Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến để hoàn thiện Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, Bộ này cho rằng, bên cạnh những kết quả đạt được, phạm vi điều chỉnh, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa rõ ràng hoặc có sự can thiệp của một số luật khác như Luật Đất đai (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Luật Nhà ở (mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư (chuyển nhượng dự án bất động sản), Luật Dân sự (về Hợp đồng kinh doanh). việc kinh doanh…).
Đặc biệt, Luật đã có quy định về điều kiện và trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được kiểm tra kiến thức pháp luật và kỹ năng môi giới bất động sản còn đơn giản; chưa kiểm soát tốt hoạt động của các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, thực tế vẫn còn những bất cập.
Chẳng hạn, một bộ phận đội ngũ môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, thiếu chuyên nghiệp. Một bộ phận làm việc tự do, không có chứng chỉ môi giới, …
Ngoài ra, mô hình sàn giao dịch bất động sản đã được quy định nhưng hoạt động còn nhiều bất cập, chưa đảm bảo quản lý giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; quy định về điều kiện thành lập, hoạt động … của sàn giao dịch bất động sản còn đơn giản, dẫn đến nhiều bất cập trong thực tế.
Chẳng hạn, chưa hình thành được hệ thống giao dịch đồng bộ, hiệu quả, đảm bảo kiểm soát tốt tính pháp lý của các giao dịch bất động sản và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.
Ngoài ra còn có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS cấu kết với nhau để “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch, làm náo loạn thị trường, v.v. …
Về mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, phải bảo đảm các điều kiện và đăng ký hoạt động. phù hợp với quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Về các loại hình bất động sản phải giao dịch qua sàn, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án.
Cụ thể, phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2, bất động sản đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật này mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thông qua sở giao dịch bất động sản.
Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đưa ra hai phương án.
Trong đó, phương án 1, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới và phải hành nghề trong tổ chức, sàn giao dịch bất động sản.
Phương án 2 là giữ nguyên quy định của Luật hiện hành. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trở lên. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Về nội dung này, Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án 1.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần thứ nhất vào kỳ họp thứ 4 vào tháng 10 năm 2022 và thông qua kỳ họp thứ 5 vào tháng 5 năm 2023; có hiệu lực từ ngày 01/01/2024.
