Trong báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp cập nhật mới đây, Công ty chứng khoán Mirae Asset đánh giá, kết quả kinh doanh quý IV/2022 của hầu hết các doanh nghiệp niêm yết đều ghi nhận sự sụt giảm và phản ánh sự chững lại của ngành. nền kinh tế chung. Cụ thể, các doanh nghiệp niêm yết ghi nhận doanh thu giảm 46% so với cùng kỳ trong khi LNST giảm mạnh 92%.
Nguyên nhân đến từ nền tảng so sánh cao bởi quý IV/2021 là thời điểm quá trình xúc tiến đầu tư được đẩy nhanh, đi kèm tốc độ giải ngân phục hồi sau một thời gian dài bị đình trệ vì dịch bệnh. Ngoài ra, tiến độ đầu tư trong quý IV/2022 cũng bị chậm lại cũng như việc điều chỉnh thời gian nộp tiền thuê đất cho các nhà đầu tư mới. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp trong khu công nghiệp chưa gia hạn thuê một phần hoặc toàn bộ mặt bằng sản xuất kinh doanh do hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ.
Dù ghi nhận quý IV tăng trưởng âm nhưng kết quả kinh doanh năm 2022 của tập đoàn vẫn tăng trưởng 9% về doanh thu và 78% về lãi ròng. Đặc biệt, tốc độ tăng trưởng mạnh đều có sự đóng góp của các doanh nghiệp có quỹ đất cho thuê lớn.
Mirae Asset nghĩ rằng điều đó là có thể Trong nửa đầu năm 2023, tiến trình xúc tiến đầu tư có thể bị chậm lại trong bối cảnh kinh tế toàn cầu chưa thực sự khởi sắc, ảnh hưởng tiêu cực đến doanh số bán hàng của các nhà phát triển KCN. Phần lớn doanh thu trong giai đoạn này sẽ chỉ phụ thuộc vào các hợp đồng đã ký trước nhưng chưa đủ điều kiện để ghi nhận vào năm 2022, cũng như từ doanh thu định kỳ chưa thực hiện.
Tại phía Bắc, các khu vực như Bắc Giang, Hà Nội hầu hết đã được lấp đầy nên diện tích trống tại hai khu vực này rất thấp. Mirae Asset cho rằng trong thời gian tới, dòng vốn đầu tư mới sẽ tập trung vào các tỉnh thành sở hữu quỹ đất cho thuê lớn, trong đó nổi bật nhất là Hải Phòng. Nhờ vị trí địa lý đặc biệt với hạ tầng cảng biển, giao thông thuận lợi kết nối với hầu hết các vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc.
Đối với miền Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 84%, trong đó Bình Dương và Đồng Nai là 2 địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp nhất cả nước (tỷ lệ lấp đầy trên 90%). Nguồn cung mở bán mới trong thời gian tới sẽ không có quá nhiều biến động trong bối cảnh chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao ảnh hưởng đến lợi suất đầu tư dự án; Các thủ tục pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất cao su chậm tiến độ và vướng mắc từ kết nối hạ tầng chưa đồng bộ.
Thị trường trầm lắng nửa đầu năm do giá thuê dự báo sẽ chững lại
Mặt khác, sau khi ghi nhận mức tăng giá mạnh 12% – 20% trong giai đoạn 2021-2022, Mirae Asset cho rằng năm 2023, thị trường khu công nghiệp có thể trầm lắng hơn do điều kiện kinh tế cả trong và ngoài nước kém thuận lợi hơn. các nhân tố. Trong ngắn hạn, nguồn cung đất KCN khó chuyển biến tích cực mà nhu cầu thuê cũng có dấu hiệu yếu nên giá thuê vẫn còn dư địa tăng nhưng trong biên độ hẹp và sẽ chỉ tăng ở một số khu vực. Các vùng kinh tế trọng điểm có quỹ đất lớn, có thế mạnh về hạ tầng, lợi thế để phát triển mạnh các khu công nghiệp như BR-VT, Hải Phòng…
Thị trường nhà xưởng xây sẵn (NXXS) đang có dấu hiệu chững lại, dịch chuyển dần ra các khu vực vệ tinh quanh TP.HCM với xu hướng thuê lại đất trống tại các khu công nghiệp và xây dựng nhà xưởng mới. Trong thời gian tới, khi nhu cầu thị trường yếu đi, điều kiện vĩ mô và vi mô gặp nhiều khó khăn, công suất thuê có thể giảm nhẹ trong thời gian tới. Điều đó cũng có thể ảnh hưởng đến nguồn cung NXXS đóng mới trong ngắn hạn do tỷ lệ hấp thụ không đạt như kỳ vọng.
Cơ hội cho doanh nghiệp có quỹ đất thuê lớn tại các khu vực trọng điểm
Hiện xu hướng “Trung Quốc +1” vẫn đang tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về các khu công nghiệp phía Bắc. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất nằm trong khu vực này được hưởng lợi chính về thời gian giao hàng, và chuỗi cung ứng sẵn có cho thị trường Trung Quốc. Xung đột thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc và căng thẳng trên eo biển Đài Loan cũng có thể sẽ đẩy nhanh việc di dời các nhà máy sản xuất ra khỏi các quốc gia này. Các dự án đầu tư lớn sẽ kéo theo các doanh nghiệp vệ tinh. Nhiều dự án mới dự kiến sẽ cam kết đầu tư vào Việt Nam trong thời gian tới như LG (4 tỷ USD), Foxconn (300 triệu USD),…
Dẫn chia sẻ của lãnh đạo IDICO (IDC), Mirae Asset cho biết các nhà sản xuất linh kiện điện tử tại thị trường Đài Loan rất quan tâm đến thị trường Việt Nam cũng như có kế hoạch mở rộng đầu tư tại Việt Nam. thị trường khu công nghiệp phía Bắc nhờ lợi thế logistics và chuỗi cung ứng sẵn có. Do đó, cơ hội cho các doanh nghiệp có quỹ đất cho thuê lớn. Các chủ đầu tư khu công nghiệp như IDICO, Viglacera, Becamex, Kinh Bắc,… hiện đang có quỹ đất sẵn sàng mở bán lớn và phần lớn tập trung ở hai vùng kinh tế trọng điểm Bắc – Nam. Do đó, tiềm năng thu hút đầu tư dài hạn của các KCN này là rất lớn, cộng với việc họ có lượng khách hàng lớn bao gồm các công ty lớn như Samsung, LG, Hyosung, Foxconn, v.v.
Với kế hoạch tăng cường hợp tác và mở rộng đầu tư sắp tới, dự kiến nguồn vốn mới sẽ ưu tiên thuê đất tại các khu công nghiệp nơi các công ty hoặc tập đoàn đa quốc gia nói trên có cơ sở sản xuất. Mặc dù triển vọng ngắn hạn có phần hạn chế nhưng với lợi thế sở hữu quỹ đất lớn đang cho thuê, Mirae Asset tin rằng khi nguồn vốn đầu tư phục hồi, doanh thu và lợi nhuận của các nhà phát triển KCN sẽ tăng lên. ghi nhận những kết quả nổi bật.
Yếu tố hỗ trợ dài hạn từ đầu tư công
Đặc biệt, Mirae Asset cho rằng đầu tư công là yếu tố chính hỗ trợ sự phát triển của các khu công nghiệp trong dài hạn. Việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ làm tăng sức hấp dẫn của KCN trong dài hạn, cũng như tăng khả năng cạnh tranh cho doanh nghiệp khi đầu tư vào thị trường Việt Nam (tối ưu hóa chi phí logistics). Đặc biệt, việc hoàn thiện các tuyến đường cao tốc Bắc Nam, Vành đai 3 TP.HCM, Biên Hòa – Vũng Tàu… sẽ gia tăng lợi thế cạnh tranh của các KCN khu vực phía Nam với quỹ đất thương mại lớn trong việc xây dựng KCN. khu. cạnh tranh và thu hút đầu tư.
Tuy nhiên, chi phí đền bù tăng mạnh là yếu tố rủi ro rõ ràng nhất đối với các nhà phát triển KCN, thu hẹp biên lợi nhuận của các dự án mở mới trong dài hạn do không còn lợi thế quỹ đất giá rẻ. Ngoài ra, các dự án đầu tư mới cũng sẽ gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng do ảnh hưởng từ việc tranh chấp pháp lý với các hộ dân trong dự án, từ đó cũng ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. đầu tư dự án.
Dòng vốn FDI đăng ký có dấu hiệu chậm lại trong giai đoạn 2022 với tổng vốn đăng ký đạt 27,7 tỷ USD, giảm 11% trong khi vốn FDI giải ngân đạt 22,4 tỷ USD, tăng 14%. Mirae Asset cho rằng điều này sẽ dẫn đến tốc độ giải ngân vốn FDI chậm lại trong giai đoạn 2023. Đây sẽ là yếu tố ảnh hưởng lớn đến doanh số của các nhà phát triển BĐS trong năm 2023.
Tình hình khó khăn chung của nền kinh tế đang dần được phản ánh vào kết quả kinh doanh quý IV/2022 của các doanh nghiệp sản xuất, qua đó cho thấy sự suy yếu của tình hình tài chính hiện tại cũng như những tác động đối với nền kinh tế. quyết định đầu tư mở rộng kinh doanh trong thời gian sắp tới. Tuy nhiên, vẫn có những dấu hiệu phục hồi cũng như của các doanh nghiệp sản xuất trong nước, cũng như sự phục hồi của nhu cầu trên thị trường xuất khẩu nói chung và thị trường nội địa nói riêng. Tuy nhiên, Mirae Asset đánh giá rằng việc phục hồi sẽ mất một thời gian.
Link nguồn: https://cafef.vn/mirae-asset-co-hoi-cho-cac-doanh-nghiep-bds-khu-cong-nghiep-con-quy-dat-cho-thue-lon-trong-nam-2023-20230220221240195.chn