Đất chia lô rao bán ở miền Nam sắp “sốt”?

Một trong những điểm mới được dư luận quan tâm thời gian gần đây là việc siết chặt quy định về phân chia, mua bán đất ở các đô thị loại II, loại III và trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng. Xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Bên cạnh những dự báo tác động tích cực, nhiều ý kiến ​​bày tỏ việc siết chặt chia lô bán có thể ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng phục hồi của thị trường bất động sản.

Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty SB Law, cho rằng quy định mới tại khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đặt ra nhiều thay đổi quan trọng đối với Luật Kinh doanh bất động sản. với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Theo quy định này, nhà đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật tại dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở tại phường, quận, thành phố thuộc loại đô thị. cụ thể là loại I, loại II và loại III.

Như vậy, quy định này chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành khi chỉ ngăn cản việc phân lô bán lô tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; Các khu vực có yêu cầu cao về kiến ​​trúc cảnh quan, khu trung tâm và xung quanh công trình là điểm nhấn kiến ​​trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến cảnh quan chính trong đô thị.

Theo luật sư này, những quy định chặt chẽ như vậy là cần thiết để đảm bảo mục đích kiểm soát, quản lý tốt hơn việc chuyển nhượng đất có hạ tầng, giúp đảm bảo quy hoạch và phát triển đô thị bền vững. chất rắn. Từ đó, chúng tôi hướng tới chấm dứt tình trạng mua bán đất tự phát trong thời gian qua.

Đối với các khu vực khác ngoài đặc khu, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) “mở cửa” cho UBND tỉnh xác định khu vực nhà đầu tư dự án được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân xây dựng nhà ở. Điều này có thể tạo điều kiện linh hoạt cho doanh nghiệp, nhà đầu tư trong các lĩnh vực này, tăng cơ hội và sự đa dạng trong quá trình phát triển bất động sản.

Khi được hỏi liệu quy định này có ngăn chặn được tình trạng “sốt đất” hay không, Luật sư Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh, việc kiểm soát chặt chẽ tình trạng chia lô để bán sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản. Phát triển theo quy hoạch, tạo ra giá trị thực từ việc sử dụng đất, hạn chế “cơn sốt đất” nhưng có thể chỉ diễn ra trong thời gian ngắn.

Về lâu dài, sốt đất vẫn có thể xảy ra. Bởi với việc siết chặt quy định về phân lô, trước mắt nhiều nhà đầu tư có thể rút lui khỏi thị trường, nhưng sau khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại, nhà đầu tư vẫn sẽ quay trở lại. Chưa kể, giá đất sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung khan hiếm nên về cơ bản “cơn sốt đất” khó có thể ngăn chặn hoàn toàn.

“Trong ngắn hạn, các quy định mới về thắt chặt vấn đề chia lô đất để bán có thể khiến nguồn cung trên thị trường trở nên kém đa dạng và thu hẹp; Khách hàng mua bán đất ít nhiều giảm sút vì không dễ dàng tiếp cận, tìm kiếm sản phẩm như trước. Bên cạnh đó, nó cũng sẽ tác động không nhỏ đến nhiều cá nhân muốn tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh nên rất có thể trong thời gian tới sẽ xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền với diện tích lớn. để bán với giá giảm. Và những sản phẩm này chủ yếu đến từ những cá nhân vô tình “ôm đất” với mục đích chia lô, tách thửa để trục lợi”, người này chia sẻ.

Theo ghi nhận, kể từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản ghi nhận sự đảo chiều ở phân khúc đất nền. Tại khu vực phía Nam, “băng” có dấu hiệu tan chảy và phân khúc này đã gia tăng số lượng giao dịch tích cực. Dù thị trường chưa sôi động trở lại nhưng đất nền vẫn là “món hàng ưa thích” được giới đầu tư quan tâm.

Các chuyên gia cho rằng, nhiều khả năng giá đất sẽ tăng từ quý 2/2024. Một số ý kiến ​​cho rằng, dù thị trường đất đai đã ấm lên nhưng khả năng xảy ra sốt đất khó có thể xảy ra. Khó có thể lặp lại kịch bản giá đất tăng gấp đôi, gấp ba chỉ sau vài năm như trước đây khi thị trường bất động sản đang hướng tới sự phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Ông Trần Khánh Quang, người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, cho rằng từ quý 2/2024, nhu cầu về đất sẽ phục hồi. Phân khúc này sẽ không còn “sốt” ồ ạt như trước. Giao dịch chủ yếu chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định và chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 thị trường đất đai mới bước vào chu kỳ tăng giá.

Hầu hết các nhà đầu tư tham gia thị trường đất nền hiện nay đều là những nhà đầu tư có sẵn tài chính. Mục tiêu đầu tư dài hạn, mua với mục đích tích trữ tài sản, tiết kiệm, tìm hiểu thị trường.

Theo một số chuyên gia, sự phục hồi chung của toàn bộ thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có thu nhập của người dân, dòng tài chính và niềm tin vào thị trường. Vùng đất hiện tại sẽ khó phát triển như giai đoạn trước.

Thực tế, nhiều khu vực từng là điểm nóng về phân lô đất nền ở phía Nam vẫn bị “che phủ” nhiều năm nay mà không có ai hỏi mua. Nhiều thửa đất với đủ loại diện tích khác nhau ở ngoại thành bị bỏ hoang, trở thành nơi chăn thả trâu, bò, nhà tôn làm nhà máy, kho chứa máy móc… đây là thực trạng dễ thấy.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, đất tự chia có giá bán, diện tích, nguồn sản phẩm đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này cũng thường được phát triển theo hình thức “đi theo” hạ tầng hoặc dự án chính thức, giá bán sẽ rẻ hơn dự án đất nền đã quy hoạch đầy đủ. Vì vậy, người bán và người mua đều ưa chuộng lô đất tự chia hơn là mua dự án đất chính thức.

Tuy nhiên, việc siết chặt việc phân chia đất đai trong luật mới có những quy định chặt chẽ về phía nhà đầu tư. Hoạt động chia lô làm tăng giá dựa trên hạ tầng vẫn cần có quy định quản lý chặt chẽ hơn để loại bỏ tình trạng thổi phồng giá đất ảo.

Link nguồn: https://cafef.vn/dat-phan-lo-ban-nen-phia-nam-sap-sot-188240509100700621.chn