Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, khó khăn trong tiếp cận vốn do siết room tín dụng và kiểm soát phát hành trái phiếu BĐS đã khiến các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn. Bất động sản phải áp dụng chính sách giảm giá 50%, chia nhỏ bất động sản để huy động vốn, khách hàng/nhà đầu tư phải cắt lỗ. Bên cạnh đó, vẫn có nhóm nhà đầu tư tìm cách bắt đáy trong khi doanh nghiệp phải tái cơ cấu để tồn tại.
Khái quát lại thị trường, ông Đinh Minh Tuấn dùng những cụm từ nóng hổi để chỉ ra những gì diễn ra trong năm 2022.
siết chặt tín dụng
Theo ông Đinh Minh Tuấn, cơn sốt đất trong thời điểm dịch Covid-19 đã tạo ra tâm lý có thể kiếm lời trong ngắn hạn “tiền vẫn tăng khi đang ngủ”, cùng với những chính sách cởi mở từ chủ đầu tư. Đầu tư có thể cho phép người mua nhà chỉ cần có 50 triệu đồng là có thể sở hữu căn hộ.
Nhiều nhà đầu tư chấp nhận rủi ro khi cố gắng sử dụng đòn bẩy tối đa hoặc chỉ tham gia vào giai đoạn đầu để hưởng lợi từ chiết khấu. Nhưng cái đắng cũng để lại khi ngân hàng từ chối cho vay, hết room giải ngân, đến lúc cầu sụt giảm, đẩy nhà đầu tư vào cảnh “không có tiền làm tiếp hợp đồng, muốn làm tiếp hợp đồng”. Bán cắt lỗ cũng không xong dù giảm mấy trăm triệu”.
Chặn đứng tổn thất
“Mua vàng lỗ, mua thổ lãi” dường như không còn phù hợp với bối cảnh thị trường 2022 khi hàng loạt dự án vừa mở bán đã đối mặt với tình trạng “cắt lỗ”, nếu không vài chục triệu thì tiền tỷ là chuyện lớn. thông thường.
Năm 2022 cũng là lần đầu tiên trong 5 năm trở lại đây, nhiều ông lớn trên thị trường tung ra gói chiết khấu khủng 50% nhằm kích cầu tiêu dùng có sẵn tiền mặt trong bối cảnh room tín dụng ngân hàng eo hẹp, huy động khó. huy động thêm vốn từ kênh cổ phiếu, trái phiếu.
Cùng nhau mua bất động sản
Đầu tư bất động sản luôn là cuộc chơi không dành cho số đông, với số vốn dưới 100 triệu đồng thường chỉ có 2 lựa chọn đầu tư (i) gửi tiền ngân hàng và (ii) mua vàng.
Do đó, xu hướng chia nhỏ bất động sản thành các phân khúc đầu tư nhỏ hơn sẽ là xu hướng trong tương lai, mở ra một kênh đầu tư/huy động mới bên cạnh các kênh đầu tư truyền thống khác.
Nói về rủi ro, xét theo quy định hiện hành, (i) nhà đầu tư không nắm giữ tài sản (ii) cam kết có thể bị phá vỡ như condotel (iii) không được bảo vệ bởi các quy định rõ ràng. từ các cơ quan chính phủ như cổ phiếu, trái phiếu, v.v.
Bắt đáy
Bất động sản là tài sản có giá trị và giá thị trường phần lớn do cung cầu nhà ở quyết định, không giống như chứng khoán có thể giảm mạnh trong chốc lát rồi bật lại nhanh chóng.
Với diễn biến hiện tại, có thể thấy thị trường đang có dấu hiệu giảm tốc khi cung cầu và giao dịch giảm, lãi suất tăng và áp lực đáo hạn trái phiếu lên tới hơn 700 nghìn tỷ đồng giai đoạn 2023-2025.
Có thể rất khó xác định đâu là đáy và xác định thời điểm thích hợp để tham gia bắt đáy, chỉ có thể dựa vào một số chỉ số quan trọng: lãi suất có giảm hay không, room tín dụng ngân hàng có tăng lên hay không. có hay không và các chính sách hỗ trợ thị trường (như gói 30.000 tỷ năm 2012).
Nếu cả ba câu hỏi trên đều có câu trả lời giống nhau thì đó là thời điểm thích hợp để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp. “Bắt đáy luôn là con dao hai lưỡi, bắt con dao rơi sẽ có ngày bị đứt tay”.
tái cơ cấu
Việc NHNN kiểm soát chặt chẽ thị trường tín dụng và phát hành trái phiếu đã tạo ra nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn để phát triển dự án, thanh toán cho nhà cung cấp cũng như chi phí hoạt động chung của ngân hàng. xí nghiệp.
Các doanh nghiệp lớn nhỏ lần lượt phải điều chỉnh và cơ cấu lại các khoản nợ: gia hạn nợ, chuyển gói vay sang lãi suất mới, mua lại trái phiếu và chuyển quyền chọn thành sản phẩm bất động sản.
Bên cạnh nhiều doanh nghiệp lớn nhỏ cũng cơ cấu lại hoạt động kinh doanh, bắt đầu giảm quy mô từ 30-70%, tập trung vào sản phẩm cốt lõi và đẩy mạnh giảm giá đến 50%.
“Hiệu ứng tuyết lở bắt đầu từ việc người bán và người mua khó tiếp cận vốn đã tạo nên một bức tranh ảm đạm trong những tháng cuối năm 2022.”
Link nguồn: https://cafef.vn/diem-lai-nhung-cum-tu-nong-nhat-thi-truong-bat-dong-san-2022-20221230161615786.chn
