Không nên thúc đẩy tín dụng bất động sản bằng mọi giá
Từ đầu năm 2024, các ngân hàng tại Việt Nam gồm Ngân hàng TMCP Nhà nước, Ngân hàng TMCP Ngoại thương và Ngân hàng TMCP Ngoại thương đã đua nhau giảm lãi suất tín dụng bất động sản.
Các ngân hàng Vietcombank – Vietinbank – BIDV – Agribank đều giảm lãi suất xuống còn 5% – 7% cho các kỳ hạn từ 6 tháng đến 3 năm, sau thời gian ưu đãi lãi suất thả nổi là 9% – 10%. VPBank áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm trong 6 tháng đầu tiên; sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3%/năm; lãi suất thả nổi từ 9,5% – 10%/năm.
Ngân hàng UOB cung cấp các khoản vay mua nhà với lãi suất cố định 5,49% trong 12 tháng đầu tiên; lãi suất cố định 5,89%/năm trong 24 tháng; và lãi suất thả nổi 9%/năm cho ngân hàng này. Ngân hàng Shinhan áp dụng lãi suất ưu đãi 5,2%/năm trong 12 tháng và 6%/năm trong 36 tháng.
Nhờ đó, theo số liệu thống kê từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, tín dụng bất động sản tại TP.HCM đã duy trì tốc độ tăng trưởng dương trong 3 tháng qua. Cụ thể, tháng 3/2024 tăng 0,96%; tháng 4/2024 tăng 1,15% và tháng 5/2024 tiếp tục tăng trưởng 1,15%, đạt dư nợ là 992,8 nghìn tỷ đồng, chiếm 28% tổng dư nợ tín dụng toàn khu vực và tăng 2,78% so với cuối năm, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung trên địa bàn.
Tín dụng nhà ở, cho vay với mục đích mua nhà để ở và tự sử dụng vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất – 67,78% tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn. Đặc biệt, có một điểm tích cực ở phân khúc này, khi tín dụng nhà ở tăng trưởng trở lại, tăng 1,2% so với tháng 4/2024 (các tháng trước tăng trưởng âm).
Tuy nhiên, theo ông Trịnh Bằng Vũ – Trưởng phòng Cho vay bán lẻ, Ngân hàng Shinhan Việt Namthị trường tín dụng bất động sản rất khó có thể có được cú hích lớn từ việc giảm lãi suất nói trên. Hiện tại, tỷ lệ B2C và B2B của Shinhan là 60 – 40, cho vay mua nhà chiếm 56% cho vay tiêu dùng.
Ông Trịnh Bằng Vũ – Trưởng phòng Cho vay bán lẻ, Ngân hàng Shinhan Việt Nam
“Ngành tín dụng bất động sản sẽ xem xét ba khía cạnh: nhu cầu mua nhà, giá nhà và khả năng chi trả của người vay. Ai cũng biết nhu cầu mua nhà của người dân thành thị Việt Nam – đặc biệt là ở hai thành phố là TP.HCM và Hà Nội – là cực kỳ cao. Tuy nhiên, theo tôi, hai khía cạnh còn lại vẫn chưa ổn định.
Những năm gần đây, hệ thống pháp lý bất động sản gặp nhiều trở ngại, khiến nguồn cung ra thị trường rất thấp; dẫn đến giá nhà tăng vọt và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, ngay cả khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng trong 2 năm trở lại đây.
Mặt khác, mặc dù thu nhập của người dân Việt Nam nói chung đã cải thiện đáng kể trong 5 năm qua, nhưng vẫn không theo kịp tốc độ tăng giá nhà ở. Chưa kể, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn trong 2 năm qua khiến thu nhập của người dân Việt Nam cũng giảm theo.
Việc vay vài tỷ – từ 2 đến 3 tỷ đồng để mua nhà sẽ tạo áp lực trả nợ rất lớn cho người vay và gia đình họ. Do đó, chúng tôi sẽ không cố gắng tăng trưởng nhanh chóng phân khúc cho vay mua nhà bằng mọi giá.“, ông Trịnh Băng Vũ bày tỏ.
Không chỉ Shinhan Bank, hầu hết các ngân hàng tại Việt Nam đều không kỳ vọng cao vào mảng cho vay mua nhà trong năm 2024. Tính đến ngày 17/6/2024, dư nợ tín dụng của Vietcombank chỉ tăng 2,1% so với đầu năm, do tín dụng cá nhân (chủ yếu là cho vay bất động sản) tăng trưởng chậm. Tại SHB, trong 6 tháng đầu năm, tín dụng doanh nghiệp tăng 3,26%, trong khi tín dụng cá nhân tăng trưởng âm.
Căn hộ tầm trung tại Mizuki Park – Bình Chánh – TP.HCM, cách chợ Bến Thành 10km, được rao bán với giá từ 2,5 tỷ đến 2,9 tỷ đồng.
Lý do giá nhà tăng nhanh và không có dấu hiệu hạ nhiệt
Theo Bộ Xây dựng, tính đến giữa tháng 6/2024, cả nước còn khoảng 1.200 dự án bất động sản vẫn vướng mắc pháp lý; cụ thể: Hà Nội có 158 dự án đã giải quyết xong – 246 dự án chưa giải quyết xong, TP.HCM có 77 – 143 dự án, Bình Định có 26 – 16 dự án, Cần Thơ có 17 – 34 dự án, Hải Phòng có 11 – 4 dự án.
Ba vấn đề chung bao gồm: việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng chưa thống nhất với quy hoạch cấp trên; vướng mắc trong điều chỉnh chính sách đầu tư và thẩm quyền phê duyệt dự án.
“Theo đó, giá trị trái phiếu doanh nghiệp trả chậm lãi/gốc trong quý I/2024 của toàn thị trường là 10.145 tỷ USD, riêng của ngành bất động sản là 4.058 tỷ USD.“, bà Bùi Thị Thảo Ly – Giám đốc SSV Analysis cho biết.
“Mặt khác, sự sụt giảm mạnh ở mọi phân khúc là do tác động của lãi suất tiền gửi cao, niềm tin của người tiêu dùng thấp và nỗ lực chống tham nhũng mạnh mẽ dẫn đến sự chậm trễ hành chính trong ngắn hạn.
Nhìn chung, thanh khoản thấp và thị trường nhà ở sơ cấp bị tê liệt. Ở cả hai thành phố lớn, nhu cầu tự nhiên hàng năm vào khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, sự chia ly của người lớn và sự suy giảm về số lượng người trung bình trong một ngôi nhà. Con số này đã không được đáp ứng trong một thời gian, dẫn đến nhu cầu bị dồn nén.“, Ông Troy Griffiths – Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam phân tích.
Theo các chuyên gia, người dân thành thị Việt Nam chỉ có thể mua được nhà ở mức giá 1,6 tỷ đồng/căn; nhưng thực tế, mức giá này đã trở nên 'tuyệt chủng' trong bán kính 10km tính từ trung tâm TP.HCM hay Hà Nội. Hiện nay, chỉ còn mức giá từ 2 đến 3 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ diện tích từ 60m2 đến 80m2.
Biểu đồ chỉ số nhà ở tại Hà Nội.
Trong quý I/2024, theo Savills, chỉ số nhà ở tại Hà Nội tăng 8 điểm phần trăm so với quý trước lên 142,5. Chỉ số này đã tăng 37% kể từ khi chạm đáy ở mức 104,1 vào quý III/2019. Tại Hà Nội, giá nhà trung bình là 44 triệu đồng/m2 diện tích xây dựng (NSA), tăng 8% theo quý.
Biểu đồ chỉ số nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Tại TP.HCM, chỉ số nhà ở giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước xuống còn 123 điểm sau khi nhiều dự án bị đình chỉ. Giá sơ cấp tại thị trường này cũng ghi nhận mức giảm 3% so với quý trước xuống còn 67 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, theo Tổng cục Thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2024, thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam là 7,5 triệu đồng/tháng, tăng 7,4%, tương đương tăng 519 nghìn đồng so với cùng kỳ năm ngoái. Điều đó có nghĩa là đối với những gia đình có bố mẹ đều là công nhân hoặc lao động chân tay, việc mua nhà tại các thành phố lớn là “nhiệm vụ bất khả thi”.
Chỉ những gia đình trẻ có tổng thu nhập trên 30 triệu đồng/tháng, có thêm sự hỗ trợ từ gia đình/bạn bè mới dám mơ ước mua nhà. Ví dụ, nếu một gia đình trẻ có 3-4 thành viên ở TP.HCM thì chi phí hàng tháng bao gồm sinh hoạt phí – học phí – tiền thuê nhà ở mức chấp nhận được phải từ 20-30 triệu đồng. Nếu cả hai vợ chồng đều kiếm được 20 triệu đồng/tháng, tức là phải tích lũy trong 10 năm mới có 1,2 tỷ đồng.
“Nếu một người vay 2 tỷ đồng để mua bất động sản tại TP.HCM, ước tính chi phí trả gốc và lãi cho khoản vay này vào khoảng 23-26 triệu đồng/tháng. Con số này dựa trên giả định khách hàng vay trong 25 năm với lãi suất ưu đãi 10,5% năm đầu và lãi suất thả nổi 12,5%/năm các năm tiếp theo. Trên thực tế sẽ có sự chênh lệch do dư nợ giảm dần.“, Bà Nguyễn Thị Thu Uyên – Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT thông tin vào tháng 7/2023.
Mặc dù lãi suất ưu đãi trong những năm đầu hiện nay là 5% – 7% và thả nổi sau lãi suất ưu đãi là 9,5% – 10%/năm nhưng số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng vẫn vào khoảng 20 triệu. Giả sử sau khi mua nhà, tiền thuê nhà sẽ được cộng vào tiền tiết kiệm hàng tháng để trả cho khách hàng và chi phí sinh hoạt của 4 người sẽ phải dồn vào trong khoảng 20 triệu/tháng và nếu có vấn đề gì lớn phát sinh như con cái học hành, bố mẹ đau ốm thì sẽ rất khó xoay xở.
Do đó, chỉ khi có sự hỗ trợ tài chính (bảo lãnh hoặc vay mượn) từ gia đình, anh chị em hoặc bạn bè và chỉ vay ngân hàng khoảng 1 tỷ – 1,5 tỷ đồng để mua nhà thì mọi việc mới bớt căng thẳng hơn.
Trong tương lai gần, ngay cả khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý hay phân khúc nhà ở xã hội được doanh nghiệp quan tâm hơn, cộng thêm hạ tầng tốt hơn khiến người tiêu dùng không ngại xa trung tâm thì giá nhà trung bình tại TP.HCM – Hà Nội sẽ không bao giờ quay trở lại mức dưới 2 tỷ đồng như trước năm 2019.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/gia-can-ho-duoi-2-ty-dong-gan-nhu-tuyet-chung-o-ha-noi-hay-tphcm-va-the-kho-cua-gioi-nha-bang-chung-toi-khong-cho-vay-mua-nha-bang-moi-gia-176240704185250577.chn
