Cụ thể, Điều 33 Dự thảo quy định 3 hình thức giao dịch quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) trong dự án bất động sản (BĐS):
Hình thức 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hỗ trợ kỹ thuật trong dự án bất động sản cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Hình thức 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hỗ trợ kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.
Hình thức 3: Cho thuê quyền sử dụng đất có hỗ trợ kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc các dự án bất động sản khác để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt nội dung dự án đầu tư.
Trong 3 hình thức đề xuất của Dự thảo, hình thức thứ nhất là “phân lô, bán nền” tại các dự án. Theo đó, chủ đầu tư dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật (san lấp mặt bằng, làm đường, cấp điện, cấp nước, thoát nước …) và chuyển nhượng thửa đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng. Căn nhà.
Mẫu này hiện được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 (Điều 194) và quy định chi tiết tại Điều 41 Nghị định số 43/2014 / NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 148/2020 / NĐ-CP). ); Theo đó, hiện không cho phép “phân lô, bán nền” tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu trung tâm và các công trình phụ cận là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Điều 218 trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Chính phủ trình Quốc hội cũng quy định: “Đối với khu đô thị, khu quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư khu đô thị, khu dân cư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới các hình thức Như vậy, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã chặt chẽ hơn theo hướng siết chặt, không để xảy ra tình trạng “phân lô, bán nền” trong đô thị, do đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định rõ ràng để đảm bảo tính thống nhất. và tính đồng nhất.
Hình thức 2 là hình thức kinh doanh bất động sản hoàn toàn mới và cần được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng, toàn diện trước khi ban hành.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hỗ trợ kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức (doanh nghiệp, hợp tác xã) để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện tương tự như chuyển nhượng một phần / toàn bộ dự án.
Chuyển nhượng dự án bất động sản (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có đặc điểm là chuyển nhượng dự án bất động sản / một phần dự án và thực hiện các quyền, nghĩa vụ, lợi ích của chủ đầu tư và các bên liên quan trong dự án. với dự án / phần dự án được giao. Bên nhận chuyển nhượng cũng được thừa kế hồ sơ dự án, bao gồm hồ sơ quy hoạch, chỉ tiêu quy hoạch, hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, giấy phép xây dựng… mà không phải làm lại thủ tục.
Tuy nhiên, với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được đề xuất (không gắn với chuyển nhượng một phần / toàn bộ dự án), người nhận chuyển nhượng (“người mua”) có thể kế thừa hồ sơ dự án, bao gồm: hồ sơ quy hoạch, chỉ tiêu quy hoạch, hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng… đã được thẩm định từ bên chuyển nhượng (“bên bán”) hay không? Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua có phải lập lại quy hoạch để trình thẩm định, phê duyệt rồi lập thiết kế thẩm định và xin phép xây dựng lại từ đầu?
Nếu người mua không phải làm lại các giấy tờ, thủ tục nêu trên thì hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất không khác hình thức chuyển nhượng một phần / toàn bộ dự án và không cần phải ghi thêm hình thức nào. mới trong Dự thảo.
Ví dụ: Doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án khu đô thị đã có quy hoạch chi tiết, đã được thẩm định thiết kế, được cấp giấy phép xây dựng và đã hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ dự án. Trong dự án có khu chung cư rộng 1ha, gồm 2 tòa chung cư cao 10 tầng, số lượng 400 căn hộ. Doanh nghiệp A sau khi kinh doanh sản phẩm thấp tầng tại dự án muốn chuyển nhượng lô căn hộ trên cho doanh nghiệp B để tiếp tục đầu tư xây dựng và kinh doanh sản phẩm.
Đối với khu đô thị, khu quy hoạch phát triển đô thị, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô.
Trong trường hợp này, theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp A làm thủ tục chuyển nhượng một phần dự án đối với lô đất căn hộ, trình tự, thủ tục được quy định tại Luật Đầu tư 2020, Luật Kinh doanh bất động sản. tài sản và các giấy tờ pháp lý. Sau khi nhận chuyển nhượng, doanh nghiệp B làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sang tên “Sổ đỏ”) và tiếp tục đầu tư xây dựng 2 tòa nhà chung cư theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết của dự án; không phải làm lại các thủ tục về quy hoạch xây dựng và cấp phép xây dựng.
Nay, theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), doanh nghiệp A sẽ có một phương án khác là chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất căn hộ chung cư cho doanh nghiệp B để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
Trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không gắn với chuyển nhượng dự án này về nguyên tắc sẽ không chuyển giao quyền, nghĩa vụ và lợi ích của bên bán cho bên mua. Như đã nói ở trên, liệu người mua có được thừa hưởng hồ sơ dự án, bao gồm hồ sơ quy hoạch, chỉ tiêu quy hoạch, hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, giấy phép xây dựng … hay phải làm lại từ đầu?
Ngoài ra, sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp B có phải lập hồ sơ trình chấp thuận chủ trương đầu tư đối với lô đất nhận chuyển nhượng không? Tôi có đương nhiên trở thành chủ đầu tư của dự án hình thành trên lô đất nhận chuyển nhượng hay phải làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư / công nhận chủ đầu tư?
Đây là những vấn đề pháp lý quan trọng cần được làm rõ, liên quan mật thiết đến huy động vốn và kinh doanh sản phẩm vì pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản quy định chỉ có chủ dự án mới được huy động vốn, mua bán, cho thuê, cho thuê mua sản phẩm nhà ở, bất động sản. tài sản.
Nếu không được công nhận / chấp thuận chủ đầu tư, doanh nghiệp B sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế cũng không được kinh doanh sản phẩm (không bán được sản phẩm). căn hộ, chung cư).
Ngoài ra, Điều 35 và Điều 39 Dự thảo về điều kiện đối với đất đã có TA đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất quy định: “Không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng…” là thiếu khoa học. . khoa học, logic vì về mặt pháp lý, “điều kiện” là cái phải đạt được.
Để tránh chồng chéo với thủ tục chuyển nhượng một phần / toàn bộ dự án bất động sản, nên sửa đổi theo hướng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hỗ trợ kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức đầu tư xây dựng nhà, công trình. xây dựng trong trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng không có mục đích kinh doanh bất động sản.
Trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh bất động sản thì phải làm thủ tục chuyển nhượng một phần / toàn bộ dự án bất động sản mà không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (Ví dụ: Trường hợp nhận chuyển nhượng lô đất xây dựng chung cư để bán căn hộ).