Giá bán sơ cấp vẫn tăng, vì đâu?
Ghi nhận của CBRE Việt Nam trong quý 3 cho thấy, giá bán ở hầu hết các phân khúc vẫn tăng. Ông Kiệt cho rằng, dự kiến đến quý 4/2020 khi mà dịch bệnh được kiểm soát tương đối tốt, thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi trở lại, nguồn cung chào bán mới rục rịch từ cuối quý 3 đến đầu quý 4 thì mức giá ở các phân khúc BĐS sẽ ở xu hướng tăng lên.
Chia sẻ về nguyên nhân giá bán trên thị trường không giảm, vị chuyên già này chỉ ra các lý do.
Thứ nhất, dù chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến giao dịch thị trường chững lại nhưng nguồn cung giảm nhiều so với cùng kì năm ngoái nên không sẵn nguồn hàng bán ra. Trong khi đó, hầu hết các CĐT đều tin rằng thị trường BĐS sẽ tốt lên nên họ vẫn giữ mức giá, không giảm giá bán.
Thứ hai, trong quý 3 vừa qua, hầu hết các dự án đều ở mức độ hấp thụ khá tốt trên 70%, thậm chí có dự án trên 80%. Điều này cho thấy, dù thị trường khó khăn nhưng khi dự án chào bán ra mức độ hấp thụ vẫn rất tốt, nên xu hướng giá vẫn ổn định, hoặc tăng trong thời gian tới.
Thứ ba, trong thời gian qua, hầu hết các CĐT phải gồng gánh chi phí đầu tư (chi phí vốn, chi phí nhân công…) cho nên họ phải hạch toán đưa vào giá bán bán chính thức. Vì vậy, giá trên thị trường sơ cấp nhìn chung khó giảm. Định hướng giá này theo ông Kiệt cũng sẽ duy trì trong thời gian tới.
Mức độ tăng giá bao nhiêu trên thị trường sơ cấp, theo ông Kiệt phụ thuộc nhiều vào diễn biến thị trường BĐS, tình hình dịch bệnh, khả năng phục hồi kinh tế, tốc độ ra hàng của các CĐT.
Ghi nhận cho thấy, ở một số dự án chào bán mới, mức độ tăng giá đợt sau cao hơn giá bán đợt trước rất nhiều. Điều này cho thấy, dù khó khăn nhưng sự tận dụng thời cơ của một số CĐT vẫn đẩy mức giá sơ cấp lên cao.
Diễn biến ở thị trường thứ cấp ra sao?
Trong khi đó, chia sẻ về thị trường thứ cấp vị chuyên gia này cho hay, ở thị trường này có sự chuyển biến khá thú vị so với sơ cấp. Nếu ở thị trường sơ cấp vẫn giữ mức giá ổn định, thậm chí tăng thì thứ cấp lại diễn ra theo phân kì. Ở một số dự án xuất hiện tình trạng NĐT trước đây bán ra giảm giá trong đợt này. Nguyên nhân xuất phát từ việc tình hình kinh tế khó khăn kéo dài, một số NĐT muốn thoát vốn có xu hướng giảm bớt kì vọng lợi nhuận. Nếu trước đây kì vọng lợi nhuận khoảng 25-30%/năm thì nay giảm xuống còn 15-20%/năm.
Tuy vậy, theo ông Kiệt việc giảm giá trên thị trường thứ cấp không diễn ra ở bình diện rộng, ở tất cả dự án mà chỉ diễn ra ở một số phân khúc, nhóm khách hàng.
“Hiện tại, ở thị trường thứ cấp một số nhóm khách hàng chào bán lại sản phẩm có xu hướng giảm giá. Đây là một điểm mà khách hàng mới thay vì tìm kiếm sản phẩm trên thị trường sơ cấp thì có thể thể tìm kiếm ở thị trường thứ cấp với sản phẩm bán ra với giá hợp lý hơn trước kia”, ông Kiệt nhấn mạnh.
Khi được hỏi, trong lúc giá sơ cấp vẫn tăng còn thị trường thứ cấp lại giảm giá thì liệu thị trường thứ cấp có gây áp lực lên thị trường sơ cấp?, ông Kiệt cho rằng, điều này phụ thuộc phần lớn vào nhu cầu của khách mua. Ở thị trường thứ cấp khi khách hàng mua có thể phải trả tiền ngay cho sản phẩm với giá trị thanh toán từ 50-70%, trong khi mua ở thị trường sơ cấp chỉ cần thanh toán 10-30%. Đây là câu chuyện cân nhắc giữa nhu cầu. Nếu khách hàng có nhu cầu mua ở thực, vào ở ngay, thì có thể chọn sản phẩm ở thị trường thứ cấp. Ngược lại, đa số NĐT vẫn ưu tiên mua ở thị trường sơ cấp.
” Hiện nay, phần lớn trên thị trường là phân khúc tầm trung, nhu cầu mua để ở nhiều nên thúc đẩy sự lựa chọn các dự án đã bàn giao hoặc chuẩn bị bàn giao. Theo đó, thị trường thứ cấp nhìn chung cũng tác động một phần đến thị trường sơ cấp. Nhưng phần lớn vẫn phụ thuộc vào nhu cầu của khách hàng là chính.
Chẳng hạn, phân khúc cao cấp hiện nay vẫn là NĐT lựa chọn, họ vẫn thích thị trường sơ cấp vì tiến độ thanh toán dài hơn, sản phẩm mới hơn, khả năng gia tăng giá tốt hơn so với thị trường thứ cấp. Chưa kể, đối với khách hàng hiện tại thì tình hình tài chính nhìn chung đã bị ảnh hưởng cho nên họ sẽ cân nhắc kỹ về gi, phương thức thanh toán cũng như có sự hỗ trợ của ngân hàng hay không. Những yếu tố này tác động khá lớn đến nhu cầu tìm kiếm sản phẩm ở phân khúc nào, thị trường nào’, ông Kiệt nhấn mạnh.
