Sau hơn 2 năm thị trường bất động sản gần như “đóng băng”, các doanh nghiệp vật lộn và chịu lỗ liên tiếp, giá cổ phiếu của nhóm này cũng đang được thị trường theo dõi thận trọng. So với các nhóm ngành khác như Ngân hàng, Thép, Chứng khoán, Vật liệu xây dựng… Bất động sản vẫn chưa có sự phục hồi đáng kể.
Tuy nhiên, MBS Securities cho rằng nhóm này có thể sớm được thị trường định giá lại ở mức hợp lý hơn.
Chủ yếu là do có nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Lãi suất đã trở lại mức hấp dẫn để kích thích thị trường phát triển. Từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành 4 lần và lãi suất tái cấp vốn hiện tại đã trở về mức 4,5%, thấp hơn so với mức thời kỳ Covid 2020. Do đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện đang dao động quanh mức 7,5% – 7,9%, giảm so với mức 9,3% – 11,4% vào giữa năm 2023.
Nếu lãi suất tăng trong thời gian tới, sẽ không có nhiều tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vì lãi suất cho vay tăng nhẹ sẽ kích thích dòng tiền đổ vào bất động sản do kỳ vọng lãi suất đã chạm đáy và các nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng mức lãi suất tốt để đầu tư vào bất động sản.
Một số chỉ tiêu đáng chú ý khác bao gồm: Sau khi giảm xuống mức thấp nhất trong nhiều năm vào cuối quý 1/2023 chỉ đạt 26.515 tỷ đồng, giảm 55,1% so với cùng kỳ, mục tiêu thu thuế nhà, đất đã liên tục phục hồi qua các quý và đạt 45.277 tỷ đồng trong quý 1/2024, tăng 70,8% so với cùng kỳ, cho thấy tình hình nghĩa vụ tài chính với nhà nước đã tăng trở lại.
Nguồn thu từ thuế đất qua các năm chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất (80-85%) và tiền thuê đất, mặt nước (10%-15%). Đây là tín hiệu sớm cho thấy nguồn cung bất động sản sẽ phục hồi trong thời gian tới.
Điểm đáng chú ý trong lần sửa đổi Luật này là việc công nhận quyền và nghĩa vụ pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu họ vẫn còn quốc tịch Việt Nam. Điều này sẽ cho phép những người có quốc tịch Việt Nam ở nước ngoài được đứng tên trên bất động sản, giúp giải quyết tình trạng kiện tụng xảy ra khi trước đây họ phải nhờ người thân hoặc người quen giúp đỡ, dẫn đến các vụ việc chiếm đoạt tài sản.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, huy động vốn trên sàn chứng khoán sẽ là một trong những hoạt động nổi bật trong thời gian tới của doanh nghiệp bất động sản trong những tháng còn lại của năm 2024 để tái cấu trúc nợ, đáp ứng nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước và tăng chi phí phát triển dự án.
Ngoài ra, dự kiến hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ là một phần quan trọng trong năm 2024 do sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, chi phí phát triển dự án sẽ tăng; biến động lãi suất đã giảm đáng kể và sẽ tạo điều kiện cho Bên mua dễ dàng thu xếp nguồn vốn để thực hiện các thương vụ trong tương lai.
Đối tượng tham gia M&A vẫn chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và tiềm năng phát triển dự án lớn.
Về xu hướng thị trường bất động sản năm 2024, tại Hà Nội, xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm ngày càng rõ nét, với điểm nhấn đến từ phía Đông và phía Tây thành phố.
Trong bối cảnh quỹ đất tại khu vực trung tâm giảm mạnh, khu Đông và Tây dự kiến sẽ đóng góp nhiều nhất vào nguồn cung căn hộ trong năm 2024 nhờ vào sự phân lô tại hai khu đô thị lớn Smart City và Ocean Park. Một số dự án như Canopy hay The Lumi mở bán trong quý 1/24 với tỷ lệ hấp thụ trên 60% và giá bán tăng gần 15% so với các dự án xung quanh, cho thấy nhu cầu đang ở mức cao trong bối cảnh lãi suất thấp như hiện nay.
Giá bán trung bình hiện tại ở mức 55 triệu đồng/m2, tăng 9% so với cùng kỳ khi các sản phẩm hướng đến phân khúc nhà ở có dấu hiệu phục hồi cũng như tỷ lệ đóng góp của sản phẩm cao cấp tăng dần trong 4 năm trở lại đây.
Tại TP.HCM, phân khúc cao cấp vẫn sẽ chiếm ưu thế về nguồn cung, trong khi nguồn cung trung cấp sẽ phổ biến hơn ở các tỉnh lân cận. Theo thống kê của CBRE, nguồn cung mới tại TP.HCM dự kiến vào khoảng 8.000 căn, với nguồn cung tương đối hạn chế như vậy, dự kiến mặt bằng giá sẽ vẫn ở mức cao và giá bán sơ cấp có thể tăng 3%.
Các dự án mới tại TP.HCM sẽ chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp với sự ra mắt của các dự án như Eaton Park, The Global City. Do quỹ đất tại các quận nội thành ngày càng khan hiếm nên nguồn cung mới có xu hướng tập trung tại các khu vực như phía Đông, phía Nam và vùng ven thành phố, các tỉnh lân cận theo định hướng quy hoạch hạ tầng – đây sẽ là những khu vực tiếp tục chiếm lĩnh thị trường trong tương lai.
Trên thị trường chứng khoán, MBS cho rằng nhóm cổ phiếu này có thể sắp có đợt định giá lại. Tính đến thời điểm hiện tại, chỉ số bất động sản có diễn biến kém hơn nhiều so với VN-Index, với mức tăng lần lượt là 1,4% và 13,1% kể từ đầu năm.
Tỷ lệ P/B của nhóm bất động sản nhà ở ở mức 1,16 lần, thấp hơn mức trung bình 5 năm là 1,6 lần.
“Nhóm bất động sản nhà ở đang được giao dịch ở mức định giá khá thấp và triển vọng kinh doanh đang cho thấy nhiều tín hiệu tích cực hơn, thị trường có thể sẽ tìm thấy một nhóm ngành dẫn đầu với câu chuyện hấp dẫn, tỷ lệ rủi ro-lợi nhuận phù hợp trong tương lai gần. Chúng tôi không bỏ qua khả năng định giá lại nhóm bất động sản nhà ở để đưa nhóm này trở lại mức định giá phù hợp hơn”, MBS nhấn mạnh.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/co-phieu-bat-dong-san-dang-yeu-hon-vn-index-nhung-sap-thanh-nhom-dan-dat-thi-truong-thoi-gian-toi.htm
