6 tháng đầu năm “được mùa” về chế
Thứ nhất, Quốc hội đã thông qua luật sửa đổi 9 luật liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư, thực chất là cho phép đất ở trở thành dự án nhà ở để tháo gỡ khó khăn trong số 180 dự án ở phía Nam. và 140 dự án ở miền Bắc.
Thứ hai, Nghị quyết 06 của Bộ Chính trị về quy hoạch, quản lý và phát triển đô thị. Đây là lần đầu tiên có một văn bản chính thức của Đảng về vấn đề đô thị tạo nền tảng cho sự phát triển đô thị và thị trường bất động sản.
Thứ ba, Nghị quyết 18 Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Đây là một trong những nghị quyết được mong đợi nhất trong 10 năm qua, làm cơ sở để sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 và các vấn đề liên quan đến bất động sản.
Trong Nghị quyết 18 có 5 điểm quan trọng: Quy định rõ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chỉ là quyền sử dụng, không phải là quyền sở hữu; phân định rõ cơ chế đại diện chủ sở hữu của nhà nước, giữa nhà nước ở trung ương và nhà nước ở địa phương; bỏ khung giá; đất hành lang các công trình hạ tầng được thu hồi để đấu giá xây dựng theo quy hoạch và sử dụng tiền đó để phát triển kết cấu hạ tầng; giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu thầu.
4 nhóm bất động sản nhà ở “nổi bật”
Thứ nhất, chung cư không có nguồn cung mới nhưng nhu cầu không cao, giá tăng nhưng không có giao dịch vì ít người bán. Đặc biệt, các căn hộ giá dưới 30 triệu / m2 hầu như vắng bóng trên thị trường, chỉ một số ít là “hết hàng”.
Hai năm trở lại đây, tình hình kinh tế khó khăn nhưng giá nhà cao cấp ngày một tăng. Minh họa: Quốc Tuấn
Thứ hai, biệt thự và nhà phố — thực tế là nhà giá cao — được “thu gom”. Có người bán thì mới có người mua. Đây là vấn đề rất “đặc biệt” trong giai đoạn gần đây. Mặc dù thị trường không “sôi động” theo chiều hướng của tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, ở phân khúc cao cấp lại có hiện tượng “tận thu”, tăng giá ngoài “dự báo” của các bên. Trên thực tế, hai năm gần đây về cơ bản điều kiện kinh tế khó khăn nhưng giá nhà ở cao cấp vẫn tăng. Đây là nghịch lý.
Thứ ba, các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng 6 tháng đầu năm “trình làng”, quảng cáo rầm rộ. Nhưng cũng có một điều đặc biệt là giá thành rất cao. Điều này đặt ra câu hỏi, đâu là tiền để có thể mua được hàng khi hết hàng?
Thứ tư, đất nền du lịch, dịch vụ có diễn biến trái chiều trong phân khúc nội đô, gây “hiệu ứng” nơi “sôi động”, nơi “trầm lắng”. Đơn cử, căn hộ condotel gần như đã trở thành “mảnh đất bỏ quên”, dù đây là sản phẩm rất lớn trên thị trường bất động sản ven biển miền Trung và các tỉnh.
Đã có rất nhiều người đầu tư nhưng từ năm 2012 đến nay vẫn chưa có văn bản nào ban hành, dẫn đến nhiều người phải “bỏ dở”, không “nhắc đến” nữa. Vấn đề này rất đáng quan tâm, vì nếu để lâu không xử lý sẽ giống như trường hợp biệt thự trong khu công nghiệp.
Thứ năm, phân khúc tài chính bất động sản. Đây là vấn đề nổi cộm nhất trong 6 tháng đầu năm 2022, như trái phiếu, cổ phiếu, chứng khoán phái sinh… Lĩnh vực này 6 tháng qua đã có khá nhiều vấn đề về tài sản và tài chính bất động sản.
Nguyên nhân là do dòng tiền có “vấn đề”. Dòng tiền vào đều không có dấu hiệu cải thiện, chỉ một phần nhỏ đến từ đầu tư nước ngoài.
Không “đột biến” trong 6 tháng cuối năm
Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm có thể sẽ theo phương án “suy dần dần, không đột biến”. Điều đó không phải là “xấu”, nhưng cũng không có “đột biến” theo chiều hướng tích cực.
Thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ không tăng giá. Minh họa: Quốc Tuấn
Do đó, thị trường từ nay đến cuối năm sẽ không tăng do dòng tiền vào thị trường không có sự “đột biến”. Hai năm trở lại đây, do có Covid-19, các nhà đầu tư chủ yếu “ngồi nhà” “đổ tiền” vào chứng khoán và bất động sản, điều này đã tạo ra một đợt tăng giá. Tuy nhiên, hiện tại nguồn tiền không có tác dụng nên sẽ khó tăng.
Để thị trường bất động sản phát triển tích cực trong 6 tháng cuối năm cũng như trong trung hạn, có 3 việc cần làm: Thứ nhất, thực hiện càng nhanh càng tốt để hoàn thiện thể chế, đặc biệt là sửa đổi Lệ làng. Có cơ hội nhưng nếu không tận dụng thì sẽ rất lãng phí.
Thứ hai, tạo môi trường kinh doanh để tiếp tục thu hút các nhà đầu tư lớn đến “làm tổ” cho “phượng hoàng” “đẻ trứng” hoặc “chim hạc đầu đàn”. Bởi chỉ cần một “sếu đầu đàn” vào, sẽ có 300 doanh nghiệp theo sau. Chẳng hạn, khi LG đầu tư vào khu công nghiệp Tràng Duệ (Hải Phòng). Thứ ba, tiếp tục hoàn thiện thể chế, thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng để thu hút “cánh hạc đầu đàn”.
Theo PGS. TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Chủ tịch CIEM
