Đây là nội dung được các doanh nghiệp bất động sản đặc biệt quan tâm, bởi quy định mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc tìm kiếm quỹ đất để xây dựng dự án. Vậy đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ có gì khác so với cách làm hiện nay?
Quỹ đất đẹp để triển khai các dự án ngày càng hạn hẹp đồng thời được nhiều doanh nghiệp quan tâm. Trong bối cảnh đó, đấu giá và đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư bằng quyền khai thác, sử dụng đất được coi là hai phương thức cạnh tranh, công khai và minh bạch nhất.
Theo các chuyên gia, dự thảo lần này đã quy định rõ các trường hợp được giao đất: thông qua hình thức đấu giá; thông qua đấu thầu; hoặc không thông qua đấu giá, đấu thầu, tránh trường hợp bỏ sót.
Dự thảo quy định rõ, có 10 trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, số còn lại phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. (Ảnh minh họa – Ảnh: Dân trí)
Trước đó, một số doanh nghiệp cho biết, trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2013, có trường hợp không thuộc danh mục giao đất, khiến doanh nghiệp và địa phương lúng túng, thậm chí đến nay vẫn chưa xong. chưa được giải quyết.
Cụ thể, dự thảo quy định rõ, có 10 trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, số còn lại phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có những chia sẻ cụ thể về sự thay đổi quan trọng này.
Tránh tiêu cực nhờ các quy định rõ ràng trong giao đất
“Theo Luật Đất đai 2013 chỉ quy định trường hợp đấu giá đất và trường hợp không đấu giá đất, không quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong dự thảo Luật đất đai sắp tới chúng tôi dự kiến đưa vào một số trường hợp. Không phải đấu giá đất và phải đấu giá dự án Các dự án đấu giá đất dựa trên nguyên tắc nếu đất đã được giải phóng mặt bằng thì phải đấu giá đất đối với các dự án có sử dụng đất ở, đất thương mại, dịch vụ, còn đối với các dự án khác, có thể đấu thầu các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án quy mô lớn là điểm nhấn của công việc ”, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, mặc dù quy định mới bắt buộc hầu hết các dự án nhà ở thương mại phải thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu chặt chẽ hơn, quy trình chặt chẽ hơn nhưng đây là nhu cầu của thị trường chung. Quan trọng hơn, cách làm này tạo ra sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp.
“Nếu là cuộc chơi sòng phẳng thì tôi và các doanh nghiệp khác phải tham gia cạnh tranh và thể hiện được năng lực thực sự của mình. Công khai, minh bạch hướng tới sự công bằng và bền vững hơn là cơ chế ban phát gây bức xúc, tạo nhiều kẽ hở cho tham nhũng và tham ô ”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết.
Theo khảo sát, cộng đồng doanh nghiệp rất đồng tình với những quy định rõ ràng, cụ thể trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Đây cũng là cơ sở quan trọng để các địa phương xác định rõ các trường hợp được giao đất đối với từng dự án cụ thể. Tuy nhiên, để hoàn thiện hơn các quy định trong đấu giá, đấu thầu đất đai, các doanh nghiệp đã góp ý cụ thể, trong đó có ý kiến của nhà đầu tư nước ngoài.
Đề xuất các quy định rõ ràng trong đấu giá dự án và đấu thầu
Có mặt trên thị trường bất động sản Việt Nam hơn 15 năm, một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp ngoại này là tìm quỹ đất sạch để phát triển dự án. Khi biết sẽ có sự thay đổi quy định về đấu giá, đấu thầu trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, các doanh nghiệp kỳ vọng sẽ có cơ hội tìm được quỹ đất phù hợp, tiết kiệm thời gian và chi phí. .
“Chúng tôi sẽ rất vui nếu Việt Nam có thể đưa ra các hướng dẫn rõ ràng về đấu thầu dự án và đấu thầu quỹ đất và điều này sẽ giúp chúng tôi có cơ hội có được những quỹ đất lớn. Thực tế, cách làm này cũng sẽ giúp Việt Nam thay đổi bộ mặt đô thị, rất nhiều nhiều thứ có thể được cải tạo, đặc biệt là cơ sở hạ tầng, vì vậy tôi nghĩ đây là một bước quan trọng để quy hoạch lại đô thị, giúp cân bằng nguồn cung nhà ở. Nhiều nước đang áp dụng thành công phương pháp này, chẳng hạn như Singapore, Hong Kong (Trung Quốc), ” Ông Angus Liew, Chủ tịch Hội đồng thành viên Gamuda Land Việt Nam.
Tuy nhiên, theo đề xuất trong dự thảo thì “dự án phải có diện tích từ 100 ha trở lên” mới được đấu thầu, còn dưới 100 ha thì đấu giá. Trong khi với hình thức đấu giá, ngân sách nhà nước phải bố trí trước tiền để giải phóng mặt bằng, bình quân khoảng 2,5 – 5 tỷ đồng / ha). Như vậy, số tiền phải thu lên đến hàng trăm tỷ đồng. Không phải địa phương nào cũng bố trí được nguồn lực để triển khai dẫn đến dự án bị ách tắc.
Doanh nghiệp kiến nghị, các dự án khu đô thị chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên là đủ điều kiện đấu thầu. (Hình ảnh minh họa – Ảnh: Báo Đầu tư)
“Nên chia đất đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, đô thị loại 2 phải khác nhau. Không nên đặt tiêu chuẩn 100 ha cùng một lúc, vì như vậy số lượng doanh nghiệp tham gia là nhỏ thì nhà nước phải đầu tư kinh phí lớn vì muốn đấu giá đất thì phải giải phóng mặt bằng nên tiền chuẩn bị sẽ rất lớn, về đấu thầu, đấu giá thì đúng nguyên tắc, nhưng làm thế nào để tổ chức, quy mô thì cần có hướng dẫn cụ thể trong Luật Đất đai ”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc GP Invest cho biết.
Do đó, các doanh nghiệp đề nghị các dự án khu đô thị chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên là đủ điều kiện đấu thầu, tạo điều kiện thuận lợi cho cả địa phương và doanh nghiệp. Nếu vẫn giữ nguyên tiêu chí 100 ha thì rất có thể sẽ bị lách quy định bằng cách chia nhỏ thành nhiều dự án, gây khó khăn trong công tác quản lý.
Các chuyên gia cũng lưu ý rằng Luật Đất đai có sự liên hệ không cần thiết với nhiều luật khác. Việc sửa đổi cũng cần tránh xung đột, mâu thuẫn giữa các luật, đặc biệt là Luật Đấu thầu sửa đổi.
