Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Tại Nghị quyết này quyết định bỏ khung giá các loại đất. Đây được coi là bước đột phá nhằm xóa bỏ chênh lệch giá ảo – giá thực, tạo cơ sở để các địa phương xác định giá đất sát với thị trường.
Thị trường đất đai Việt Nam hiện đang tồn tại cơ chế hai giá đất. Giá đất theo khung Nhà nước ban hành là cơ sở để doanh nghiệp và người dân làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, tính giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng dự án …
Giá đất thứ hai gọi là giá thị trường do mọi thành phần trong nền kinh tế quy định, thường cao hơn khung giá nhiều lần. Khoảng cách chênh lệch giữa hai giá đất càng lớn thì càng có nhiều bất cập và được cho là chưa hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, chênh lệch giá gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn nạn trục lợi, tham nhũng đất đai. Việc giao đất, cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, mặc dù hệ số này được điều chỉnh theo thị trường nhưng mức quy định rất thấp, chỉ 1-2 lần. Nhưng giá thị trường cao gấp hàng chục lần. Ngoài ra, một hệ quả khác là nếu bảng giá đất của UBND tỉnh thấp hơn thị trường thì người thực hiện giao dịch chắc chắn ghi vào hợp đồng giá thấp hơn giá nhà nước để trốn thuế, gây thất thu cho chính quyền địa phương. ngân sách.
“Bỏ khung giá đất sẽ xóa bỏ hoàn toàn những bất cập này. Thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, quyền lợi của người dân bị mất đất sẽ được đảm bảo. Tiến độ các dự án bất động sản sẽ được tháo gỡ, không để xảy ra tình trạng khiếu kiện kéo dài … ”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.
Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM, cho rằng việc áp khung giá như hiện nay trong khi chưa phản ánh chính xác giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi, không đồng tình. Điều đó làm cho công tác GPMB chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động là yếu tố làm giảm nguồn cung.
PGS. Giáo sư Tiến sĩ. Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, trên thực tế, khung giá đất cũng mang lại một số lợi ích khi được dùng làm căn cứ tính giá đất, mỗi khi nhà nước có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất được định giá theo khung giá đất thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực trên thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng một số dự án chậm tiến độ do người dân không đồng ý với giá trị đền bù khi giải phóng mặt bằng.
Thực tế tại Hà Nội, nhiều dự án trọng điểm như đường vành đai 2, đường vành đai 2,5 chậm tiến độ do một số hộ dân không chịu giải phóng mặt bằng, do giá trị đền bù thấp. Hay như hiện nay, nhiều khu nhà tập thể xây dựng từ những năm 50, 60 đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều công trình vẫn trong tình trạng “nằm chờ sập” nhưng không thể cải tạo vì bị người dân “chê” tốn kém. bồi thường thấp.
“Vì vậy, với việc bỏ khung giá đất, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị bồi thường đất, như vậy sẽ chia nhỏ phần chênh lệch giữa giá trị thực và giá trị thực. xử lý ảo ”, ông Thịnh nói.
Bên cạnh đó, việc bãi bỏ khung giá đất và đưa BĐS trở lại cơ chế thị trường sẽ giúp Việt Nam có thêm nguồn thu từ thuế giao dịch BĐS.
Phân tích rõ hơn điều này, PGS. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết: “Việc thu thuế bất động sản cũng được tính theo khung giá đất. Vì vậy, khi tính giá đất theo khung giá đất chỉ bằng một nửa, thậm chí một phần ba so với giá thị trường. Như vậy, khi thu thuế sẽ thất thu. Chưa kể, một số đối tượng lợi dụng khung giá đất để lách luật, trốn thuế. Khi nghỉ việc, hành vi này cũng sẽ bị dập tắt ”.
Vì vậy, khi bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất; Việc đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất sẽ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang triển khai.
https://cafef.vn/chuyen-gia-noi-gi-ve-viec-coi-troi-cho-khung-gia-dat-20220804003532694.chn
