Đưa ra nhận định về thị trường BĐS trong một báo cáo mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nhận xét: “5 năm qua, việc cấp phép triển khai dự án giảm mạnh, đặc biệt trong 2 năm trở lại đây hầu như không có dự án mới ra mắt khiến nguồn cung BĐS nhà ở ngày càng khan hiếm”.
6 yếu tố bất ổn
Theo các chuyên gia, nguyên nhân của tình trạng này là do:
Một, bất cập về nền tảng pháp lý, do sự chồng chéo của các luật liên quan đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam. Khi Nhà nước tăng cường các biện pháp siết chặt, quản lý hoạt động đầu tư BĐS, nhiều cấp quản lý e ngại hoặc ngại ra tay trong bối cảnh phát hiện nhiều sai phạm, thanh tra ngày càng nhiều. Quy hoạch chưa được phê duyệt cũng là nguyên nhân khiến việc triển khai các dự án gặp nhiều khó khăn.
Thứ hai, một số quy định về đấu thầu dự án, cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thỏa thuận… đã kéo dài gần như vượt quá sức chịu đựng tài chính của doanh nghiệp phát triển dự án.
Thứ ba, do dự án được cấp phép ít, đền bù giải phóng mặt bằng phức tạp, các phân khúc nhà ở gắn với đất nền, căn hộ cao cấp được ưu tiên xây dựng hầu hết đều bị thổi giá lên rất cao. bù đắp chi phí (đặc biệt là chi phí tài chính), đồng thời tạo điều kiện cho hệ thống đầu cơ phát triển mạnh, kể cả việc tận dụng nguồn vốn này.
Thứ tư, chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí trả lãi vay, bao gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và chi phí huy động các nguồn vốn khác (bao gồm cả khuyến mãi,…) rất cao. Lãi suất thực của Việt Nam (lãi suất vay trừ lạm phát) cao gấp 2-3 lần lạm phát, có thể coi là mức lãi suất cao nhất thế giới. Nói cách khác, các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang kinh doanh với chi phí tài chính quá lớn. Trên thực tế, tình trạng này vừa làm xói mòn nền tảng tài chính của doanh nghiệp, vừa là gánh nặng lớn nhất đối với người tiêu dùng, đặc biệt trong vấn đề sở hữu nhà.
Thứ năm, sự trì trệ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tình trạng cung tiền thấp hơn nhiều so với GDP danh nghĩa và nguy cơ vỡ nợ của một số công ty bất động sản cũng đang cản trở dòng vốn đầu tư phát triển dự án nhà ở. , làm tăng thêm căng thẳng nguồn cung không chỉ trong ngắn hạn mà cả trong trung hạn. Nếu thị trường BĐS tiếp tục khó khăn về vốn, nhà đầu tư sẽ mất niềm tin, doanh nghiệp sẽ không còn hào hứng phát triển dự án, từ đó tiếp tục hạn chế nguồn cung. nhà ở cho người dân.
Sáu, vấn đề quy hoạch đô thị, hạ tầng và môi trường sinh thái thiếu tầm nhìn dài hạn, nhất là nhà ở và hạ tầng cho người có thu nhập thấp (đại đa số là cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân đô thị, người lao động…) ) không được quan tâm đang biến vấn đề nhà ở thành vấn đề xã hội.
Cơ thể nào đang gặp nguy hiểm?
Bối cảnh trên là khó khăn chung của thị trường BĐS, nhưng nhìn ở một góc độ khác, TS cho rằng đó cũng là cơ hội cho người mua nhà, nhà đầu tư BĐS cá nhân. Bởi lẽ, xu hướng chung là giá sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn và trung hạn. Do nhu cầu nhập cư ngày càng tăng, Hà Nội và TP.HCM đã chứng kiến giá bất động sản ngày càng trở nên đắt đỏ. Áp lực nhập cư khiến bất động sản hạng sang ngày càng cao.
“Phân khúc căn hộ nhà ở thương mại bình dân và trung cấp chắc chắn sẽ được ưu tiên phát triển, nhưng sẽ khó có nguồn cung trong 3-5 năm tới. Trong bối cảnh đó, phân khúc cao cấp nhất là căn hộ và biệt thự cao cấp chắc chắn sẽ không có thêm nguồn hàng mới trong trung và dài hạn do chính sách thắt chặt tín dụng và quỹ đất tại trung tâm ngày càng cạn kiệt. Bất động sản hạng sang sẽ tiếp tục tăng mạnh do nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu của tầng lớp trung lưu ngày càng tăng.
Tất nhiên, điều đó chỉ đúng ở những dự án của chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng và tiện ích cao, dịch vụ quản lý vận hành tốt. . Khi xây dựng chung cư cao cấp phải tạo sự văn minh trong chung cư và trong khu đô thị. Tức là phải thiết kế, kiến tạo không gian sao cho không chỉ đón người mua vào ở mà còn đón khách thuê đến ở. Bởi thống kê trong 10 năm qua cho thấy giá thuê căn hộ ở Việt Nam rất cao, cao hơn nhiều so với một số nước lân cận”, ông Nghĩa nói.
TS Nghĩa đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn tốt và đang cơ cấu lại danh mục đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc xu hướng trên để lựa chọn cho mình dự án đầu tư phù hợp vì cơ hội là chắc chắn. Hiệp hội có lợi nhuận là rất lớn và sẽ kéo dài trong vài năm tới.
Link nguồn: https://cafef.vn/goc-nhin-chuyen-gia-co-nao-trong-nguy-giua-boi-canh-thi-truong-bat-dong-san-gap-kho-20221231084648633.chn
