Theo VCCI, Dự thảo Luật Nhà ở đề xuất phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình ghi trong hồ sơ thiết kế nhà chung cư (đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt). thẩm định) và được tính từ thời điểm nghiệm thu toàn bộ nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đơn vị này cho rằng quy định về thời hạn sở hữu căn hộ sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của khách hàng (không muốn mua nhà chung cư bị hạn chế quyền sở hữu) từ đó ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư. Việc doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán) cơi nới, mở rộng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, xây dựng nhà chung cư. Nếu chính sách này được ban hành sẽ thúc đẩy người dân mua nhà đất, ít sử dụng căn hộ, việc sử dụng quỹ đất ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả.
Đáng chú ý, quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư chỉ áp dụng đối với nhà chung cư được xây dựng từ khi luật này có hiệu lực mà không áp dụng đối với các chung cư hiện hữu. Điều này có thể khiến khách hàng có xu hướng mua chung cư cũ và đẩy giá chung cư cũ lên cao.
Bộ Xây dựng cần đánh giá kỹ lưỡng, thận trọng quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của hoạt động kinh doanh nhà chung cư. Đặc biệt trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển chung cư được thể hiện trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030.
Việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư tuy mục tiêu là đảm bảo an toàn tính mạng, sức khỏe của người dân. Tuy nhiên, cách quy định theo hướng hạn chế quyền làm chủ của người dân như trong dự thảo trong khi Nhà nước có các công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp. VCCI đặt vấn đề, việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính cho các chủ sở hữu căn hộ.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của dự thảo, trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng vẫn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng (theo kết luận thanh tra của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền) thì chủ sở hữu đề nghị cấp Giấy chứng nhận. cơ quan gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận thanh tra. Việc chủ sở hữu yêu cầu gia hạn trong giấy chứng nhận sẽ phát sinh nhiều thủ tục hành chính, gây bất tiện cho người dân.
Về hình thức lựa chọn chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, Điều 46 của Dự thảo Luật Nhà ở quy định về quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở, trong đó quy định các bước thực hiện dự án đầu tư.
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư là một quy định quan trọng, liên quan đến các văn bản pháp luật khác nhau, đặc biệt là Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu. Để tránh các quy định chồng chéo, VCCI đề nghị Ban soạn thảo rà soát các quy định pháp luật có liên quan để sửa đổi quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong dự thảo để đảm bảo tính thống nhất.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, Điều 14 của Dự thảo Luật Nhà ở quy định “thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua và nhận bàn giao nhà ở. trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác ”(khoản 1). Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở kể từ khi người mua nhận nhà ở hoặc kể từ khi người mua thanh toán tiền. đủ tiền mua nhà của nhà đầu tư ”(Khoản 2). Kể từ thời điểm chuyển quyền sở hữu này, người mua nhà sẽ trở thành chủ sở hữu và toàn quyền sở hữu nhà ở.
Trong khi đó, Khoản 3 Điều 57 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (phiên bản ngày 4/10/2022) quy định “chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng … có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính ”, lúc này được hiểu là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được công nhận là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất.
Theo VCCI, hai quy định trên không thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch mua bán.
Về việc cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở, theo Mục 3 Chương II của Dự thảo Luật Nhà ở, việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài gắn với các điều kiện. Việc cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng này sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. VCCI cho biết, theo quy định của Dự thảo Luật Đất đai thì cá nhân nước ngoài không được công nhận là người sử dụng đất và Dự thảo này cũng không quy định việc cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài. Việc quy định cấp giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về đất đai có thể gây khó khăn trong thực tế áp dụng.
