy cho khu vực này. Điển hình có thể kể đến như Bến Xe miền Đông mới với tổng vốn đầu tư 4.000 tỷ đồng được xem là bến xe lớn nhất cả nước; bệnh viện Ung Bướu cơ sở 2; tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) rục rịch đi vào hoạt động. Báo cáo thị trường mới nhất của DKRA chỉ ra, có đến 77.6% nguồn cung được chào bán tại khu Đông với tỉ lệ tiêu thụ lên đến hơn 84%. Trong đó, tỉ trọng tập trung chủ yếu tại khu vực Q.9 và Q.Thủ Đức.
Không chỉ bùng nổ nguồn, khu vực này cũng nhanh chóng thiết lập mặt bằng giá mới. Giá nhà phố khu vực P. Trường Thọ khi chưa có thông tin về đề án thành lập Thành phố Thủ Đức có giá rao bán từ 5-7 tỉ đồng, tương đương với mức 50-70 triệu/m2. Hiện nay đa phần đều rao bán trên 10 tỉ đồng, tương đương khoảng 100 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi giá nhà đất lên đến 150 triệu đồng/m2. Ngay cả nhà trong hẻm thuộc khu vực phường Trường Thọ cũng được rao bán với mức giá tầm 75-80 triệu/m2.
Ở phân khúc căn hộ, một dự án trên đường Phan Chu Trinh, Q.9 thời điểm chào bán có giá 35tr/m2, nhưng giai đoạn hoàn thiện hiện tại sau khi có sức nóng từ việc thành lập TP. Thủ Đức đã tăng vọt lên mức hơn 50tr/m2. Một dự án sắp được chào bán trên đường Võ Văn Ngân cũng được dự kiến mức giá 65 – 70 triệu đồng/m2. Đây là mức “phá vỡ” mọi kỷ lục về giá của một dự án căn hộ chung cư tại khu vực Thủ Đức và quận 9 trước đây.
Có thể thấy, việc thành lập TP. Thủ Đức đã tác động rất lớn lên thị trường vốn dĩ rất “nhạy” quy hoạch như TP.HCM, giúp thị trường sôi động, tạo bứt phá cuối năm. Tuy nhiên, các chuyên gia địa ốc cũng khuyến cáo, xét ở góc độ nhà đầu tư, muốn “té sóng” theo thị trường khu Đông trong bối cảnh giá tăng kịch trần như hiện nay sẽ là một thách thức lớn, buộc phải chọn đúng thời điểm xuống tiền và năng lực tài chính lớn, không phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy ngân hàng.
Khu Tây TPHCM: giá trị từ sự khan hiếm
Đối trọng với khu Đông, khu Tây không khỏi khiến thị trường ngạc nhiên về độ “bình thản” của mình. Báo cáo thị trường mới nhất của DKRA chỉ ra, nguồn cung theo khu vực đang có sự chênh lệch rất lớn giữa khu Đông và Tây. Cụ thể, khu Đông vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường với 77,6%, trong khi đó khu Tây chỉ chiếm 5,9%, tức thấp hơn 13 lần. Thậm chí, trong quý 4, toàn thị trường sẽ đón nhận nguồn cung khoảng 7.000 căn, song vẫn tập trung chủ yếu ở khu Đông và Nam. Theo dự báo, khu Tây và đặc biệt là vùng Tây Nam TP.HCM tiếp tục khan hiếm dự án trong giai đoạn tới.
Hiện chỉ có một vài dự án bất động sản mới “bung hàng” tại khu vực Tây Nam TP.HCM. Đây được xem là thời điểm bung hàng nhiều lợi thế về sức mua lẫn giá bán. Đặc biệt theo tìm hiểu, trong quý 4 cuối năm, thị trường nơi này chỉ đón nhận một dự án duy nhất ra mắt là D-Aqua do DHA Corp phát triển. Dự án tọa lạc ngay trung tâm Q.8, mặt tiền đường Bến Bình Đông, ngay khu vực Bến Hoa Tết quen thuộc của người dân Sài gòn. D-Aqua gồm 02 block căn hộ, dự kiến cung ứng ra thị trường khoảng 600 căn hộ với mức giá vừa tầm, phù hợp với nhu cầu tài chính của người trẻ. Đại diện nhà phát triển dự án DHA cho biết thêm: D-Aqua còn sở hữu mô hình tuyến phố thương mại mở giữa thiên nhiên đầu tiên trên khu vực. Tuyến phố này gồm các hoạt động dịch vụ, mua bán sầm uất đi kèm với chuỗi hoạt động giải trí đường phố nhộn nhịp đáp ứng nhu cầu cư dân nội khu và người dân trong khu vực.
Theo các chuyên gia, nếu khu Đông tăng trưởng nóng, hút giới đầu tư với lượng cung lớn cùng nhiều sự chọn lựa trên sức bật hạ tầng; thì khu Tây và Tây Nam lại phát triển bền vững, tịnh tiến theo nền tảng lượng dân số cơ học đông với nhu cầu sở hữu nhà ở lớn, hạ tầng không ngừng kiện toàn và hệ tiện ích thụ hưởng đầy đủ trong khu vực.
Về hạ tầng, khu Tây Nam Sài Gòn ngày càng hoàn thiện với sự kết nối của các công trình giao thông trọng điểm như: đại lộ Đông Tây, Hưng Phú, Phạm Thế Hiển, Nguyễn Văn Linh, Quốc lộ 50, cao tốc TP.HCM – Trung Lương…
Vừa qua, UBND TP.HCM cũng có quyết định tái khởi động lại dự án cầu đường Bình Tiên với tổng mức đầu tư 3.507 tỷ, chiều dài 3.2 km, gồm 4 làn xe. Khi hoàn thiện, Cầu Bình Tiên sẽ bắt qua Kênh Tàu Hủ – Kênh Đôi, kết nối thuận tiện Q6 và Q8. Đồng thời giúp giảm áp lực cho đường Võ Văn Kiệt, tạo đà kết nối nhanh đến khu vực trung tâm Q.1, Q.4, Q5.
Lợi thế thấy rõ của khu vực này chính là sự hiện diện của các tuyến Metro trong tương lai gần. Điển hình như: tuyến Metro số 3A (Bến Thành – Tân Kiên), tuyến Metro số 5 (ngã tư Bảy Hiền – cầu Sài Gòn). Đặc biệt, khi tuyến Metro số 6 kết nối giữa tuyến số 2 Bến Thành – Tham Lương và tuyến số 3A hoàn thành sẽ giúp cự ly từ khu vực này đến các quận nội thành trung tâm được rút ngắn đáng kể.
Ngoài ra, mạng lưới tiện ích hiện đại sẵn có phục vụ mọi nhu cầu của người dân, đồng thời tạo diện mạo mới cho khu vực như: chuỗi trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi, công viên, hệ thống trường học các cấp, bệnh viện đầy đủ, phong phú. Lợi thế lớn hơn cả của khu Tây Nam chính là việc dễ dàng tiệm cận đến khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Q.7, khu Nam Sài Gòn với những tiện ích hiện đại như TTTM SC Vivo City, Crescent Mall, Bệnh viện Quốc tế FV…… Đây chính đòn bẫy hấp dẫn để tạo sức bật cho thị trường bất động sản khu vực này.
Bên cạnh “phần cứng” là hạ tầng, tiện ích, khu Tây Nam còn chinh phục nhà đầu tư với “phần mềm” là lượng dân số sẵn có rất lớn. Theo số liệu điều tra dân số và nhà ở năm 2019, các quận như Q. Bình Tân, Q.8, Q. Bình Chánh sở hữu lượng dân số lớn tại TP.HCM so với các khu vực khác, kéo theo đó là nhu cầu nhà ở tăng thường xuyên.
Xét về biên độ tăng giá tại khu Tây Nam, các chuyên gia cho rằng chỉ số giá khu vực này ổn định và vẫn còn nhiều cơ hội tiềm năng tạo sức bật. Với mặt bằng giá từ 35 – 40 triệu/m2 được xem khá hợp lý so với khu Đông hay khu Nam. Ngoài ra, mức giá này còn được xem đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở thực theo thu nhập, đồng cũng như là khu vực “ăn chắc mặc bền” cho các nhà đầu tư thận trọng, đề cao sự an toàn.
Nếu nói về mức tăng giá thì bất động sản khu Đông là khu có mức tăng tốt nhất tại TPHCM thời điểm hiện tại, nhưng nếu nói về mức giá hợp lý thì khu Tây Nam dẫn đầu thị trường. Gọi là mức giá hợp lý, bởi mức giá này tăng ổn định, đều và dựa vào nhu cầu thật của thị trường – Một chuyên gia nhận định. Hiện mức tăng giá bất động sản ở khu vực này giao động ở mức 18 – 25%/năm.
