Thưa ông, ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam? Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý, nguồn thủ đôgiá nguyên liệu thô tăng…, điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế?
Thứ nhất, bất động sản đóng góp cả trực tiếp và gián tiếp vào nền kinh tế. Trước đại dịch Covid-19 như năm 2019, lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản đóng góp 4,5% GDP, cộng với lĩnh vực xây dựng gần 6% GDP; Như vậy, cả bất động sản và xây dựng đều đạt khoảng 10,5% GDP, thấp hơn mức 14-15% của Trung Quốc, Ấn Độ, Thái Lan và nhiều nước khác… vv. Điều này cho thấy lĩnh vực bất động sản còn rất nhiều dư địa. phát triển trong tương lai.
Thứ hai, bất động sản là ngành kinh tế có sức lan tỏa mạnh mẽ. Theo tính toán sơ bộ, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý nhất là bốn ngành liên quan trực tiếp đến xây dựng, tài chính ngân hàng, dịch vụ lưu trú và ăn uống, du lịch cùng với kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 28,8% GDP năm 2019.
Thứ ba, bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm; cái mà tôi vẫn gọi là “tứ giác liên thông”. Chẳng hạn, quan hệ giữa ngân hàng và bất động sản cho thấy, tín dụng bất động sản (nhà ở và kinh doanh bất động sản) chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng, khoảng 65% tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng là bất động sản. . Hay mối quan hệ giữa bất động sản và chứng khoán thể hiện ở chỉ số vốn hóa của các công ty bất động sản niêm yết chiếm khoảng 17% tổng vốn hóa thị trường chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản đứng thứ hai trong số các công ty phát hành trái phiếu ra thị trường… vv.
Thứ tư là bất động sản thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Bình quân mỗi năm, tỷ trọng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản chiếm 11%. Kể từ khi Việt Nam mở cửa nền kinh tế đến nay, vốn đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 65,3 tỷ USD, chiếm 15,3% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam.
Những yếu tố trên cho thấy bất động sản có vai trò rất lớn đối với nền kinh tế. Vì vậy, nếu bất động sản không ổn định thì đương nhiên nền kinh tế sẽ rất khó khăn. Tôi rất đồng tình với nhận định ban đầu của Thủ tướng là về kinh tế vĩ mô là phải ổn định thị trường này và ngược lại.
Một trong những điểm nghẽn lớn là vốn, xin ông cho biết rõ tại sao lại có điểm nghẽn này?
Nguồn vốn cho lĩnh vực bất động sản khá đa dạng, bao gồm 5 nguồn chính: (i) vốn tín dụng ngân hàng; (ii) huy động từ thị trường chứng khoán; (iii) từ nước ngoài (chủ yếu là FDI); (iv) vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; (v) từ ngân sách Nhà nước (dưới hình thức ưu đãi thuế, phí, tiền thuê đất, các gói kích cầu, chương trình phục hồi, v.v.). Trong đó có hai nguồn vốn chính là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Về cơ bản, vốn từ hai nguồn này trong thời gian qua khá tốt, nhưng gần đây có dấu hiệu chững lại, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Có 3 lưu ý về vốn cho bất động sản:
Thứ nhất, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ nền kinh tế, mức này tương đương với Philippines, nhưng thấp hơn so với Trung Quốc, Mỹ (29%, Đài Loan (32%), ccó thể thấy, phòng cho vay bất động sản Ở Việt Nam vẫn khả dụng, đặc biệt là cho vay mua nhà ở, khu công nghiệp … vv
Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nếu chúng ta có thái độ đúng đắn thì đây sẽ là kênh huy động vốn trung và dài hạn rất tốt cho các doanh nghiệp. Thật không may, gần đây đã có dấu hiệu chậm lại.
Do đó, có thể thấy rủi ro đối với câu chuyện vốn đối với bất động sản chưa đa dạng, dù có 5 loại hình khác nhau nhưng vẫn tập trung vào tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chúng tôi không có nhiều vốn cho bất động sản từ các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ tiết kiệm nhà ở … vv.
Một Số lượng doanh nghiệp bất động sản cho biết họ đang khó khăn bởi vì nguồn cung cấp vốn tín dụng là điều khiển. Theo ông, cần có những biện pháp gì để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là sau khi Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo không siết tín dụng một cách bất hợp lý?
Như Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng bất động sản 6 tháng đầu năm vẫn tăng khoảng 12%. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, doanh nghiệp và người mua nhà gặp khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn tín dụng, có thể một số trường hợp ngân hàng đã hết room tín dụng. Để giải quyết vấn đề này, tôi được biết sắp tới, NHNN sẽ có cuộc họp với các ngân hàng thương mại để bàn về giới hạn tăng trưởng tín dụng.
Theo quan điểm của tôi, trong điều kiện hiện nay, đặc biệt là để hỗ trợ phục hồi và giữ lạm phát trong tầm kiểm soát, lạm phát chủ yếu do chi phí đẩy (giá tăng) chứ không phải do cung tiền; chúng ta có thể nới room tăng trưởng tín dụng cả năm cao hơn một chút, khoảng 15% sẽ là con số hợp lý.
Ngoài ra, thị trường bất động sản cần có những động lực nào khác để có sự trở lại mạnh mẽ và đóng góp xứng đáng vào tăng trưởng kinh tế?
Thứ nhất, bên cạnh nguồn vốn tín dụng, Nhà nước cũng cần quan tâm sớm tháo gỡ, lành mạnh hóa thị trường trái phiếu doanh nghiệp bằng cách tạo điều kiện phù hợp cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng tiếp tục hoạt động. phát hành trái phiếu, thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong năm nay và 2 năm tiếp theo. Theo số liệu của Fiingroup, nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán năm 2022 là 123,4 nghìn tỷ đồng, năm 2023 là 232 nghìn tỷ đồng, năm 2024 là 227,4 nghìn tỷ đồng, trong đó khoảng 35% thuộc về doanh nghiệp. Địa ốc. Nếu không kịp thời tháo gỡ để các doanh nghiệp này tiếp tục huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp thì nguy cơ “vỡ nợ” có thể xảy ra. Vì vậy, việc có cách ứng xử phù hợp để giảm thiểu hiệu ứng “domino” có thể xảy ra là vô cùng quan trọng.
Thứ hai, cần có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung cầu bất động sản. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ các rào cản pháp lý, chẳng hạn chúng ta có 429 dự án condotel ngừng hoạt động, nếu tháo gỡ có thể giải phóng khoảng 30 tỷ USD. Về lâu dài, cần hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, đồng bộ, thống nhất và ít biến động.
Thứ ba, thay đổi mô hình quản lý và vận hành thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn. Có thể thấy, đầu mối về vấn đề này hiện chưa rõ ràng, Bộ Xây dựng một chút, Bộ Tài nguyên và Môi trường một chút, các bộ ngành khác một chút, Bộ quản lý quỹ đất, Bộ quản lý tài sản trên đất … nên rất khó làm và không rõ trách nhiệm.
Thứ tư, cần quan tâm cải tiến mạnh mẽ, thực chất thủ tục hành chính, nhất là các thủ tục liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đấu giá, đấu thầu; minh bạch thông tin; nâng cao hiệu quả phối hợp giữa các bộ, ngành, địa phương liên quan; đẩy nhanh quá trình chuyển đổi số, xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng … vv
Thứ năm, tăng cường vai trò của các hiệp hội ngành hàng (Hiệp hội Bất động sản, Hiệp hội Môi giới Bất động sản …), đặc biệt là vai trò phản biện, tư vấn chính sách, nghiên cứu, đào tạo, chuẩn hóa, kết nối, … góp phần thúc đẩy tính công khai, minh bạch và tính chuyên nghiệp của thị trường.
Về lâu dài, cần thay đổi gì để doanh nghiệp không quá phụ thuộc vào vốn ngân hàng, trái phiếu?
Đây là thời điểm quan trọng để chúng ta xúc tiến hình thành một số định chế tài chính mới, tức là các định chế tài chính bất động sản mới như tổ chức ủy thác đầu tư bất động sản – REITs, đại lý cho vay lại thế chấp. nhà ở (tham khảo mô hình của Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập (bao gồm cả bất động sản).
Thứ hai, cho phép triển khai thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, gọi vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án bất động sản…); Đặc biệt, chúng ta phải phân chia bất động sản thành các phân khúc khác nhau, từ đó xác định các mức độ rủi ro khác nhau và quản lý, ứng phó phù hợp.
Cuối cùng là ổn định kinh tế vĩ mô, quan tâm hơn đến tính kết nối giữa các thị trường, nhất là giữa ngân hàng – chứng khoán – bảo hiểm – bất động sản; và cũng như thị trường vốn, thị trường bất động sản phải ngày càng minh bạch và chuyên nghiệp.
Cảm ơn ngài!
https://cafef.vn/ts-can-van-luc-co-the-noi-room-tang-truong-tin-dung-ca-nam-cao-hon-mot-chut-20220715173806302.chn