Mới đây, Bộ Xây dựng nhận được đề xuất của Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM về việc cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội.
Cụ thể, cử tri kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015 / NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021 / NĐ-CP). CP) đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng. hệ thống. hạ tầng kỹ thuật xây dựng nhà ở xã hội trên cơ sở gần như khôi phục một số nội dung tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015 / NĐ-CP (trước khi sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều này). ). 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021 / NĐ-CP) như sau:
“Điều 5. Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị:
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị không phân biệt quy mô diện tích đất tại đô thị loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị loại 3 trở lên. phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng diện tích được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc phải dành 20% quỹ nhà ở của dự án. đối với nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và trường hợp nhà đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư. Đối với xây dựng nhà ở xã hội, quỹ đất này được chuyển giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.
Chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chuyển nhượng quỹ đất, quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất. là 20% tại thời điểm hoàn thành dự án. chuyển mục đích sử dụng làm nhà ở xã hội thì giá đất được xác định phù hợp với giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp hoán đổi số lượng nhà ở xã hội tương đương theo căn hộ hoặc diện tích sàn xây dựng căn hộ thì theo hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm tùy theo khu vực do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và theo công thức tính số căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) căn hộ nhà ở xã hội sau khi hoán đổi tương đương với số căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) hoán đổi nhân với hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực sau khi hoán đổi chia cho hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực trước khi hoán đổi. “
Trả lời kiến nghị trên, Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, Bộ đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá một số tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội, trong đó có quy định dành quỹ đất 20% cho phát triển nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 100/2015 / NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ, làm cơ sở để nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021 / NĐ. -CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015 / NĐ-CP nhằm khắc phục một số hạn chế, bất cập trên.
Tuy nhiên, bên cạnh những tồn tại, vướng mắc trong các quy định đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định thuộc phạm vi thẩm quyền của Chính phủ thì cũng có những vướng mắc, vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của Quốc hội, Chính phủ. cần được sửa đổi trong Luật Nhà ở 2014.
Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý một số quy định của Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch TP. Hiệp hội Bất động sản. Hồ Chí Minh (HoREA) đã chỉ ra những điểm bất hợp lý của quy định trên.
Đại diện HoREA cho rằng, nếu doanh nghiệp được phép “chuyển nhượng quỹ nhà ở tương đương 20% giá trị quỹ đất” thì Nhà nước sẽ có thêm nhà ở xã hội ở vị trí khác với giá phù hợp với người có thu nhập. ngắn.
Trước đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản có chung quan điểm, khi bày tỏ rằng quy định bắt buộc dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án thương mại đang trở thành “vòng vàng” của các doanh nghiệp. Điều này khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của toàn dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó cung cấp các dịch vụ, tiện ích … Chưa kể, ở một nơi. Ở một dự án quy mô lớn, chủ đầu tư sẽ lựa chọn phát triển dự án từ trung cấp đến cao cấp nên việc xây dựng nhà ở xã hội thông thường tại dự án sẽ dẫn đến nhiều bất cập, trong đó có những bất cập như người thu nhập thấp. thấp sẽ không đủ khả năng chi trả chi phí sinh hoạt, hoặc rủi ro phát sinh tiêu cực …
Theo đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản có chung nguyện vọng là thay vì bắt buộc các dự án phải dành 20% quỹ đất tại chính dự án để xây dựng nhà ở xã hội, thì chủ đầu tư có thể linh hoạt chuyển nhượng quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. chuyển sang dự án khác phù hợp với quy hoạch chung, có đặc điểm tương đối giống đối tượng mua nhà ở xã hội hoặc có đủ điều kiện phù hợp với đối tượng mua nhà ở xã hội.
Điều này cũng giúp cho việc quản lý Nhà nước trở nên dễ dàng hơn, chủ đầu tư cũng quản lý và vận hành dự án tốt hơn.
Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã đề xuất Bộ Xây dựng trình UBND TP quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với dự án nhà ở thương mại từ 2 ha đến 10 ha. Theo đó, chủ đầu tư có thể thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền tương đương 20% giá trị đất của dự án, được xây dựng nhà ở xã hội trên 20% đất của dự án, hoặc có thể bàn giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất. 20%.
