Hết thời “rẻ tiền” của đầu cơ đất đai
Trong năm 2021, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ba lần điều chỉnh lãi suất theo hướng giảm, nhằm hỗ trợ người dân và doanh nghiệp phục hồi và phát triển kinh tế. Trước khi có sự điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay bình quân giai đoạn cuối năm 2021 chỉ quanh mức 5% / năm, đây được coi là mức lãi suất thấp nhất trong 10 năm qua.
Trong thời điểm lãi suất thấp, nhiều người mua nhà và nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản. Cùng với đó, ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến sản xuất kinh doanh đình trệ, theo đó, dòng tiền cũng đổ vào bất động sản. Vì vậy, thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục xảy ra cơn “sốt đất” cục bộ.
Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm nay, lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại có xu hướng tăng, mức tăng 0,5 – 1% chủ yếu ở các kỳ hạn 6 – 12 tháng. Nguyên nhân là do thanh khoản của hệ thống tổ chức tín dụng không còn dồi dào như năm 2021. Áp lực lạm phát gia tăng khi CPI tháng 6 tăng 3,37% so với cùng kỳ năm trước và tăng 3,12%. so với cuối năm 2021.
Bên cạnh đó, nhu cầu tín dụng tăng mạnh (tăng trưởng tín dụng tính đến ngày 20/6 ở mức 8,51%, cao hơn nhiều so với mức 6,44% của 6 tháng đầu năm 2021, trong khi tiền gửi 6 tháng đầu năm chỉ tăng). 3,97% so với cùng kỳ) dẫn đến nhu cầu vốn tăng.
Đến thời điểm hiện tại, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, cùng với chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có bất động sản, giai đoạn dòng tiền “dễ thở” đã thực sự đi qua. Đây là giai đoạn dòng tiền, chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ các biến số vĩ mô và địa chính trị xung quanh.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS phân tích, trước đây, dòng tiền “dễ dãi” chủ yếu phân bổ vào bất động sản đầu cơ. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng dẫn đến thiếu nguồn cung đối với phân khúc này thực tế có nhu cầu rất cao. Tại Hà Nội, TP. Hiện TP.HCM không còn nhà dưới 25 triệu đồng / m2, trong khi nguồn cung căn hộ hàng chục tỷ đồng rất nhiều.
“Chúng tôi không thể tìm được căn hộ dưới 25 triệu đồng / m² trên thị trường thành phố. Hồ Chí Minh hoặc Hà Nội. Ngay cả các thành phố lớn như Khánh Hòa, Đà Nẵng cũng không có. Phân khúc này phù hợp với túi tiền của đại đa số người lao động. Trong khi căn hộ, shophouse, biệt thự, liền kề giá trên 10 tỷ đồng thì rất nhiều ”, ông Đính nói.
Đặc biệt, dòng tiền đổ mạnh vào đất nền, đây là phân khúc có tính đầu cơ cao. Số lượng giao dịch đất nền đến từ “hàng lậu” dưới hình thức tự phân lô, tách thửa, phân lô bán nền trái phép cao gấp nhiều lần so với số lượng hàng chính ngạch. Tình trạng này không tốt cho cơ cấu sản phẩm, cho sự phát triển kinh tế của địa phương, cũng như sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong khi vốn đầu tư, đầu cơ nhiều thì nguồn vốn cho người mua nhà ở thực và nhà đầu tư rất khó.
“Hầu hết các doanh nghiệp thành viên của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết họ khó tiếp cận vốn trong giai đoạn vừa qua. Đây là vấn đề bất cập, chưa ổn định và bền vững cho thị trường. Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, lạm phát đang phủ bóng lên nền kinh tế, khiến dòng tiền chảy chậm lại và thanh khoản trên thị trường bất động sản giảm rõ rệt. Chính sách thắt chặt tín dụng và hạn chế nguồn cung khiến giá nhà bị đẩy lên cao, vượt quá sức mua của đa số người dân. Các kênh huy động vốn còn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin khiến giao dịch chững lại ”, ông Định nói.
Người mua thực sự sẽ quyết định giá
Thời gian qua, giá căn hộ chung cư ngay cả vùng ven đã bị đẩy lên 50-60 triệu đồng / m2. Đánh giá về giá nhà hiện nay, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực VARS cho rằng, hiện giá căn hộ chung cư đang ở mức quá cao. Từ nay đến cuối năm 2022, mức giá này sẽ được điều chỉnh theo nhu cầu thực.
Đối với thị trường đất nền, ông Thành cho biết, VARS cũng ghi nhận những cơn sốt đất nền trong giai đoạn 2020-2021 và 1-2 tháng đầu năm 2022, đặc biệt tại các khu vực sôi động như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên. Có những lô đất ngay sau khi đấu giá đã tăng từ 30 – 50% giá trị. Tuy nhiên, trong những tháng gần đây, hiện tượng này đã biến mất. Thứ nhất là do nhà nước đẩy khung giá đất về đúng giá trị thực, thứ hai là chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản.
“Trước đây, có những lô đất được đấu giá chênh lệch từ 50-100 triệu đồng ngay trong ngày. Còn bây giờ không thể “lướt sóng” 20-30 triệu đồng được ”, ông Thanh nói.
Vì vậy, quay trở lại câu chuyện căn hộ vùng ven có giá 50 – 60 triệu đồng / m, ông Thành cho rằng khó giao dịch ở mức này vì tâm lý nhà đầu tư hay thậm chí người mua có nhu cầu cao. nhu cầu thực đang được rất thận trọng.
Người có nhu cầu ở thực sẽ xác định được giá thực của các sản phẩm bất động sản này. Trong tương lai, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia xây dựng bất động sản vùng ven các thành phố lớn, sự cạnh tranh sẽ cao hơn, kéo theo mặt bằng giá sẽ giảm về giá trị thực và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực. cực đoan hơn.
“Mua nhà để đầu tư, nhất là khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cần phải cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ các yếu tố vĩ mô ”, ông Nguyễn Chí Thành nói.
Theo ông Lê Đình Trung, Phó tổng giám đốc Hải Phát Land, sau câu chuyện thắt chặt tín dụng, người tiêu dùng ngại tích trữ tiền dẫn đến không có giao dịch trên thị trường. Đấu giá lên cũng không phải là “lướt”. Đến nay, thị trường đang chững lại, cơn sốt đất nền không còn kéo dài.
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng, trong bối cảnh lạm phát tăng mạnh, nhìn chung thị trường bất động sản chịu tác động tiêu cực nhiều hơn tích cực. Vì khi lạm phát tăng, các quốc gia phải can thiệp bằng cách tăng lãi suất. Và khi lãi suất tăng, nghĩa vụ trả nợ tăng, tỷ giá hối đoái cũng tăng, đồng nội tệ các nước mất giá v.v.
Ngoài ra, khi lãi suất tăng, đầu tư và tiêu dùng sẽ giảm và phục hồi kinh tế sẽ chậm lại. Bên cạnh đó, khi lạm phát tăng, giá tất cả các mặt hàng cũng tăng theo khiến tâm lý phòng thủ xuất hiện. Người dân sẽ ăn tiêu ít hơn, thậm chí từ bỏ ý định đầu tư. Hoặc nếu có cũng không dễ “lướt sóng” kiếm lời như hai năm trước.
“Ở thời điểm này, nếu bất động sản ở đâu đó vẫn tăng giá thì đó chỉ có thể là hiện tượng trượt giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản lên cao như hai năm trước đã không còn. Trừ khi luật có điều chỉnh, công bố thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng,… Chưa kể Chính phủ và các địa phương cũng đang có những động thái, chính sách điều tiết để giúp thị trường hoạt động trở lại. giá trị thực ”, ông Lực nói.
https://cafef.vn/o-thoi-diem-nay-neu-nhu-bat-dong-san-con-tang-o-mot-noi-nao-do-thi-do-chi-co-the- la-hien-tuong-thoi-gia-20220725000138995.chn