Thời gian gần đây, dọc các tuyến đường trung tâm TP.HCM và các khu vực ven biển, làn sóng thu hồi đất diễn ra mạnh mẽ từ đầu năm 2023 đến nay. Càng về cuối năm, tình trạng này có dấu hiệu gia tăng. Đặc biệt, nhiều mặt bằng bị bỏ trống lâu ngày mà không có ai hỏi thuê.
Mới đây chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu ở TP.HCM đã phân tích thực trạng thị trường cho thuê nhà phố và sự chuyển dịch mô hình kinh doanh của các doanh nghiệp. , những thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng, quan điểm về giá giữa người đi thuê và người cho thuê.
Ông Kiên chỉ ra 4 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.
Đầu tiên, Trong giai đoạn 2020-2021 (sau Covid-19), hầu hết các hoạt động kinh doanh có nhu cầu sử dụng mặt bằng sẽ phải đóng cửa và giảm quy mô. Trong quý 1 năm 2022, nhiều đơn vị đang quan sát kỹ tình hình và việc từng bước mở cửa trở lại hoạt động kinh doanh sẽ bắt đầu trở lại từ quý 2 năm 2022.
Tuy nhiên, thời điểm đó, việc mở lại mặt bằng kinh doanh có phần chậm trễ do người kinh doanh tính toán rủi ro. Không gian vốn là một khoản đầu tư vốn ban đầu lớn và là một dạng chi phí cố định. Điều này có nghĩa là dù bạn có kinh doanh được hay không thì bạn vẫn phải chịu những khoản chi phí cố định hàng tháng như chi phí thuê nhà, chi phí vận hành.
Theo ông Kiên, kinh tế Việt Nam đang tụt hậu so với suy thoái của thế giới. Bây giờ là lúc nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề. Người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vẫn còn gặp nhiều khó khăn và chưa thể phục hồi như giai đoạn trước dịch bệnh 2019. Vì vậy, phần lớn các cơ sở đã mở cửa trở lại vẫn chưa đạt mức phục hồi. hiệu quả như mong đợi đã tính toán.
Ảnh: HV
Thứ hai, Trong thời điểm khó khăn, doanh nghiệp có xu hướng “phòng thủ” hơn là “công khai”.
Nghĩa là, doanh nghiệp ưu tiên cắt giảm chi phí và những mảng kinh doanh kém hiệu quả hơn là mở rộng kinh doanh. Không gian trung tâm thuộc nhóm “nghiền tiền vào Marketing – Branding” chứ không phải “kiếm tiền từ chính mình” nên là điều cần cân nhắc đầu tiên khi cần cắt giảm.
Cùng với đó, doanh nghiệp ưu tiên cắt giảm những lĩnh vực chưa mang lại hiệu quả như mong đợi, thay vì cố gắng duy trì thêm một khoảng thời gian như trước.
Xu hướng đang dần chuyển từ “chi phí cố định” sang “chi phí biến đổi”. Ví dụ: Thay vì thuê văn phòng cố định, hãy thu hẹp quy mô cố định và chuyển sang mô hình làm việc linh hoạt không có văn phòng; Cố định giảm lương, tăng lương theo hiệu quả công việc và hiệu quả kinh doanh.
Thay vì thuê mặt bằng kinh doanh, điểm bán hàng offline, bất kể bạn có kinh doanh được hay không, bạn vẫn phải tốn rất nhiều chi phí cố định, chuyển dần sang các hình thức kinh doanh chỉ phát sinh chi phí khi có doanh thu như: đặt hàng trực tuyến. đơn hàng, chi phí khuyến mãi đối với đơn hàng giao hàng không sử dụng mặt bằng tại chỗ, chi phí trả cho các trung gian bán hàng (đại lý, website thương mại điện tử,…) khi bán hàng đã nhận được hàng.
Quần què ứ đọng ba, Nguyên nhân tiếp theo là sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng, chuyển dần giao dịch từ mua hàng offline tại cửa hàng sang trực tuyến, cũng làm giảm dần vị thế và nhu cầu của cơ sở.
Hãy nhìn vào lượng nội dung bán hàng được phát trực tiếp được hiển thị liên tục trên các newsfeed trên mạng xã hội, hay số lượng người giao hàng buổi sáng tại các quán cà phê như quán cà phê, Phúc Long, Tây Nguyên,… và các cửa hàng khác ngày càng tăng. Các chương trình khuyến mãi liên tục cho đơn hàng giao hàng sẽ thể hiện rõ điều này.
Thứ hạng riêng tư, Mâu thuẫn về giá “khớp lệnh” giữa bên đi thuê và bên cho thuê
Theo ông Kiên, nguồn cung mặt bằng còn nhiều trong khi cầu lại giảm mạnh. Người thuê mặt bằng có nhiều lựa chọn nên muốn giảm giá, muốn thuê với giá thấp hơn nhiều so với trước dịch. Chẳng hạn, đối với mặt bằng trước dịch cho thuê 150 triệu/tháng thì sau dịch chỉ trả tối đa 100 triệu, hoặc chủ nhà dự kiến cho thuê 280 triệu nhưng bên thuê chỉ trả tối đa 200 triệu.
Trong khi đó, chủ nhà sở hữu mặt bằng trung tâm cũng có lý lẽ “giá thuê chắc phải tăng, sao lại giảm”, “Cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển nên giá phải tăng, sao lại giảm”, và khó chấp nhận. giá thuê năm 2022-2023 phải thấp hơn giá năm 2019.
Bên cạnh đó, chủ sở hữu mặt bằng trung tâm cũng là những người có tiềm lực tài chính vững vàng. Nếu họ bị kẹt tiền thì họ sẽ bị mắc kẹt rất nhiều. Nếu cần thiết, họ phải bán tài sản để xử lý công việc chứ không phải bán thu nhập từ hoạt động cho thuê. Điều này không nhất thiết là quan trọng. Họ cũng là những người có cái tôi rất lớn và không thích cảm giác bị “ép buộc”.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà trung tâm cũng thấp, chỉ dưới 2%/năm. Anh Kiên ví dụ, nhà mặt tiền quận 4 giá 40 tỷ cho thuê 65 triệu, nhà mặt tiền quận 1 giá 42 tỷ cho thuê 50 triệu, nhà mặt tiền quận 1 giá 59 tỷ cho thuê 100 triệu. Trong khi mục đích chính của việc sở hữu căn nhà mặt tiền các trục đường chính quận trung tâm là để giữ tài sản, khẳng định giá trị cá nhân dựa trên vị trí và sự khan hiếm của bất động sản. Vì vậy, khi được trả mức giá thấp hơn giá thuê trước đó, họ thà để yên hoặc chỉ chấp nhận mức giảm rất nhỏ.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/day-la-ly-do-mat-bang-nha-mat-pho-rieng-le-trong-khach-lau-ngay-nha-dau-tu-can-nam-de-co-phuong-an-ve-dong-tien-trong-tuong-lai-176231124081526387.chn
