Đó là chia sẻ của ông Ngô Phương, TGĐ Tập đoàn Bảo An, nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS. Trải qua những thăng trầm của thị trường bất động sản 10 năm trước, ông cũng kiếm được tiền tỷ từ con số không và “ôm” khối nợ khi thị trường lao dốc giai đoạn 2011-2013. Đến nay, ông Ngô Phương cho biết, ngay từ thời điểm năm 2019, ông đã bắt đầu “bỏ hàng”, rao bán gần hết các bất động sản.
Theo ông Ngô Phương, “cuộc chơi bất động sản sẽ ngày càng khốc liệt” khi bản chất thị trường sẽ thay đổi.
Ông Phương phân tích, trước đây các dự án tập trung vào doanh nghiệp kinh doanh BĐS và đơn vị phân phối nhưng hiện nay, thị trường thứ cấp rộng lớn, người mua lẻ nắm giữ, chi phối.
Các nhà đầu tư không còn đầu tư trọng điểm vào một số tỉnh, dự án trọng điểm. Nhưng họ đổ tiền vào khắp mọi miền đất nước, từ thành thị đến nông thôn, miền núi. Để nhà đầu tư rút vốn cũng không được vì nông thôn, miền núi phải mất 10 đến 15 năm mới phục hồi được.
Chu kỳ của thị trường ở mỗi vùng, mỗi địa phương là như nhau. Trước đây, Đà Nẵng cần 10 năm để sốt trở lại. Khi hạ tầng thay đổi, cơn sốt đất lặp lại phải mất đến 5 năm. Nhưng ở khu vực nông thôn, miền núi, hạ tầng chậm phát triển khó bù đắp được thời kỳ giá cả tăng mạnh.
Các địa phương như Nghệ An, Quảng Bình và một số địa phương khác từng chứng kiến cơn sốt tăng giá mỗi lần cũng sẽ lặp lại tình trạng tương tự. Ở giai đoạn hiện tại là thời điểm thị trường đi xuống.
Thứ hai, quy mô thị trường bất động sản đã tăng từ 10 đến 15 lần so với trước đây. Đây là lý do khiến các nhóm kích cầu, đầu cơ hay nhà đầu tư, phân phối rất khó thao túng thị trường. Ví dụ dự án có 5000 lô thì bán 4000 lô còn lại 1000 khoảng 20% dự án. Cộng thêm quy định mới phải xây xong móng nhà mới được rao bán. Như vậy, các nhà đầu tư/nhà đầu tư lớn cần số tiền gấp 10 lần so với trước đây. Tuy nhiên, vấn đề là nhiều khách lẻ trong 4000 lô đang chờ cắt lỗ. Chỉ những nhà đầu tư thừa tiền mới bắt đáy, còn những người vay tiền ngân hàng thì nơm nớp lo không biết khi nào thị trường quay lại kiếm chênh lệch. Cái thời thổi giá kiểu mua 2 tỷ rồi bán 3 tỷ chỉ trong vài ngày như thời gian qua sẽ chấm dứt.
Trước đây, người ta cũng có những cách tạo cơn sốt ảo. Người ta cũng có thể làm giá, đẩy giá. Bây giờ, thị trường quá lớn, cá mập, cá lớn không làm được.
Chẳng hạn, trước đó, trò chơi của cá mập là tích hàng, tạo tin vui rồi xả hàng… Về mặt tạo sóng, cách thức hoàn toàn giống nhau. Nhưng mỗi thời điểm, cách giao tiếp lại khác nhau. Quy mô thị trường ngày càng lớn, các nhà đầu tư cá nhân hay nhóm khó “thao túng” giá.
Hoặc ngày xưa, nếu chia lô bán nền là trúng. Nhưng đó không phải là trường hợp bây giờ. Đặc biệt, việc quản lý xây nhà trên đất, nhất là yêu cầu về thuế sẽ khiến “hành trình sinh lời của chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn.
Thứ ba, các tập đoàn hàng đầu trong ngành BĐS đang gặp khó khăn, ảnh hưởng lớn đến tâm lý nhà đầu tư.
Thứ tư, việc quản lý giao dịch không cho phép ký gửi tại các văn phòng công chứng và thuế cao dẫn đến các nhà đầu tư đầu cơ nhỏ lẻ và các nhà môi giới hoạt động kém hiệu quả. Đây là những đối tượng giữ ấm thị trường và cũng chịu thua cuộc chơi.
Ông Ngô Phương cũng cho biết thêm, trước đây, mức độ người tham gia thị trường ít hơn, chỉ khoảng 50% nhưng hiện nay, hầu như ai cũng phải đầu tư vào đất nền. Đối tượng tham gia là nghiệp dư, cộng đồng, phong trào. Thấy người kia tham gia, họ cũng tham gia. Họ có thể kiếm được một ít. Nhưng nếu họ không hiểu, cố tham lam và theo đuổi, họ sẽ phải trả giá khi thị trường đi xuống. Thị trường sẽ quét sạch những người sành sỏi nhưng họ có gì khi không biết điểm dừng. Chưa kể, thị trường hiện nay ngày càng minh bạch. Sự khó khăn của thị trường hiện tại đang tạo ra một cuộc thanh trừng mới.
“Sắp tới, các nhà đầu tư bất động sản sẽ chuyển hướng sang các ngành nghề khác, bởi lợi nhuận từ đất nền không còn cao như trước”, ông Ngô Phương nhận định.
Link nguồn: https://cafef.vn/ceo-bat-dong-san-cuoc-choi-bat-dong-san-se-rat-khoc-liet-het-thoi-lo-dat-2-ty-ho-ban-3-ty-trong-vai-ngay-20230226085705765.chn
