Ngay sau khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa 13 ban hành Nghị quyết số 18 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển, có thu nhập cao”, Thủ tướng Chính phủ đặt mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững.
Theo đó, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo xây dựng cơ chế, chính sách và các giải pháp đồng bộ, nhằm thực hiện vai trò của Nhà nước điều tiết hiệu quả nền kinh tế; bao gồm cả thị trường bất động sản.
Trên tinh thần đó, trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai vừa được công bố, việc bỏ khung giá đất, chuyển đổi cơ chế và phương pháp xác định giá theo nguyên tắc thị trường là một trong những nội dung quan trọng.
Tính thuế bán bất động sản theo giá thị trường
Cuối tuần trước, một thông tin được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra được người dân và doanh nghiệp rất quan tâm, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường đang nghiên cứu phương án, cơ quan chức năng sẽ không thu bất kỳ khoản phí nào. thuế theo hợp đồng mua bán đã công chứng. Thuế chuyển nhượng đất sẽ tính theo bảng giá đất hàng năm, theo giá thị trường.
Khi áp dụng quy định này, việc người mua bán đất kê khai giá hợp đồng thấp hay cao không ảnh hưởng đến việc tính thuế. Một số chuyên gia cho rằng đây là cơ sở quan trọng để chấm dứt tình trạng bán nhà 2 giá, tức là giá kê khai nộp thuế 1 loại, giá giao dịch thực tế 1 loại rất phổ biến trong thời gian qua, trong để giảm số thuế phải nộp.
Thực tế, từ đầu năm nay, Tổng cục Thuế đã yêu cầu các địa phương kê khai thuế mua bán bất động sản theo giá thị trường. Tuy nhiên, do thiếu cơ sở để so sánh, xác định giá trị thực của bất động sản nên nhiều nơi, việc thực hiện yêu cầu của Tổng cục Thuế gặp rất nhiều khó khăn.
Vướng mắc về kê khai giá đất theo giá thị trường
Anh Nguyễn Quốc Tùng, nhân viên môi giới bất động sản cho biết, thời gian gần đây, nhiều khách hàng của anh cũng bị trả hồ sơ khi kê khai giá nhà không sát với giá thị trường. Điều này gây ảnh hưởng nhất định đến thị trường, khiến giao dịch bị đình trệ.
Ông Nguyễn Quốc Tùng, Giám đốc Kinh doanh Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Phú Hưng, cho biết: “Hiện nay, khi nộp thuế, người dân sẽ kê khai giá giao dịch theo khung giá đất của Chính phủ ban hành. Tuy nhiên, nhiều trường hợp. hồ sơ bị trả lại cơ quan thuế vì cơ quan thuế trả lời giao dịch có giá cả bất thường, không phù hợp với giá thị trường, quan điểm của Nhà nước như thế nào thì người dân thường không hiểu ”.
Tại một số phòng công chứng, sau khi khách hàng ký hợp đồng tại phòng công chứng với giá thấp hơn hoặc bằng khung giá đất thì hồ sơ được chuyển đến cơ quan thuế để thực hiện nghĩa vụ thuế và sang tên. . Tuy nhiên, có nhiều khách hàng bị lưu hồ sơ.
Ông Bùi Huy Cường, Phó trưởng văn phòng công chứng Lạc Việt chia sẻ: “Cơ quan thuế ở Hà Nội thường giữ hồ sơ và mời khách hàng lên để cam kết lại. Theo tôi, việc mời như vậy là không đúng vì hợp đồng công chứng. đã có sự chứng kiến của công chứng thì hợp lệ và bên kia chỉ đóng thuế làm thủ tục sang tên vì giao dịch là tự nguyện.
Các đơn vị đều cho rằng, điểm nghẽn của vấn đề nằm ở chỗ chưa có cơ sở thống nhất, hay gọi đại khái là bảng kê cụ thể giá thị trường để người nộp thuế và người nộp thuế so sánh làm cơ sở. tính số thuế phải nộp.
Trước những điểm nghẽn này, tháng 6, Tổng cục Thuế phải có công văn yêu cầu không trả lại hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản, kéo dài thời gian, gây khó khăn cho người dân. Nhiều ý kiến cho rằng đây chỉ là giải pháp tạm thời, nhưng nếu muốn thực hiện triệt để thì chỉ có thể thực hiện theo đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo chia sẻ của Bộ, sẽ có bản đồ định giá đất trên toàn quốc được xây dựng để người dân tự định giá. Đây là vấn đề cơ bản, cốt lõi để đảm bảo tính công khai, minh bạch.
Cơ sở định giá thị trường khi kinh doanh bất động sản
PGS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội: Lần này, Bộ Tài nguyên và Môi trường dưới góc độ quản lý nhà nước về đất đai, đưa quy định này vào dự thảo luật đất đai sửa đổi cũng đã quán triệt tinh thần Nghị quyết 18 của Hội nghị Trung ương 5 và do đó tạo cơ sở pháp lý. khung toàn diện và rộng hơn trong lĩnh vực quản lý đất đai theo phương thức kinh tế và nó cũng sẽ là sự bổ sung để tích hợp các quy định của dự thảo luật đất đai sửa đổi năm 2013 và luật thuế thu nhập cá nhân. cốt lõi.
Ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội: Chúng tôi yêu cầu phương pháp định giá khoa học chứ không phải hội đồng định giá, cơ quan hành chính do đại diện các sở, ngành chủ trì để định giá đất, tổ chức rất chuyên nghiệp sử dụng phương pháp khoa học. khảo sát thị trường đánh giá thị trường để định giá cho khu đất đó.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Chúng tôi xác định việc kê khai giá theo nhu cầu thị trường thông thường. Chúng tôi chưa tính đến những trường hợp đặc biệt, những trường hợp đặc biệt như gia đình có việc khẩn cấp buộc phải bán nhà gấp để có tiền, có thể người ta sẽ bán thấp hơn giá thị trường. Điều đó đang thực sự xảy ra.
Ông Phạm Đức Toàn, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản KKT (EZ Property): Sát thị trường ở thời điểm hiện tại không phù hợp trong tương lai, nhưng Luật không phải lúc nào cũng theo mà cần có sự linh hoạt, tức là trao khung pháp lý và quyền cho đơn vị thực hiện chính. là bên thuế sẽ sát bên thuế hơn là đưa ra khung không sát với thực tế.
Thực tế, việc xây dựng bản đồ hay còn gọi là cơ sở dữ liệu về giá đất trên cả nước một cách bài bản, nhanh chóng và tiện lợi đã là “ước mơ” của nhiều người từ lâu. Nhiều người đi mua nhà, đất. Nếu có một hệ thống như thế này, không chỉ việc tính thuế BĐS rất rõ ràng, minh bạch, ngăn chặn tình trạng “lách” thuế mà còn giúp người dân tự tin, thoải mái mua nhà, đất mà không phải lo lắng. bị môi giới, cò mồi thổi giá.
Để thực hiện đề xuất này cũng cần có lộ trình, phải mất vài năm, phải sử dụng công nghệ, dữ liệu để quản lý mọi biến động trên từng thửa đất chứ không thể trong một, hai ngày là xong.
