Khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản
Chia sẻ tại sự kiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2022 với chủ đề “Giải pháp khơi thông dòng vốn kinh tế – tài chính – bất động sản” do Dịch vụ Đất Xanh tổ chức ngày 4 / 7, TS Phạm Anh Khôi, Chuyên gia kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dịch vụ Đất Xanh (FERI), Giám đốc điều hành Công ty Tài chính FINA, cho rằng động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản là cần thiết để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro cho nền kinh tế.
Động thái này cũng góp phần thanh lọc những nhà đầu tư, doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, kinh doanh tràn lan. Tuy nhiên, điều này đang gây khó khăn cho người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng.
Theo đó, các chuyên gia cho rằng tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản là chính sách ưu tiên trong giai đoạn tới.
Đối với các kênh như tín dụng, phát hành trái phiếu, cần phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách vốn phù hợp và điều tiết hiệu quả, vì không phải phân khúc bất động sản nào cũng rủi ro. Trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được chào bán cần được xếp hạng tín nhiệm, là đánh giá của bên thứ ba độc lập về mức độ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp.
Theo đó, TS Phạm Anh Khôi cho rằng, các ngân hàng cần hỗ trợ cho vay những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, sớm có sản phẩm BĐS đưa ra thị trường trong thời điểm thích hợp. Đồng thời cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình triển khai và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung không đáp ứng được thì giá sẽ tăng cao và tạo ra rất nhiều hệ lụy.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng đề xuất cho vay đối với những người ở thực, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này hoàn toàn phù hợp với mục tiêu thanh lọc, giảm đầu cơ, đáp ứng cho người dân có nhu cầu thực về nhà ở.
Cùng với việc kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản, Chính phủ cũng đã ban hành các văn bản pháp luật nhằm minh bạch hóa thị trường môi giới thứ cấp. Trong đó, Nghị quyết số 18-NQ / TW góp phần hoàn thiện cơ chế xác định giá bất động sản, hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Hay Nghị quyết số 16/2022 / NĐ-CP quy định người môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và người kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đăng ký thành lập doanh nghiệp theo quy định.
Không thể đứng ngoài cuộc chơi
Với Nghị quyết số 18-NQ / TW và Nghị quyết số 16/2022 / NĐ-CP, thị trường đòi hỏi sự tham gia của cả 3 bên: doanh nghiệp, ngân hàng và nhà môi giới. Nghị quyết số 16 nêu rõ, hành vi môi giới không có chứng chỉ hành nghề có thể bị phạt tiền từ 40 triệu đến 60 triệu đồng; Đối với đơn vị kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp theo quy định có thể bị phạt tiền từ 120 triệu đến 160 triệu. Trong khi đó, Nghị quyết số 18 từng bước hoàn thiện cơ chế định giá bất động sản.
Tuy nhiên, với thị trường môi giới thứ cấp, khi thông tin về sản phẩm BĐS cũng như thông tin về giao dịch BĐS còn nhiều vấn đề thiếu minh bạch thì việc đảm bảo tuân thủ các quy định của Chính phủ là rất quan trọng. không dễ. Ví dụ, giá trị giao dịch bất động sản được ghi trên hồ sơ pháp lý thấp hơn giá trị thực tế theo thỏa thuận giữa người mua và người bán, việc thanh toán phí môi giới được thực hiện qua các kênh không chính thức nên công ty bất động sản không được ghi nhận doanh thu. công ty môi giới bất động sản không ghi nhận thu nhập…
Thị trường môi giới thứ cấp thiếu minh bạch gây ra nhiều hệ lụy cho cả cơ quan nhà nước, nhà môi giới và khách hàng. Nhà nước sẽ thất thu các khoản thuế: thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Người môi giới gặp khó khăn trong việc bán hàng do thiếu kỹ năng và thông tin, chưa kể rủi ro bị cắt hoa hồng khi người mua và người bán giao dịch trực tiếp. Trong khi đó, khách hàng (bao gồm cả người mua và người bán bất động sản) lại tốn nhiều thời gian, công sức cho việc mua bán bất động sản.
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, cần phải minh bạch hóa mọi thông tin về sản phẩm và giao dịch bất động sản. Để làm được điều đó, chỉ có thể dựa vào các nền tảng công nghệ bất động sản để liên kết các dịch vụ bổ sung xung quanh các giao dịch mua bán bất động sản thứ cấp.
Công nghệ bất động sản giúp minh bạch hóa thị trường môi giới thứ cấp
Chia sẻ tại sự kiện, Tiến sĩ Tô Bá Lâm, Giám đốc điều hành iHouzz Platform cho biết, thị trường môi giới thứ cấp được đánh giá là vô cùng tiềm năng trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp ngày càng hạn chế. Tuy nhiên, thông tin về sản phẩm bất động sản cũng như thông tin mua bán nhà đất hiện nay vẫn chưa rõ ràng.
TS Tô Bá Lâm cho rằng, công nghệ sẽ giúp xây dựng kho “từ điển bất động sản”, giúp thị trường môi giới thứ cấp minh bạch hơn.
TS Tô Bá Lâm cho rằng, chỉ có sự tham gia của các doanh nghiệp đủ tầm với nền tảng công nghệ hiện đại mới có thể giúp minh bạch hóa thị trường môi giới thứ cấp. TS Tô Bá Lâm phân tích, hiện nay, thị trường bất động sản thứ cấp đang rất thiếu thông tin: cả thông tin về bất động sản và thông tin về giao dịch bất động sản. Để thông tin bất động sản minh bạch hơn, cần xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản, hay nói cách khác là xây dựng kho “từ điển bất động sản”, nơi thu thập và cung cấp mọi thông tin về bất động sản để người dùng có. có thể truy cập, tra cứu các lớp dữ liệu trước đó để tham khảo.
“Để làm được điều đó, phương pháp thu thập thông tin truyền thống sẽ không thể giải quyết được lượng dữ liệu khổng lồ của một thị trường quy mô lớn, vì vậy cần phải có công nghệ. Tuy nhiên, công nghệ đồng thời phải kết hợp thay đổi tư duy của người sử dụng công cụ làm minh bạch thị trường ”, TS Tô Bá Lâm nhận xét.
https://cafef.vn/cong-nghe-bat-dong-san-giup-minh-bach-thi-truong-moi-gioi-thu-cap-20220712085147234.chn
