Nhà ở xã hội sẽ là một trong những phân khúc thúc đẩy thị trường BĐS năm 2023 và những năm tới được Nhà nước và các doanh nghiệp lớn đặc biệt quan tâm.
Ở góc độ doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Anh Quế, theo quy định, hiện nay, các dự án nhà ở xã hội phải dành quỹ nhà để cho thuê và thuê – mua. Tuy nhiên, quy định này đang gặp nhiều bất cập.
Ông Quế phân tích, về góc độ người mua nhà Người Việt Nam có tính chiếm hữu cao. Ai cũng muốn có một căn nhà đứng tên mình, nhất là khi họ mới lập gia đình và có con nhỏ nên muốn sinh sống và làm việc. Vì vậy, khi tiếp cận các dự án NƠXH, thứ tự ưu tiên tiếp cận của người dân sẽ là: mua – thuê mua (thực tế không dự án nào có loại hình căn hộ pháp lý này) – thuê mua bán. thuộc về thương mại.
Vậy đâu là loại hình thuê mua hợp pháp? Tức là người dân thuê 5 năm thì phải đặt cọc 3-12 tháng tiền nhà. Trong trường hợp cần thiết, chủ đầu tư được nhận 50% tiền nhà (thực tế mặc định là 50% vì không chủ đầu tư nào không thấy cần thiết) và người thuê phải thanh toán hàng tháng tối đa khoảng 75.000 đồng/m2. Sau 5 năm nếu khách thuê có nhu cầu mua sẽ được ưu tiên mua, giá bán theo định giá thị trường – khấu hao căn hộ.
Bất cập trong việc thuê, mua nhà ở xã hội gây khó khăn cho người thuê, chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước.
Với hình thức thuê hợp pháp này, người thuê sẽ có tâm lý không an toàn do gặp nhiều bất lợi như: Rủi ro sau 5 năm không mua được do không đúng đối tượng; Rủi ro sau 5 năm được mua nhưng phải theo giá thị trường tại thời điểm đó; Rủi ro trong quá trình cho thuê vi phạm điều khoản thanh lý; Rủi ro giá thuê tăng do nhà nước hoặc chủ đầu tư điều chỉnh; Rủi ro sau 5 năm không mua được đồ, mất tiền và phải trả lại tiền cho chủ đầu tư.
Chẳng hạn, có dự án chủ đầu tư thu thêm một khoản gọi là lãi suất bảo toàn vốn 12%/năm cho 50% sau 5 năm mới trả. Một số tiền rất lớn, người mua nhà phải trả 25%-30% giá trị căn hộ cộng với 5 năm tiền thuê nhà.
Về phía góc nhà đầu tư, Chủ thể không muốn điều chỉnh nhà ở xã hội cho thuê – thuê mua là chủ đầu tư dự án. Vì thay vì nhận nhà thì họ lấy 95% cộng với 2% kinh phí bảo trì và sau vài tháng thu nốt 5% cuối cùng giá trị căn nhà thì họ chỉ lấy 50%. Sau 5 năm họ chỉ thu 50% còn lại và 2% kinh phí bảo trì. Tiền thuê nhà không đủ trả lãi mà họ vay ngân hàng hoặc nếu họ không có ngay khoản tiền này để tái đầu tư vào kinh doanh, lợi nhuận sẽ giảm.
Chưa kể, việc sau 5 năm xét duyệt hồ sơ khách hàng cho họ tốn thời gian, chi phí nhân sự, chi phí bên ngoài, đánh giá lại, chi phí kiểm toán và những điều này khiến doanh nghiệp mệt mỏi.
Về phía chủ đề c Cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan mua nhà , Việc xét duyệt cho mua, thuê mua, thuê mua NƠXH hiện do Sở Xây dựng chủ trì, các phường, xã chịu trách nhiệm xác minh hiện trạng nhà ở, các quận, huyện chịu trách nhiệm theo dõi, tổng hợp báo cáo. Sở Xây dựng và thủ trưởng cơ quan người mua nhà có trách nhiệm xác nhận thu nhập.
Ngoài ra, chủ đầu tư có trách nhiệm thu thập hồ sơ, rà soát, tổng hợp gửi Sở Xây dựng. Quy trình này rất rườm rà, mất nhiều thời gian từ 4-6 tháng kể từ khi chủ đầu tư gửi giấy đề nghị bán lên Sở Xây dựng cho đến khi khách hàng ký hợp đồng với chủ đầu tư. Điều này làm đội vốn, giảm lợi nhuận, trong khi lợi nhuận nhà ở xã hội rất thấp.
Người mua nhà ở xã hội đã mất một vòng như vậy. Nếu người thuê mua, thuê mua nhà ở xã hội thì thủ tục khác được nhân đôi.
Ông Quế nhấn mạnh, bất cập từ việc quy hoạch các dự án NƠXH dành một quỹ nhà nhất định cho thuê, thuê – mua đang làm khó người mua nhà, chủ đầu tư dự án và cơ quan quản lý nhà nước. Trưởng nhóm người mua nhà, bang. Vì vậy, trên quan điểm cá nhân, ông Quế khuyến nghị nên dành toàn bộ quỹ căn hộ nhà ở xã hội cho nhu cầu mua và sở hữu của người dân.
Link nguồn: https://cafef.vn/day-la-ly-do-khien-nguoi-dan-so-rui-ro-khi-thue-nha-o-xa-hoi-20230213161105214.chn
