Tại phiên thảo luận về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 14/10, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng, về chủ thể sử dụng đất, dự thảo lần này vẫn quy định chủ thể sử dụng đất. đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng không có quy định về cách xác định các thành viên trong hộ gia đình.
Đây là vướng mắc rất lớn đối với các tổ chức tín dụng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trên thực tế, thời gian qua có nhiều vụ tranh chấp kéo dài (thường là do không có thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp) dẫn đến việc tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.
Quang cảnh buổi tọa đàm (ảnh: Ngọc Mai).
Theo ông Hùng, đối với các loại hình bất động sản mới như shophouse, biệt thự, condotel. .. hoặc các dự án chung cư kết hợp văn phòng chưa được hướng dẫn cụ thể trong dự thảo Luật Đất đai. Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sở hữu đối với bất động sản này giữa các cá nhân, tổ chức ở các địa phương rất khác nhau, tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp.
Cũng nêu ý kiến về chủ thể sử dụng đất, ông Nguyễn Xuân Quang – Phó trưởng Ban Pháp chế Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) – cho rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên đất. Đại diện các hộ dân làm phát sinh nhiều tranh chấp liên quan đến hoạt động cấp tín dụng, thế chấp của các tổ chức tín dụng.
Khi thế chấp thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên đại diện hộ gia đình, tổ chức tín dụng khó xác định được thành viên hộ gia đình gồm những ai, có đồng ý giao dịch hay không. .
Do đó, đại diện Agribank kiến nghị sửa khoản 5 Điều 153 Dự thảo theo hướng không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên đại diện hộ gia đình, thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần. được ghi lại đầy đủ. tên của thành viên trên chứng chỉ.
Tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Ngữ – Trưởng phòng Tư vấn pháp luật Ngân hàng TMCP Bắc Á (Bac A Bank) – nêu ý kiến, Khoản 4, Điều 153 quy định trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu. Chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng phải ghi rõ họ, tên của vợ, của chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ chồng có thoả thuận ghi tên một người.
Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người mà không ghi rõ đây là tài sản chung hay tài sản riêng, khi giao dịch yêu cầu vợ hoặc chồng không có tên trên giấy chứng nhận. họ có đồng ý ký hợp đồng hay không, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp trong việc xác định chính xác ai là người có quyền sử dụng đất. Vì vậy, cần bổ sung nội dung này.
Một trong những vướng mắc khác được các ngân hàng quan tâm là các trường hợp tài sản gắn liền với đất đã hình thành (xây dựng xong) nhưng chưa được ghi trên Giấy chứng nhận.
Hiện nay, có nhiều trường hợp nhà ở xây dựng trên đất ở của cá nhân người vay chưa ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp công chứng, đăng ký thế chấp chỉ ghi thế chấp quyền sử dụng đất, không ghi nhà ở gắn liền với đất. Trong những trường hợp này, ngân hàng và bên thế chấp thường buộc phải lập văn bản thỏa thuận thông qua thủ tục công chứng về việc nhận thế chấp.
Cơ chế xử lý tài sản gắn liền với đất chưa được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giao dịch thế chấp tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp tài sản gắn liền với đất để thế chấp.
